2025年澳大利亞大選：房價與住房危機 - 彭博社

悉尼德納姆法院郊區的住宅

攝影師：布倫登·索恩/彭博社 不錯過任何一集。立即關注彭博澳大利亞播客。

## 彭博澳大利亞

住房危機選舉

19:10

澳大利亞首府城市的房價持續上漲，而今年晚些時候備受期待的降息可能會進一步加劇這一趨勢，使得一些購房者和租房者難以維持生計。本週的播客中，主持人克里斯·伯克與格拉坦研究所住房與經濟安全項目主任布倫丹·科茨討論瞭如果安東尼·阿爾巴內塞總理和反對黨領袖彼得·達頓在5月3日當選，他們將如何應對住房可負擔性危機。

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以下是經過輕微編輯的對話記錄：

克里斯·伯克：澳大利亞的住房危機在週六聯邦選舉前的競選活動中愈演愈烈。但在現實世界中，是否有任何政黨能夠為這場看似無解的危機提供解決方案？

大家好，我是克里斯·伯克，歡迎收聽我們彭博澳大利亞播客選舉特輯的最後一期。距離澳大利亞人前往投票站並享用他們的民主香腸只有幾天時間了，我們回到我們最喜歡的燒烤話題。你猜對了——住房。今天我們將看看主要政黨在住房政策上的承諾，更重要的是，這些承諾是否真的有效。為此，我們邀請了墨爾本格拉坦研究所的住房和經濟安全項目主任布倫丹·科茨。布倫丹曾是世界銀行的經濟學家，也在澳大利亞財政部工作過，今天我們很榮幸能邀請到他。布倫丹，歡迎來到播客。

布倫丹·科茨：嗨，克里斯，很高興和你一起。

伯克：布倫丹，在我們看看主要政黨在住房問題上的表態之前，我認為有必要提醒我們的聽眾我們是如何走到這一步的。你怎麼看？為什麼澳大利亞會陷入住房危機，誰或什麼應該為此負責？

科茨：謝謝，克里斯。這個問題已經醖釀了很長時間。近幾十年來，住房變得越來越昂貴，而在疫情期間情況變得更加糟糕。長期來看，房價從本世紀初的平均收入的3到4倍，上升到大多數城市的7到8倍，悉尼更是達到10倍。這是悉尼普通住房價格與平均收入的對比。根本原因是我們沒有建造足夠的住房來滿足不斷增長的人口需求。澳大利亞是經合組織中僅有的四個在過去二十年中人均住房數量下降的國家之一。儘管我們擁有廣袤的土地，但由於大多數人生活在五大主要城市，我們的住房實際上並不充足。而自疫情以來，房價，尤其是租金，更是飆升。布里斯班、阿德萊德和珀斯的房價和租金都上漲了50%以上，墨爾本和悉尼的漲幅稍低，但仍然增長強勁。這意味着人們從擔心“我買得起房嗎？”逐漸轉變為擔心“我還能負擔得起房租嗎？”

伯克：這個問題極其複雜且似乎永無止境，因為三月份房價又創下新高。如今我們頻繁看到這類頭條新聞，顯然這得益於澳聯儲多年來的首次降息。我們知道後續還會有更多降息措施。因此我們迫切尋求解決方案。我想知道兩大主要政黨是否對此有所行動？

讓我們先從兩大政黨説起。安東尼·阿爾巴尼斯總理在住房政策上是如何吸引選民的？這與彼得·達頓領導的聯盟黨提出的方案有何不同？

科茨：政府和反對黨在競選啓動時都將住房作為核心議題，其核心主張是幫助首次購房者實現置業夢想。工黨的主要政策是擴展"首次置業擔保計劃"，該計劃允許購房者僅支付5%的首付，聯邦政府為貸款金額的15%提供擔保，使銀行能將其視為擁有20%首付的正常借款人。該計劃原有的收入門檻現已被取消，若工黨連任，任何收入羣體只要符合房價上限（悉尼150萬澳元，其他主要首府城市和地區略低）均可享受5%首付購房。

相比之下，聯盟黨提出"前五年房貸利息抵税"政策，條件是購買新房。購房者可將房貸前65萬澳元的利息支出抵扣應税收入，從而減少税款。這兩項政策本質上都是為首次購房者提供更多資金支持，並強化了雙方既有政策：聯盟黨允許從養老金提取5萬澳元作為首付；工黨則推出"共有產權計劃"，政府可出資共同購買房產（二手房佔30%，新房佔40%），幫助低收入首次購房者進入市場。這些措施最終目標都是通過增加首次購房者資金流動性來提高住房自有率。

伯克：根據我所聽到和讀到的，很多經濟學家並不看好這些政策。你怎麼看？這些政策會有效嗎？

科茨：我認為它們都會推高房價，這顯然適得其反。聯盟黨的政策可能會讓房價漲得更多，尤其是因為他們還將放寬償貸能力緩衝標準。銀行在放鬆償貸能力評估緩衝後，能向借款人發放更多貸款——這些政策或許能略微提升住房自有率，因為它們通常有這種效果。但工黨的政策更針對那些原本無力購房的人羣，且兩黨政策在增加住房供應方面都作用有限。不過競選期間兩黨也宣佈了其他側重於供給端的措施。

