紐約設立2000萬美元住房創新基金 重點解決開發前期成本問題——彭博社

紐約市布魯克林區高瓦納斯運河沿岸正在建設的新住宅項目。

攝影師：Andrew Lichtenstein/Corbis News via Getty Images

隨着關税給住宅開發商帶來新的壓力，住房與城市發展部的預算削減又擾亂了聯邦保障性住房資金，紐約市一位開發商正試圖通過創新融資策略來推動增長。

非營利組織"美國志願者-大紐約"通過2000萬美元捐贈，設立了名為"住房創新基金"“的種子基金，旨在為保障性住房項目支付前期成本。這是更廣泛推動在開發最早階段利用慈善資金的一部分，所謂的前期開發成本往往成為小型開發商啓動保障性項目的障礙。

彭博社城市實驗室後院微型公寓旨在緩解南非住房危機汽車愛好者的左轉選擇紐森希望與煉油商合作控制加州油價紐約聯合國辦公樓通過市政債券市場融資升級"我們必須能夠快速行動並開展建設，“美國志願者-大紐約總裁兼首席執行官傑弗裏·金斯伯格表示。除開發保障性和支持性住房外，該非營利組織還在紐約地區提供無家可歸者服務，運營緊急庇護所、過渡性住房和永久性支持住房。

前期開發階段包括選址考察開發地塊、研究土地使用法規和法律限制，甚至在其他開發商介入前完成土地交易。此外還有許可申請、權益獲取及建築設計費等軟性成本。

儘管政府税收抵免和資助計劃多針對經濟適用房建設的施工階段，但這些前期費用通常由開發商自行承擔。由於項目可能無法落地的固有風險，有時更難獲得融資來覆蓋這些支出。

金斯伯格表示，對於希望啓動新經濟適用房項目的非營利機構而言，這種風險使其更難與資源雄厚、決策更迅速的大型營利性開發商競爭。VOA-GNY本年度預算約1.45億美元，其大部分工作依賴市、州和聯邦資金及其他捐贈支持。他擔任CEO一年來，已有多個項目因擔心花費"區區1萬或2萬美元"用於建築審查或分區分析而放棄競標。

通過住房創新基金，VOA-GNY計劃尋找更多潛在建築和再開發地塊，以實現未來五年新建2000套經濟適用房的目標。“這筆2000萬美元的捐贈將撬動數億美元的新建住房投資，這些住房將存續百年，“金斯伯格透露。捐贈方身份尚未公開。

為了緩解開發前期的痛點，多個社區設立了專項貸款基金專門針對這一階段的開發流程。例如在紐約，部分建設經濟適用房的非營利開發商可通過州政府的住房發展基金公司獲得前期開發和土地收購貸款。

雖然這類貸款風險可能高於建設貸款，但其更快更穩定的回報率對特定貸款機構頗具吸引力。此類貸款通常在獲得建設融資或長期融資後（即項目動工或竣工時，而非數十年後）即可償還。快速還款的特性也使許多貸款基金能更高效運作。以紐約住房發展基金公司為例，該循環基金的資金池可反覆用於支持多個項目。

希望支持經濟適用房建設的捐助方也日益關注前期開發工作。“這絕對創造了利用慈善資金撬動更大效益的機會，“硅谷非營利組織"目的地：家園"首席運營官雷·布拉姆森表示，“回收的資金可進行5到10次再投資，從而建成數千套而非數百套住房。”

目的地：家園項目擁有自己的支持性住房與創新基金，該基金於2018年由思科系統公司捐贈5000萬美元設立，2019年蘋果公司追加5000萬美元注資。目前該基金提供小額贈款用於支持早期開發準備工作（如人員配置和場地調研），併為後續開發及購置階段提供低息或無息貸款。目的地：家園還與Meta平台公司合作，參與其1.5億美元的社區住房基金項目，該基金同樣聚焦前期開發階段。

布蘭森指出，慈善機構與企業青睞此類貸款的原因與政府相同：既能快速啓動保障房建設，又"能看到資金回收的時間節點”。

美國退伍軍人協會-大紐約區基金的獨特之處在於其資金由開發商自主掌控，而非政府或非營利借貸機構。雖然可將資金作為循環貸款使用，但不僅限於投入最終由其他貸方償還的改建費用。金斯伯格表示，這種"即時內部資金調用"能力在業內實屬罕見，為該組織帶來了競爭優勢。

在特朗普政府對進口商品全面加徵關税（從木材到五金件成本可能全面上漲），以及聯邦資金削減可能壓縮地方預算的背景下，如今開發流程每個階段的融資風險都更為嚴峻。

這一背景也增加了經濟適用房領域對私人捐贈的需求，布拉姆森表示——不僅在開發前期階段，還包括永久性融資方面。“當其他公共資金逐漸減少，當我們面臨這些衰退前的壓力時，慈善捐贈可以介入，成為抵禦浪潮的基石，“他説。