弗蘭克·蓋裏洛杉磯市中心開發項目因零售替代方案獲得推動——彭博社

在弗蘭克·蓋裏設計的華特迪士尼音樂廳對面，由蓋裏操刀的格蘭德洛杉磯項目零售空間空置率仍超半數。

攝影師：Jay L. Clendenin/洛杉磯時報 via Getty Images

2018年初，建築師弗蘭克·蓋裏公佈了其事務所為洛杉磯市中心綜合體項目設計的最終方案——這個歷經近二十年規劃與融資延宕的項目終於、終於即將破土動工。格蘭德洛杉磯項目的規劃包含酒店、住宅樓、電影院及複合餐飲零售空間，有望為這片以機構建築為主的街區注入活力，同時取代在此盤踞半個世紀的簡陋露天停車場。

對蓋裏而言，格蘭德洛杉磯項目不僅是打造地標綜合體的機遇（作為紐約哈德遜城市廣場開發商Related Companies主導的市中心大型項目組成部分，該項目佔據整個城市街區，造價達10億美元），更是為2003年落成即獲盛讚的洛杉磯愛樂樂團駐地——蓋裏設計的波浪形華特迪士尼音樂廳締造姊妹作的機會。音樂廳的成功使得那片停車場長期存在成為持續的城市之恥。為避免單一巨型建築對音樂廳形成壓迫，蓋裏團隊將項目分解為兩座錯落堆疊的退台式塔樓，商業空間通過多層階梯式退台設計維持人行道層面的宜人尺度。

在揭幕儀式上，蓋裏提議在特殊活動期間封閉格蘭德大道禁止車輛通行，其工作室製作的渲染圖展示了一場熱鬧的街頭慶典——迪士尼音樂廳起伏的不鏽鋼外牆上投射着光影，格蘭德LA項目的露台餐廳區人羣熙攘。“我們不只是建造建築，“他對《洛杉磯時報》表示，“我們是在打造場所。”

但在2022年格蘭德LA向公眾開放近三年後，這個"場所"願景仍未完全實現。雖然部分業態開局良好，但該綜合體最顯眼的組成部分——超過16.4萬平方英尺（約1.5萬平方米）的臨街商業空間，始終難以吸引長期租户入駐。

作為格蘭德LA的旗艦酒店，康萊德洛杉磯擁有300餘間豪華客房。攝影師：傑伊·L·克萊登寧/洛杉磯時報開發商Related發言人表示，綜合體中的康萊德酒店（希爾頓集團旗下高端品牌）運營成功，平均入住率達69%（高於數據分析公司CoStar統計的全國酒店63%的入住率）。由獲獎西班牙名廚何塞·安德烈斯主理的酒店餐廳San Laurel吸引了遊客與本地食客紛至沓來。蓋裏設計的住宅樓Grand by Gehry包含347套豪華公寓和89套保障性住房，出租率超過95%。

從康萊德酒店聖月桂餐廳露台遠眺沃爾特·迪士尼音樂廳，該酒店位於洛杉磯大都會項目內，由名廚何塞·安德烈斯開設了兩家餐廳。攝影師：傑伊·L·克萊登寧/洛杉磯時報為激活零售區域，該項目不得不採用臨時活動策略。2023年，為吸引前往布羅德博物館和洛杉磯當代藝術博物館（MOCA）的藝術愛好者，洛杉磯大都會策劃了兩場藝術快閃展，包括讓-米歇爾·巴斯奎特的大型作品展，以及洛杉磯畫廊UNREPD為期九個月的"駐留計劃”。但到2024年初，快閃展撤出後，店面再度空置。自開業以來，洛杉磯大都會似乎只是用一座明星建築師設計的廢棄商場取代了破舊的停車場。

洛杉磯大都會公寓塔樓的436套單元中，20%被劃為經濟適用房。攝影師：傑伊·L·克萊登寧/洛杉磯時報這一狀況正在改變——儘管進展緩慢。2025年已宣佈新租户入駐，這標誌着對洛杉磯大都會定位與服務對象的戰略重構。今年晚些時候，埃馬紐埃爾·多塞蒂在聖莫尼卡廣受歡迎的小酒館Massilia將在綜合體北端臨街顯眼位置開設市中心分店。其上層空間將由安德烈斯的另一家餐廳入駐——主打牛排館概念的"巴扎肉食”。Blk Dot咖啡分店也在籌備中。

但該綜合體最大的租户與零售業毫無關係。“在洛杉磯市中心，尋求擴張的傳統零售租户非常少，而零售建築中有大量閒置空間，“Related California公司首席運營官尼克·範德布姆表示，“這促使我們進行了戰略調整。”

因此，作為Grand LA的旗艦租户將是Dataland——一個由藝術家雷菲克·阿納多爾及其合夥人（也是其妻子）埃夫松·埃爾基利奇主導的2萬平方英尺人工智能博物館。阿納多爾以創作數據驅動的動畫作品聞名，其作品曾亮相紐約現代藝術博物館和拉斯維加斯球館。2018年，他通過創作投射在迪士尼音樂廳外牆的系列影像作品，助力洛杉磯愛樂樂團百年慶典。Dataland項目計劃展出阿納多爾工作室作品及其他藝術家的創作。這類項目的持續時長難以預測（阿納多爾未透露租約條款），但藝術家發言人表示他"將Grand LA視為Dataland的永久駐地”。

另一位重要租户是密歇根大學羅斯商學院，將佔據Grand商業區三層約2萬平方英尺空間（值得一提的是，該學院正以Related公司主席斯蒂芬·M·羅斯命名）。該校在洛杉磯運營EMBA項目已約十年，一直為此類項目尋找永久場地。

