紐約市長候選人將如何增加住房建設——彭博社
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2025年6月4日週三民主黨市長初選辯論中，從左至右分別為紐約市長候選人安德魯·科莫、紐約市長候選人佐蘭·馬姆達尼及紐約市長候選人惠特尼·蒂爾森。
攝影師：Yuki Iwamura/美聯社照片一個公認的事實是，紐約市需要建造更多住房以降低租金。從安德魯·科莫到佐蘭·馬姆達尼，所有民主黨初選中的主要市長候選人都認同這一基本觀點。
在週三晚間由NBC紐約和Telemundo主辦的市長辯論中，向九位候選人提出的首個問題是如何讓城市更宜居。七位候選人談到了加快住房建設速度。
彭博社城市實驗室參議員呼籲關閉新墨西哥州問題移民拘留中心佛羅里達核電站威脅邁阿密飲用水安全特朗普聲稱解僱國家肖像館館長，當事人仍在職芝加哥財政危機阻礙其城市競爭力"這是首次看到所有市長候選人都承認住房短缺問題，並將增建住房納入他們的住房計劃，“支持住房的倡導組織"開放紐約"執行董事安瑪麗·格雷表示，“四年前，很難想象所有市長競選綱領都會包含加快住房建設的策略。”
這一共識標誌着紐約市政治格局的重大轉變，尤其是對曾將"開發"視為貶義詞的進步派而言。這反映出該市住房危機日益嚴峻、“我家後院贊成”(YIMBY)即"充裕住房"運動影響力擴大，以及特朗普政府可能大幅削減聯邦住房援助的前景。
但細究各候選人的住房政策綱領，仍存在顯著差異。雖然所有候選人都認同"增建住房"是贏得民心的主張，但具體説明實施方式及明確新建公寓選址時，政治風險便大幅增加。
“他們的政策直接關聯着預想中的選民羣體，“紐約法學院城市與州法律中心項目主任、《馬克斯政治》播客主持人本·馬克斯指出，“我仍不認為解決住房開發與供應短缺問題已成為政治討論的核心議題，或是贏得市長選舉的關鍵策略。”
不過馬克斯也承認，近年來該議題的主流政治觀點已發生顯著變化。“即使在政治光譜更左傾的人羣中，‘紐約亟需大幅增加住房供應’幾乎成為共識，這種轉變相當驚人，“他表示，“原因很簡單：數據已經具有壓倒性説服力。”
無論是觀察——租金中位數、空置率、職住失衡現象，還是人均住房建設量，所有數據都指向整體住房短缺。政客們"開始相信專家意見和他們親眼所見的事實”，馬克斯總結道。
達成共識
每位市長候選人都提出了大幅增加住房建設的計劃。未來十年內建造50萬套住房似乎成了一個神奇的數字：前紐約州長安德魯·科莫、紐約市審計長布拉德·蘭德以及紐約市議會議長阿德里安娜·亞當斯都在他們的住房計劃中提到了這個數字。而計劃在11月以獨立身份競選連任的現任市長埃裏克·亞當斯，早在2022年就作為其"住房登月計劃"的一部分提出了相同的目標。
州參議員澤爾諾·邁裏的"登月計劃"更為宏大：十年內新建70萬套住房，相當於紐約市1920年代的住房建設速度。（2010年代期間，該市僅建成約20萬套住房。）所有這些提案都設想將市場價住房和低於市場價的住房相結合，通過諸如該市的《強制性包容性住房條例》等計劃，為經濟適用房籌集補貼資金。
州議員佐蘭·馬姆達尼在民調中僅次於科莫，他將為該市250萬套租金穩定公寓實施租金凍結作為其住房政策的核心。但他也支持增加各類住房供應的理念。五月，馬姆達尼在彭博社"Odd Lots"播客中表示，他希望"增加公共交通樞紐周邊的建築密度"並"對富裕社區進行分區升級”，並以澤西市和東京作為住房政策更完善的城市範例。
另一個表明該市進步派住房立場轉變的跡象是，五月份兩位左傾市議員克里斯托·哈德森和齊·奧塞發佈了一條廣泛傳播的視頻，向選民解釋住房短缺的負面影響。“我們需要更多住房是不爭的事實。當人們否認這個事即時，他們就是在為房東利益服務，“二人在視頻中表示。
與此同時，共和黨人接過了反對開發的旗幟。市長選舉中領先的共和黨候選人柯蒂斯·斯利瓦，將反對近期通過的"肯定之城"分區升級方案作為其政綱的核心內容。
2025年6月4日週三，美國紐約市民主黨初選辯論會上的市長候選人。攝影：Yuki Iwamura/美聯社在民主黨候選人中，科莫似乎最認同這一觀點。他在競選綱領中寫道，他"不贊成在大多數低密度區域進一步修改分區規劃”。科莫反而表示希望重點開發已建成的高密度社區——紐約市許多大型開發商和建築工會似乎正押注於此，他們向支持科莫競選的超級政治行動委員會捐贈了鉅額資金。
“儘管他提出了新增50萬套住房的計劃，但我認為他會在多大程度上推行重大增長戰略仍存疑問，“馬克斯説。他補充道，科莫的住房政策是在持懷疑態度的外圍行政區選民與"同建築行業關係密切"之間尋求"平衡”。
