華爾街黑石集團收購碼頭：遊艇更大，租金更高 - 彭博社

紐約馬馬羅內克的安全港郵路碼頭。攝影師：本尼迪克特·埃文斯（彭博市場）在一個春雨綿綿的早晨，傑克·布魯爾注視着工人們為長島海峽的新航季準備船隻。在遊艇長度可超越足球場的時代，這個碼頭顯得相對樸實，停泊的船隻最長不過20碼線。位於紐約郊區馬馬羅內克的這裏，即便是小型船隻也盡顯精緻：緬因州打造的定製款Hinckleys，柚木船身熠熠生輝；搭載最新科技的機動艇；以及意大利設計師運用傳統動力學追求速度的低舷帆船。

布魯爾在馬馬羅內克郵路碼頭。攝影師：本尼迪克特·埃文斯（彭博市場）84歲的布魯爾於1964年創業，當時這片產業還微不足道。“大多數碼頭不過是泥濘的髒水坑，“他説，“可不是帶妻兒去的地方。“他用畢生精力收購類似物業，加以改造，吸引更挑剔的高端客户。

退休時，布魯爾已沿東海岸整合了30座碼頭，包括這座郵路碼頭的起點站——其名源自殖民時期連接紐約與波士頓的郵政路線。在這個以家庭作坊為主的行業裏，他成為首批整合者。據研究機構IBISWorld數據，全美約9000座碼頭通過泊位租賃、船隻維修及為短暫停泊者提供燃油餐飲等服務，年創收近80億美元。

最近，華爾街一些最大的公司正在效仿他的做法。他們的投資論點是：大多數碼頭無法滿足現代船主的需求，而這些船主願意為更好的服務支付更高費用。許多碼頭業主幾乎無力承擔不斷上漲的保險和勞動力成本，更不用説支付新浮動碼頭或港口疏浚的費用。新投資者押注他們可以整合資產、進行改進並提高租金——尤其是因為碼頭的數量似乎每年都在減少。

碼頭的一個雨天。攝影師：Benedict Evans（為彭博市場拍攝）據房地產公司高力國際集團（Colliers International Group Inc.）的董事總經理安德魯·坎託（Andrew Cantor）稱，包括上市公司和家族辦公室在內的30多家投資公司正在尋找碼頭投資機會。凱雷集團（Carlyle Group）、與科威特有關的Wafra以及科氏工業（Koch Industries）的房地產部門近年來買賣了多個碼頭。Centerbridge Partners LP也是如此，該公司支持總部位於達拉斯的Suntex Marina Investors LLC，後者已經擁有約100個碼頭，並正在尋找更多機會。Suntex曾考慮在2022年進行首次公開募股（IPO），估值將超過30億美元，但由於利率上升對市場的影響，最終放棄了這一計劃。

另一家總部位於達拉斯的公司"安全港碼頭"是其中規模最大的。該公司於2017年收購了布魯爾的業務，並在今年五月被巨頭黑石集團以56.5億美元收購——這創下了該行業有史以來最大交易紀錄（這個行業每年通常只有約100處物業易手）。黑石由此獲得了138個碼頭資產，包括佛羅里達州西棕櫚灘一處以停泊億萬富翁青睞的超級遊艇而聞名的"安全港"碼頭。

據知情人士透露，黑石計劃延續布魯爾開創的模式，準備在美國及歐洲（安全港尚未涉足的區域）收購更多碼頭，並對現有設施進行升級改造：拓寬延長泊位以適應更大遊艇，增建高端客户所需的基礎設施和配套服務。“隨着遊艇尺寸和功能複雜度的提升，客户需求也在演變，“安全港首席執行官巴克斯特·安德伍德在郵件中表示，“我們必須持續投資碼頭建設，以滿足會員不斷變化的需求。”

馬馬羅內克港的旺季籌備現場攝影：彭博市場專欄攝影師本尼迪克特·埃文斯這些新型企業運營商正在改變碼頭原本質樸的"吉米·巴菲特式"氛圍。2014年夏天，邁克·梅利洛原計劃從紐波特航行至羅德島海岸外的布洛克島，他花了一整天反覆聯繫碼頭卻始終無人接聽，最終取消行程改訂了高爾夫球場。當碼頭終於回電時，他才發現該物業當時只僱用了兩名大學生當碼頭工，他們前一晚酗酒導致次日嚴重遲到。

察覺到商機後，他創立了Dockwa公司，這家企業為1200多家碼頭提供在線預訂及其他服務，使梅利洛清晰看到了吸引投資者的各類低效運營現象。其中最突出的問題正是他最初尋求的服務——按日計費的臨時泊位租賃，而非作為行業支柱的長期租約。Dockwa平台上約60%的碼頭保持短期預訂價格常年不變，不像酒店業那樣根據需求上漲調整費率。目前，即便是高端碼頭對50英尺船隻的夜間收費也僅為250美元，低於許多豪華度假區的酒店價格。

緊縮的市場

美國碼頭行業

數據來源：IBISWorld估算

注：營收數據經通脹調整至2025年水平

多數船主安於現狀。Dockwa調查顯示，他們不希望碼頭變得如萬豪或希爾頓酒店般千篇一律。“簡而言之，碼頭生意就是兩個傢伙開着16英尺的中控台小船停靠，在酒吧喝上幾小時，“梅利洛描述道，“而旁邊就係着某位億萬富翁半年未動的200英尺遊艇。”