“我們將能夠真正實現擴展和提升，”商學院院長莎倫·F·馬圖西克表示，“除此之外，這個設施將讓我們有機會更好地服務於西海岸，進而延伸到亞洲、中東和南美，開展大量定製高管教育項目。”該計劃將於2026年初在格蘭德大廈啓動冬季課程。

洛杉磯邦克山社區擁有豐富的文化設施，如當代藝術博物館The Broad，但缺乏雜貨店等生活必需品商店。攝影師：AaronP/Bauer-Griffin/GC Images藝術家雷菲克·阿納多爾的AI生成投影作品《數據樂園》博物館將入駐格蘭德LA的零售空間，該作品曾亮相沃爾特·迪士尼音樂廳。攝影師：羅賓·貝克/法新社然而這些新租約僅佔格蘭德LA商業空間的很小一部分。超過60%的零售空間仍處於空置狀態。這很大程度上與項目外部環境有關。格蘭德LA於2019年動工，但到2022年竣工時，新冠疫情已重塑了市中心格局。附近市政中心的政府工作人員尚未完全返崗，部分核心職能轉為線上，影響了區域零售業。根據DTLA聯盟發佈的定期市場報告，2019年第四季度疫情爆發前，洛杉磯市中心零售空置率為5.9%；到2024年第四季度，該數字已攀升至8.9%。

疫情後持續存在的辦公空間空置問題加劇了該社區的困境：邦克山幾棟辦公樓的新評估價大幅下跌，包括美國銀行廣場、怡安大廈和聯合銀行廣場。

蓋裏設計格蘭德LA項目時，特意呼應了格蘭德大道對面他設計的華特迪士尼音樂廳。攝影師：Jay L. Clendenin/洛杉磯時報新的現實讓這個本就不易的地段更具挑戰性。首先是地塊本身——綜合體所在的邦克山陡坡天然阻隔了該區域與市中心其他部分的物理連接。在地圖上，這段格蘭德大道看似與市中心歷史街區或小東京的商店餐館近在咫尺，但實際到達需攀爬約30度的斜坡。儘管如此，該區域文化設施密集：除迪士尼音樂廳、布羅德博物館和當代藝術博物館外，山頂還坐落着中心劇院集團、洛杉磯歌劇院和科爾本音樂學院等機構。四月初，洛杉磯縣監事會投票正式將該區域命名為"格蘭德大道文化區”，旨在提升人流與知名度，新成立的非營利組織將協助整合格蘭德大道的酒店、餐廳、演出和博物館套餐服務——這預計將使格蘭德LA項目受益。

但這個稱號無法掩蓋社區的城市規劃問題——委婉地説——令人卻步。邦克山曾是佈滿維多利亞式住宅的居住區，但20世紀60年代一場狂熱的"貧民窟清理"運動剷平了山坡，為一系列大型開發項目讓路。這些項目包括多棟金融大廈，以及音樂中心等文化機構——這個類似林肯中心的大型現代主義表演建築羣與格蘭德洛杉磯項目呈對角線分佈。這些龐然大物與格蘭德大道的建築關係大多顯得格格不入，未能形成活躍連貫的街道生活——而這正是格蘭德洛杉磯這類零售綜合體賴以繁榮的關鍵。即便所有商鋪全部入駐，該項目將如何促進街道活力仍不明朗。蓋裏的設計在銜接迪士尼音樂廳方面非常用心，但面向另外三條主幹道的立面卻多是空白牆體。

範德布姆表示，雖然疫情造成了挫折，但他看到了"更光明的未來"。過去一年該區域重現活力：2023年格蘭德大道地鐵站開通使邦克山更易到達；去年科爾本學校開工建設新大樓，內含排練場地和千座音樂廳——同樣由蓋裏設計；四月初，布羅德博物館啓動了由迪勒·斯科菲迪奧+倫弗羅事務所（該館原設計方）操刀的新翼工程；此外，市政府正着手擴建市中心另一端設計欠佳的會議中心，此舉或將吸引更多遊客至此。

格蘭德LA項目與洛杉磯市政廳僅一箭之遙，卻被陡峭的山丘與其他社區隔開。攝影師：傑伊·L·克萊登寧/洛杉磯時報如果説格蘭德LA面臨的挑戰中尚存一線希望，那就是它最終可能不是作為文化高地中的目的地購物中心，而是更好地服務於其所在的社區。邦克山主要是機構和商業區，但幾十年來，許多住宅樓已悄然進入該地區，包括2014年開業的愛默生公寓（同樣由Related公司開發）。儘管這個新興住宅區在當代藝術和古典音樂方面資源豐富，但卻缺乏基本的生活便利設施。

馬西利亞餐廳的開業是一個良好的開端，它為這個城市的一隅帶來了價格合理、值得反覆光顧的社區餐廳，而該地區通常只有外賣或高端精緻餐飲可供選擇。範德布姆表示，Related公司仍致力於提供包括低價位在內的多種選擇。更重要的是，他們正尋求為購物中心增添服務設施。“我們一直在努力尋找某種雜貨店或市場，“他説，“市中心的那部分區域缺乏這類便利設施。”

這無疑將滿足一項需求。2007年格蘭德LA設計效果圖初版公佈時，新聞網站LAist的卡莉·米勒曾質疑洛杉磯市中心是否真的需要一個奢侈品零售目的地。

“你會以為我們可以從小處着手，更明智些，”她寫道。“比如：我們的Trader Joe’s在哪裏？”