抵押貸款欺詐計劃竊取加拿大人房產 - 彭博社

插圖：Carolina Moscoso為《彭博商業週刊》繪製在加拿大，手槍和突擊步槍並不容易獲得。因此當艾倫·卡茨決定殺害兩人時，他前往當地的Bass Pro商店挑選狩獵用槍。他最終選定了一把温徹斯特SXP Defender霰彈槍——這款專為快速泵動射擊設計的武器，併購買了四盒用於阻止大型獵物的彈藥。

在六月一個温暖的午後，他在多倫多北郊一棟人煙稀少的辦公樓裏找到了目標。將兩人驅趕至大理石鋪就的大堂後，他先鳴槍示警表明態度，隨後索要他和妻子支付給對方的128萬加元（約合93.6萬美元）。

“我以亡母之名起誓會還錢，先把槍放下，“據躲在走廊盡頭的目擊者回憶，一個男聲如此哀求。

“你拿什麼還？“卡茨質問。

“我會賣掉房子，“一個女聲回答。此時目擊者沙赫羅赫·比尼亞茲從後門逃出報警。當他在外等候時，連續聽到四聲槍響，短暫停頓後是第五聲。警察進入大樓後，他偶然聽到一名警員説：“他也自殺了。”

這場2024年暴力事件的伏筆早在一年半前就已埋下。當時卡茨與妻子阿麗莎·波戈列洛夫斯基決定投資私人抵押貸款。這對移民夫婦經營的家裝公司在新冠疫情期間因需求激增而應接不暇，尋求投資收入顯得頗具吸引力。他們碰巧掌握便捷的融資渠道：與兩個孩子居住的房產已無貸款，得益於加拿大持續二十五年的房地產繁榮，這套房子價值不菲。於是他們採取了時興的投資策略：抵押房產融資，轉投其他房地產項目。

一位富有的朋友建議，與其再購置房產並面臨管理物業的麻煩，不如嘗試投資私人抵押貸款。這意味着他們可以利用銀行貸款直接向那些可能無法自行獲得貸款的借款人放貸。這對夫婦隨後收取10%或更高的利息收益，並確信如果借款人拖欠還款，他們可以像銀行一樣沒收房產。高利率不僅能輕鬆覆蓋銀行貸款的分期付款，還能帶來可觀的回報。

他們的朋友將他們介紹給了專門從事此類交易的抵押貸款經紀人薩米拉·優素菲。2022年10月，她幫助他們以自家房產作抵押，從加拿大帝國商業銀行借出了137.5萬加元。不到一年，他們借來的錢幾乎全部通過優素菲經手的交易貸給了不同的公司。

但利息並未如期而至。數月來，卡茨不斷催促優素菲，得到的只有藉口，僅有一次成功拿到部分款項。最終，優素菲安排他與一位自稱能解答所有問題的人會面。卡茨和妻子在一間會議室裏見到了一位輕聲細語、自稱阿里·阿斯丹尼的高大男子。阿斯丹尼聲稱負責管理這些抵押貸款，承諾會提供投資狀況的書面報告，並留下手機號碼以便跟進。

隨後阿斯丹尼也開始推諉，卡茨便開始在網上搜索“多倫多抵押貸款詐騙”。他很快發現了以另一個名字——阿拉什·米薩吉——出現的阿斯丹尼照片的新聞報道。

卡茨後來瞭解到，米薩吉在多倫多幾乎是個傳奇人物。多家法院、仲裁機構和監管機構認定，他是二十多年來數十起欺詐性房地產交易的幕後主使，這些交易共騙取了人們數千萬美元。但這些機構似乎無力為受害者追回錢財，也無法阻止米薩吉實施更多欺詐行為，更無法在多個司法管轄區對他提出多項指控的情況下將其繩之以法。無論是在法庭上還是在向媒體發表的聲明中，米薩吉始終否認有任何不當行為。（米薩吉的代表未就本報道的置評請求作出回應。）