長島安全港格林波特碼頭攝影師：Benedict Evans（為彭博市場雜誌拍攝）隨着碼頭運營日益專業化，抱怨之聲漸起：高昂價格正將小船主拒之門外，改變了這些曾被視為公共設施的場所的初衷。如同對陸地社區高檔化的哀嘆，人們指責頂層1%的富豪正在排擠中產階級。

梅利洛表示，在東南部地區，部分碼頭的泊位費正以每年約15%的幅度上漲，原因是富裕的北方人遷居至此推高了價格。有限的供給使碼頭掌握了定價權。行業普遍數據顯示，美國平均每12艘船才配有一個碼頭泊位。

安全港公司耗時一年試圖消除當地對馬薩諸塞州瑪莎葡萄園島葡萄園港碼頭擴建計劃的環保疑慮。該公司在承諾提供員工住房、限制使用特定防污塗料以及資助政府貝類養殖項目等一長串讓步條件後，於2023年獲得批准。

安全港公司目前正面臨佛羅里達州聖彼得堡小型船主的反對，該市市長辦公室選定該公司運營市政碼頭。根據協議，安全港承諾投資4800萬美元改造碼頭以換取管理權。市政府網站文件顯示，這項需經市議會批准的提案要求碼頭收入在未來15年內增長兩倍。部分居民擔憂船屋居住者將因費用上漲被迫搬離。

刊登於《彭博市場》六月/七月刊。*《彭博市場》攝影師：威廉·梅班為《彭博市場》*比爾·赫爾曼是一位退休遊艇船長，從小在紐約市布朗克斯區城市島駕駛16英尺小船航行，他反對將聖彼得堡碼頭移交給華爾街業主。“市政碼頭本應為普通人服務，“他説，“一個工薪階層可以花3萬美元買一輛哈雷戴維森，或者買一艘帆船帶着全家人一起出海。“在加利福尼亞州橙縣，船主們仍對當地政府2018年將達納點港碼頭租賃給包括投資者喬·尤伯羅斯在內的合資企業感到不滿，其父親彼得曾擔任美國職棒大聯盟專員。達納點船主協會主席安妮·尤班克斯表示，新管理者提議將部分船主的租金提高高達96%。尤伯羅斯在2021年的一封信中告訴客户，與其他當地選擇相比，他們仍然得到了優惠。船主們在法庭上未能成功抵制租金上漲。

更令人擔憂的是，黑石集團和其他華爾街投資者通常購買公寓樓或倉庫等房地產，目的是在幾年內提高價格並轉售。黑石集團為基礎設施基金收購了安全港，這使得該公司可以永久持有企業，儘管這並未讓所有人都放心。

“碼頭行業正在發生的是，像黑石集團這樣精明的公司認為他們可以進入並賺大錢，“同時也是西海岸划船俱樂部總組織太平洋海岸遊艇協會副司令的尤班克斯説，“他們將試圖提高租金並趕走小船。”

郵政路碼頭的設備。攝影師：本尼迪克特·埃文斯為《彭博市場》拍攝在布魯爾的世界一角，1880年一羣當地人在郵政路碼頭以南幾英里處成立了拉奇蒙特遊艇俱樂部。鐵路大亨傑伊·古爾德協助在附近的萊伊建立了美國遊艇俱樂部。當時，划船是富人的消遣。長島海峽為富有的紐約人提供了避風水域。舷外發動機的發明和批量生產推動了20世紀初的划船活動和碼頭的需求。第二次世界大戰後，另一種創新——玻璃纖維船，使船隻對日益壯大的中產階級來説更加負擔得起，導致了休閒划船的繁榮。

布魯爾的碼頭之旅始於20世紀60年代初，當時他的父親用一個提議將他從哥倫比亞商學院引誘回家：布魯爾家族五金店旁邊那個虧損的船廠正在出售——傑克想經營它嗎？24歲的他答應了。他替換了使用塗油木材移動船隻的系統，鋪設了場地，以便他可以在光滑的柏油路上滾動船隻。他還安裝了一台7500美元的機械升降機，至今仍在使用，以及一個除冰系統，使他可以全年將浮動碼頭留在水中，為利潤豐厚的冬季儲存騰出空間。幾年後，他買下了1964年紐約世界博覽會威斯康星展館的結構，並將其運到馬馬羅內克，為船廠增加了另一座工業建築。

布魯爾手持自己早年照片。攝影師：本尼迪克特·埃文斯為《彭博市場》拍攝布魯爾用第一座碼頭的現金流購買了第二座——位於康涅狄格州西布魯克海岸線上遊80英里處。交易接踵而至，隨着銷售額增長，他不斷升級碼頭基礎設施，增設餐廳或游泳池。隨後他將利潤投入新船塢，並提拔那些在某個碼頭學成技藝的初級員工，讓他們在下一個碼頭擔任管理職位。

到2017年將公司出售給Safe Harbor時，布魯爾已擁有從馬里蘭州到緬因州的船塢網絡，通過訓練有素的員工隊伍實現了碼頭運營的體系化——早在金融機構注意到這個行業之前。

想到達拉斯或曼哈頓的辦公室職員如今監管着他的濱水業務，布魯爾覺得有趣。但他很滿意將產業交接給有資金實力的企業，這些碼頭正持續遭受海水侵蝕。隨着黑石集團接手，布魯爾給出建議：別吝嗇碼頭維護費用，務必專注提供優質服務。“泊位可以輕鬆出租並大幅提價，“他説道，“只要物有所值，客户樂意買單。"克拉克從紐約為彭博社撰寫房地產報道。