伯克：我們來談談供應問題，正如你所説，當前政策主要針對需求端。這些政策如何促進供應？是否還有其他幕後舉措在推動供應？

科茨：聯盟黨聲稱首次購房者房貸利息抵税政策將刺激供應，因為該政策僅適用於購買新建住房——這在邊際上可能確實有效，但要注意這種效應的實際規模。另一方面，儘管這些聚焦首次購房者、推高需求的政策招致多數經濟學家批評，但幕後確實存在促進供應的舉措。比如工黨提出100億澳元計劃，將與州政府開發商合作在未來八年新建10萬套住房。這些政府背景的開發商優勢在於，不像私營開發商需要預售期房才能動工。

聯盟黨提出了一項計劃，將投入50億澳元支持地方政府建設"最後一英里"基礎設施，包括道路、排污系統、供水和通信網絡——這些設施往往被視為制約新房供應的瓶頸。由於實際負責這些基礎設施的地方政府（尤其是新興發展區）缺乏穩定的納税人基礎來籌措資金，這筆撥款將有效解決他們的困境。與此同時，工黨政府在本屆議會任期內製定了建造120萬套住房的全國性計劃，該計劃已獲得聯邦政府與各州政府共同組成的國家內閣批准。他們還將提供35億澳元的激勵金，對超出基準線的每套新建住房給予1.5萬澳元補貼，以此推動各州政府運用其核心權力槓桿——畢竟在澳大利亞，解決供應短缺的關鍵決策權主要掌握在州政府手中。

伯克：這個機制很有意思。雖然如你所説聯邦大選正在圍繞住房問題展開激烈辯論，但實際上大量具體工作是由各州自主推進的。

科茨：確實如此。雖然聯邦政府需要為住房可負擔性承擔責任，但根據澳大利亞憲法，主要政策工具其實掌握在各州手中。最關鍵的兩項權力是土地使用規劃法規（這決定了哪些區域可以建設什麼類型的建築，比如屠宰場能否建在學校旁邊，八層公寓樓是否允許毗鄰校園）以及建築規範條例（直接影響建設成本）。各州政府才是這些核心政策的制定者，因此他們的決策才具有決定性意義。聯邦政府現在所做的，不過是運用財政撥款這一有限權力，試圖跨越聯邦與州的權責界限來影響各州的政策走向。

事實上，這次競選活動中最被掩蓋的重大故事是各州其實正在採取行動。維多利亞州和新南威爾士州——顯然是我們最大的兩個州——最近都改革了土地利用規劃規則，允許建造更多住房，尤其是在維多利亞州。該州在墨爾本約60個活動中心和交通走廊周邊進行了區域升級，悉尼也有近50個類似區域進行了調整。此外，他們還推行了一系列政策，使得在內城和中環郊區建造聯排別墅變得容易許多。這些舉措有望真正釋放大量額外供應，增加數十萬套住房。奧克蘭就是先例：2016年該市對四分之三土地面積進行區域升級後，五年內新建住房相當於原有住房存量的4%，租金比預期水平下降了20%，住房 affordability顯著提高。如果維多利亞州和新南威爾士州政府能頂住部分社區成員的反對（總體而言這些改革頗受歡迎），我們或許真能首次在幾十年來真正解決澳大利亞的住房危機。

伯克：哇，這比我最近聽到的消息要積極多了。關於分區規劃的內容很有意思，因為不管我們怎麼想，雖然總覺得自己生活在非常擁擠的城市，但據我所知，悉尼和墨爾本的人口密度其實遠低於世界上其他主要首都城市。

科茨：是的。澳大利亞的城市，如墨爾本、悉尼，這些人口超過500萬的大都市，在全球同規模城市中屬於人口密度最低之列。究其根本原因在於——以墨爾本為例，距離市中心10公里範圍內的土地，約半數被劃為限制最嚴格的"鄰里居住區"；悉尼最嚴格的R2分區也是如此。查看悉尼地圖就會發現，這些分區限制加上遺產保護條例，導致大量本可用於建設的土地被閒置。結果就是人們被迫遷往更遠郊的新開發區，或是繼續與父母同住、合租房屋，因為他們理想中的住宅根本未能建成。我們的調研顯示，克里斯，如果詢問民眾是否願意以合理價格置換公寓或聯排別墅來換取更靠近市中心的位置，許多墨爾本和悉尼居民會給出肯定答案。但當前這類住房的建設規模遠未達到實際需求。最終導致住房更加難以負擔，城市經濟運轉效率也因人們遠離本可獲得的就業機會而降低。

伯克：布倫丹，我們討論了兩大主要政黨在住房問題上的承諾，以及他們的政策對供需矛盾可能只是杯水車薪。但必須提及綠黨——過去兩年他們始終是住房議題最激進的發聲者，時常令阿爾巴尼斯政府如芒在背。他們週六將用什麼核心主張來説服選民？