法庭文件顯示，多年來與米薩吉有關聯的多倫多地區部分房產。攝影師：Ryan Walker for Bloomberg Businessweek在律師的幫助下，卡茨發現，他簽署的抵押貸款協議從未正式登記在房產登記冊上，基本上毫無價值。後來他發現，與他簽訂協議的公司只是另一層幌子——米薩吉控制着所有這些公司，儘管他從未出現在公司文件上。米薩吉還將卡茨的資金從公司賬户中轉出，使其不受法院命令的約束。

由於無法繼續支付貸款利息，卡茨和妻子被迫出售了他們的房子。他們的資產實際上被暗中竊取，而積蓄也因支付法律費用迅速耗盡。在卡茨殺害米薩吉和優素菲當天，他留下一張字條寫道：“阻止這些罪犯毀掉人們的生活。”

米薩吉遇害後留下一個疑問：為何他能長期逍遙法外？本文通過查閲數百頁刑事民事法律文件、法庭記錄、房產企業檔案，以及採訪多年來認識他、調查他或被他傷害的人士，試圖還原其犯罪生涯來解答這個問題。

米薩吉可能是加拿大最高產的抵押貸款詐騙犯，其犯罪活動橫跨該國全球最大房地產熱潮的二十年。隨着移民潮推動房價屢創新高並引發房地產開發熱，普通民眾中爆發了貪婪與錯失恐懼的狂潮，全國報案詐騙數量翻倍增長。米薩吉建立了一個前所未有的犯罪網絡來收割這場狂熱。當加拿大執法部門無力阻止他時，一場血腥的私刑正義降臨了。

針對米薩吉最早的欺詐指控發生在他進入家族企業工作後，這家繁榮的進出口公司專營波斯食品。2000年，他與經營該公司的父親被控詐騙多家批發商大量貨物，主要是酵母、蘆筍等食品，也包括電腦和重型設備。雖然指控最終被撤銷，但同年美國民事法庭判定他們需對跨境銷售假冒食品承擔責任。

隨後在2006年，警方以抵押貸款欺詐罪逮捕了米薩吉。他們指控其參與了一項騙局——經紀人提交偽造文件以獲得超出借款人實際需求的貸款額度，並私吞差額。這起涉嫌欺詐案是在警方針對一個貨運盜竊團伙展開的專項行動中被意外發現的，該行動同時拘捕了米薩吉的父親。警方在多倫多地區查獲了裝滿贓物、大麻、搖頭丸和可卡因的牽引拖車，以及在牙買加截獲的數個裝滿商品的集裝箱。

當警方逮捕米薩吉時，他手提箱中裝有8.2萬美元現金，因此被追加"持有犯罪所得財產"的指控。但所有指控均未成立，米薩吉最終獲釋。事實證明，其隨身現金與他被捕的欺詐案無關。實際上，在多年涉足該行業邊緣後，他已親自投身抵押貸款業務。根據兩名證人的宣誓證詞，這8.2萬美元是當天早些時候由名為柯爾盧·莫爾頓的男子支付給他的首付款部分。

來自牙買加的莫爾頓本是販賣大麻、可卡因和搖頭丸的毒販，但同時經營着演唱會推廣的正規生意。他決定購買郊區一家汽車經銷店改造成舞廳。莫爾頓正是典型需要私人抵押貸款的借款人類型：作為主要使用現金交易的自營商人，他無法提供銀行所需的收入證明。

私人抵押貸款不受金融機構般監管，更類似私人合同。這使得貸款方能接納高風險借款人並收取更高利息。這種模式下投資者可能快速獲利或鉅虧，傳統上只有承受得起潛在損失的人才會參與。當時加拿大房地產市場正結束長期低迷開始復甦，正是進入私人抵押貸款領域的良機。米薩吉曾以父親房產抵押獲取此類貸款，對此頗有經驗。他通過相同富豪網絡為莫爾頓籌集了大部分資金，自己則擔任中間人，並額外投入資金作為第三順位抵押貸款——該筆款項需在前兩筆貸款清償後才能收回。

