加州房價高企導致市中心預科學校違約——彭博社

加利福尼亞州聖何塞的住宅。

攝影師：David Paul Morris/彭博社加州灣區住房市場變得如此昂貴，以至於威脅到當地一所特許學校的投資者。

市中心大學預科學校，聖何塞一家擁有三個校區的特許學校運營商，本月早些時候拖欠了3400萬美元的市政債券。該校主要服務於低收入、第一代移民學生，多年來一直難以達到招生目標。由於資金依賴於學生人數，學校的財務狀況面臨壓力。學校和當地官員將問題歸咎於該地區高昂的房價阻礙了學生入學。

“由於兒童和家庭數量減少，聖塔克拉拉縣的所有學校都經歷了入學率下降，這主要與該地區高昂的房價有關，”市中心大學預科學校在其網站上發佈的聲明中表示。“我們無法滿足所有開支。我們需要至少400名新生。”

聖何塞與美國許多城市地區一樣，一直在應對可負擔性危機。根據SmartAsset Advisors, LLC的數據，它被列為在美國生活舒適所需薪資最高的地區。位於舊金山以南約50英里的硅谷，根據Redfin公司的數據，中位房價約為150萬美元。這與聖塔克拉拉縣更廣泛的住房成本一致，受到英特爾公司和英偉達公司等主要科技公司總部的支撐。

聖何塞房價接近全州平均水平兩倍

月度銷售價格中位數

數據來源：Redfin

根據哈佛大學住房聯合中心數據，潛在買家需要約566,265美元的年收入才能負擔該地區中位數房價。而據美國人口普查局統計，聖何塞家庭收入中位數僅為該數字的四分之一。

“市中心大學預科學校關閉是入學率下降損害整個社區的典型案例，“聖何塞市長馬特·馬漢表示，“這種趨勢的主要驅動因素是加州高昂的生活成本，迫使許多居民遷離本地區乃至整個加州。”

Redfin首席經濟學家達里爾·費爾韋瑟指出，由於房價高昂，聖何塞首次購房者年齡正不斷攀升，這可能進一步影響學校入學率。

“遷出聖何塞的人口遠多於遷入人口，“費爾韋瑟説，“人們確實被高房價擠出，不得不搬遷至更負擔得起的地區。”

債券違約事件

根據債券受託人威爾明頓信託全國協會6月5日提交的監管文件，市中心大學預科學校未能於6月1日向債券持有人支付本息。彭博彙編數據顯示，聯博控股是該未償債務的最大持有人。

校方和威爾明頓信託的代表未回應置評請求。聯盟伯恩斯坦的一位發言人未回覆置評請求。

這家非營利組織於2016年從市政債券投資者處借款3600萬美元，用於在聖何塞建設兩所新校區。根據債券文件，該機構致力於幫助第一代大學生做好升學準備，該校大多數學生來自低收入、以拉丁裔為主的家庭。

2016年的募資文件顯示，該組織曾制定雄心勃勃的招生目標，最初預計三所學校在2020-2021學年將培養超過1630名學生。但披露文件顯示，各校均未達成目標。

疫情後市中心大學預科學校入學率下降

三所學校年度入學數據

來源：加州教育部

注：數據為每學年末統計值

“過去幾年間，DCP組織的總入學人數持續大幅下降，使機構陷入岌岌可危的財務狀況，"校董會在宣佈本學年結束關閉學校的聲明中表示。

值得注意的是，特許學校本身經營難度大，而難以負擔的住房市場並非其面臨的唯一挑戰。全美範圍內，隨着出生率下降、通脹壓力加劇以及疫情後刺激資金耗盡（這些資金曾幫助掩蓋疫情引發的問題），許多學校正面臨入學率持續下滑的困境。

今年以來，市政市場分析公司的困境借款人數據庫中已新增20所特許學校財務惡化案例。數據顯示，這一數字超過了其他所有市政債券領域。

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“這個領域投資者當然能發現良機，但必須保持謹慎管理預期，“MMA合夥人馬特·法比安表示，“新挑戰正持續湧現。”

去年11月，市中心大學預科學校向債券持有人提交了五套成本削減方案，包括裁員及降低教師薪資福利。

另一選項是擴大招生。校方最終認定增長可能性微乎其微，指出聖克拉拉縣生源"在可預見的未來無上升趨勢”，且"任何新增生源都需從持續萎縮的人口基數中爭奪”。

此外，該校招生協調員已於七月被解聘。