科茨：因此，綠黨在本屆議會中表現得極為活躍，他們選擇將住房問題作為重點競選議題之一。其核心政策主張包括改革針對投資者的住房税收優惠——例如將資本利得税折扣從目前的50%下調（該政策目前讓持有資產超過12個月的投資者在房產及其他投資領域享受減税），以及取消負扣税制度（該制度允許投資者用投資房產的利息支出、維護費用、市政費等虧損來抵扣工資收入，從而減少應納税額）。他們還提出一項大型計劃，擬通過公共開發商在未來十年建造約60萬套住房，其中部分面向首次購房者供應，該方案借鑑了新加坡建屋發展局的模式。此外，綠黨主張實施為期兩年的租金凍結政策，之後將成立全國租客權益保護機構，該機構有權調查租賃法律違規行為。不過需要説明的是，租賃事務本質上屬於各州管轄範疇，若要進行全國性監管，需將相關權力移交給聯邦政府。

伯克：這些政策似乎同時瞄準了首次購房者和租房者羣體。但要知道澳大利亞約三分之一人口是租房者，主要政黨似乎並未為他們提供太多實質性政策？當然我可能有所遺漏。對於租房者羣體，主要政黨究竟提出了哪些政策？

科茨：因此，兩大主要政黨都沒有提出重大舉措，尤其是聯盟黨幾乎毫無動作。聯盟黨似乎已將首次購房者定為目標市場，並未為租房者提供多少支持。工黨在本屆議會任期內為"建成出租"開發項目實施了税收優惠，這類開發主要由機構投資者而非普通家庭投資者推動（後者構成了住宅存量的主體），本質上旨在促進更多"建成出租"項目落地，為租客提供更穩定的租賃關係和長期租約。工黨還大幅增加了聯邦租金援助——這是面向領取其他收入補助的低收入租房者的補貼，在過去幾份預算案中實際漲幅達27%。可以説工黨為租房者做了不少工作。但挑戰在於，真正影響租房者權益的關鍵政策槓桿——如租賃法——屬於各州管轄範疇，聯邦政府能採取的實質性措施其實有限。

伯克：你們格拉頓研究所花費大量時間研究、撰寫報告、與政府溝通並提出政策建議等。如果用60秒或更短時間回答，你認為解決住房危機的關鍵是什麼？

科茨：簡而言之就是多建住房。要推動各州加快住房建設，因為這才是從根本上提高住房可負擔性的方法。住房昂貴源於稀缺，供應充足價格自然下降。此外還需幫扶弱勢租房羣體——那些難以維持基本居住需求的人。具體包括將情侶的租金援助再提高40%，單身人士提高50%；同時擴大"澳大利亞住房未來基金"規模（該工黨政策旨在建設3萬套社會福利性住房），我們建議將基金從100億增至300億澳元。通過增加住房供應和強化對弱勢租户的支持雙管齊下，這才是解決澳大利亞住房危機的最佳方案。

伯克：很簡單。正如我之前提到的，未來可能會有更多降息措施出台，這很可能會刺激住房需求，意味着房價可能繼續上漲。誰知道呢？問題的關鍵是什麼？讓我們從更宏觀的角度來看，如果我們不採取實質性措施幫助每個人公平獲得自有住房，房價乃至整個社會將會發生什麼？

科茨：克里斯，我認為這裏涉及重大利害關係，這也解釋了為什麼住房問題已成為——如果不是第一就是第二重要的競選議題。因為住房問題牽涉太多衍生影響。如果找不到安全且負擔得起的住房，職業發展就會受阻，創業當企業家的可能性也會降低。我們確實擔憂澳大利亞年輕人較高的抵押貸款債務正在產生這種影響。如果我們不允許更多人住在理想區域——即靠近主要城市中心的地方（要知道我們的城市是巨大的勞動力市場），如果限制人們的居住選擇，本質上就會惡化勞動力市場匹配度，導致生產率增長放緩、投資減少，最終使澳大利亞人更加貧困。

更值得警惕的是，這正在加劇不平等。過去十年澳大利亞財富不平等有所惡化，主因就是住房問題——當前有房者與無房者之間的鴻溝正在擴大。這某種程度上是代際問題：老一輩擁有大量房產，年輕一代卻難以置業。未來三十年間，嬰兒潮一代的房產將傳承給年輕世代，屆時這將演變成嚴重的代內不平等問題。個人成就將更多取決於父母身份而非自身努力，這絕非我們想看到的社會圖景。

伯克：哇，不，絕對不是這樣。所以還有很多工作要做。我想選民們可以從中得到一些安慰，雖然他們在聯邦選舉中可能看不到太多令人興奮的事情，但各州確實在幕後工作正在進行，這是積極的方面。

本集由：保羅·艾倫製作；編輯：安斯利·錢德勒、克里斯·伯克；高級執行編輯：約翰·弗雷爾；媒體編輯主管：艾瑪·奧布萊恩。