亨特學院城市規劃教授尼古拉斯·達根·布魯姆認為科莫的策略可能很高明。“從選民投票率和城市外圍地區的政治影響力來看，這在政治上非常明智，“他表示。
但誰來買單？
候選人們以自身經歷作為兑現住房承諾的能力保證。科莫吹噓自己曾在比爾·克林頓總統任內執掌住房與城市發展部的經歷。阿德里安娜·亞當斯列舉了她在市議會推動"肯定之城"計劃的政績。蘭德則強調他作為市議員主導的布魯克林高瓦納斯區重新規劃項目。
但大多數情況下，候選人對新建住房的選址問題語焉不詳。他們的競選綱領幾乎都提到要利用公有土地進行開發，並通過與社區成員合作實施更有針對性的社區分區升級。所有人都呼籲調整財產税以激勵經濟適用房建設，並簡化開發審批流程。
邁裏的方案因其具體性脱穎而出。他提出在曼哈頓中城新建8.5萬套住房；通過重新規劃布魯克林和皇后區交通便利地段的工業區再增8.5萬套；通過重建公共住房綜合體新增9.5萬套，同時保留這些地塊上現有的15萬套單元。他還希望通過改革樓梯井和電梯的相關規定，讓開發商更容易在全市範圍內建造小型公寓樓。
“他的團隊裏肯定有人學過城市規劃，或者經常看城市主義相關的YouTube視頻，“達根·布魯姆評價道。
2025年6月4日週三，紐約市長民主黨初選辯論會上，市長候選人澤爾諾·邁里正在發言。攝影師：Yuki Iwamura/美聯社這些政策構想都可能引發艱難的政治角力。公共住房重建計劃將效仿切爾西區的某個項目——該處老舊住宅區將逐步改建成密度更高的混合收入社區。開發商承諾現有居民可遷入新樓並維持原租金水平。儘管該項目以微弱優勢獲得社區居民投票通過，卻在紐約市住房管理局的租户中引發爭議。
“紐約市住房管理局(NYCHA)居民對私人開發的擔憂並非毫無根據，它們是合理的，”邁裏在一次採訪中表示。但他指出，在該機構面臨預算赤字不斷擴大的情況下，重建公共住宅區必須成為一個選項，“因為即使在所謂的‘好時期’，NYCHA也從未獲得應得的投資。”
邁裏承認，執行他的住房議程將面臨一些“具有挑戰性的對話”。“我希望，由於我們在競選活動中始終強調這一點，它不會讓人感到意外，並且我們將獲得完成這項任務的政治授權。”
到目前為止，這種授權仍難以實現。邁裏及其以“支持建房派(YIMBY)”為核心的競選活動未能在民調中取得突破。他的光芒被另一位姓名縮寫為ZM的年輕進步派人士所掩蓋。
租金凍結政策蓄勢待發
“對大多數選民來説，這類長期開發承諾與他們對自己住房狀況的思考完全脱節，”馬克斯在評價邁裏的住房建設目標時表示。“而當你承諾凍結租金穩定公寓的租金時，你直接回應了人們當前的住房狀況和近期關切，”他提到了曼達尼的標誌性政策。
邁裏、蘭德、阿德里安娜·亞當斯和前主計長斯科特·斯特林格——這些在民調中均落後於曼達尼的候選人——都支持實施為期一年的租金凍結，但無人將其作為競選核心主張。對邁裏而言，這只是解決住房難題的一環。
“如果我們不增加各類住房供應，包括市場價住房，那麼像我媽這樣的人將面臨兩種選擇：要麼死守在一棟電梯每隔兩個月就壞一次的租金管制公寓裏，要麼就得像中彩票一樣，在每套新房源上線時與數千名申請者競爭。”邁瑞説，“我拒絕接受這種前提。”
對租金穩定房客實施租金凍結，將暫時緩解約四分之一紐約人的住房困境。但要在當前政治環境下，用老一套進步派住房政策來幫助另外四分之三人羣——或希望搬離的租金穩定房客——並非易事。
例如，曼達尼計劃通過1000億美元債券融資建設20萬套低於市場價的住房，這需要修改州憲法——對任何政策而言都是高門檻。其他參選的進步派候選人，包括斯特林格、州參議員傑西卡·拉莫斯和前州議員邁克爾·布萊克，也主要依賴州和聯邦資金來補貼經濟適用房建設。
這種基礎並不牢靠。“州政府對紐約市等下游地區經濟適用房的投入意願和預算都很有限，”達根·布魯姆指出。至於特朗普執政期間的聯邦住房資金：“可能下個月一轉身，住房與城市發展部就不復存在了。”
米里的目標是通過城市可控的機制，如擴大強制性包容性住房計劃，或將公共住宅區重建為混合收入社區，儘可能多地建設經濟適用房。“為了在當前最大限度地利用納税人的錢，我們必須充分利用市場槓桿，“他表示。
米里指出，認真對待住房建設應成為城市進步運動的下一個重要議題。他的政治生涯正反映了這一轉變。2019年，他聯合發起了《租户保護法案》——該法案由時任州長科莫簽署成為法律，而科莫如今表示後悔——該法案大幅加強了租金管制並減少了驅逐事件。米里在競選中大力宣傳這一政績。但他認為城市領導者能夠且應該採取更多措施，以完善"全方位"住房政策。
“如今我們處於不同階段，需要更多投資、更集中的關注和政治意願來增加住房供應，“米里説，“這源於同樣的價值觀：希望這座城市成為人們能夠負擔得起生活成本的地方。”