他的意圖從來不只是坐收利息。據一位因法律程序進行中而要求匿名的前同事透露，他採取的是“貸款轉佔有”策略，針對那些他預計會違約的借款人，以便奪取他們的財產。果然，當莫爾頓在交易後不久未能按時償還抵押貸款時，米薩吉就採取了行動，依據莫爾頓簽署的一份協議——若違約則放棄所有權。莫爾頓後來聲稱該文件上的簽名是偽造的，他指控米薩吉欺詐並提起訴訟。但在民事法庭上，核實所謂的偽造簽名並對公司登記進行追溯變更需要很長時間，因此在此期間，米薩吉實際掌控了這家汽車經銷店。

莫爾頓案中涉及的經銷店，現由另一家公司所有。攝影師：Ryan Walker，為《彭博商業週刊》拍攝到本世紀末，他在該地區多處房產中積累了類似的優勢地位。以汽車經銷店為例，2009年莫爾頓因向卧底警察出售海洛因而被捕後，他實際上獲得了無爭議的控制權。莫爾頓因審前拘留無法繼續訴訟，案件被駁回。（法庭記錄顯示，海洛因交易被判定有罪，而該交易據稱由米薩吉的一名前同夥策劃。儘管始終無證據表明米薩吉主導此事，但一位要求匿名討論過往案件的多倫多警官表示，調查人員認為是他所為。）

這一切發生時，正值加拿大房地產繁榮即將加速之際。美國房地產市場剛剛經歷了戲劇性崩盤，引發了大蕭條。但加拿大房地產僅短暫下跌後便再度飆升，鞏固了其作為穩賺不賠的必需投資品的聲譽。然而，當監管機構收緊抵押貸款規則以確保美國的情況不會在加拿大重演時，房地產需求卻激增。這迫使更多借款人從銀行轉向不受監管的私人抵押貸款。這也促使米薩吉將目光投向比需要此類貸款的邊緣財務狀況人羣更有利可圖的目標：提供貸款的富裕人羣。

20世紀70年代末離婚後，託娃·馬克斯需要額外資金撫養三個孩子。作為一名抵押貸款經紀人，她開始將部分儲蓄作為副業借給購房者。發現自己擅長此道後，她決定全職從事這一行，成為私人抵押貸款領域的先驅之一，併成為百萬富翁。當80年代末多倫多房地產市場崩盤時，她損失了大部分財富，但隨後又全部賺回。

世紀之交後，60多歲的馬克斯與女兒和另一位富有的朋友組成了一個貸款財團，共享線索和融資交易。米薩吉最初是馬克斯的借款人之一，後來開始向她推薦客户。多年來，她與米薩吉關係日益密切，他有時會去她家共進晚餐。但2011年左右，他啓動了被加拿大上加拿大律師協會（現安大略省律師協會）後來稱為"大規模欺詐狂潮"的計劃，最終從馬克斯財團騙取了至少1400萬加元。

這些欺詐行為涉及13處房產，手法多樣且複雜難以詳述。其中包括許多傳統的抵押貸款欺詐手段——冒名頂替者帶領參觀他們並不擁有的房產，使用虛假文件讓馬克斯財團誤以為獲得了實際上並不存在的抵押貸款。其中一項操作因其複雜性和新穎性尤為突出：操縱一種稱為出售權的止贖程序，該程序存在於加拿大法律和美國大多數州。如果借款人違約，出售權條款允許貸款人無需通過法院即可扣押並出售房產，與常規止贖不同。在優先抵押貸款清償後，剩餘收益將用於滿足次級債權，餘額則歸還借款人。這一機制旨在讓貸款人快速收回資金，僅在存在爭議時法院才會介入。

相比之下，米薩吉利用出售權使他的"貸款轉產權"策略更快且風險更低，以無需使用偽造文件的方式扣押房產並使其他抵押貸款失效。而且，至少乍看之下，這似乎是完全合法的。通過利用一系列空殼公司和前台公司，米薩吉能夠設計出他控制除目標外所有參與方的交易。

2011年，米薩吉説服馬克斯財團為多倫多郊區的一處住宅提供第二抵押貸款。由於是第二抵押貸款，財團只有在第一筆貸款清償後才能獲得還款。但一週後，馬克斯財團不知情的是，米薩吉控制的一家空殼公司從原持有人手中購買了第一抵押貸款。時間點——以及兩筆貸款金額幾乎完全相同的事實——表明米薩吉可能用第二抵押貸款的資金購買了第一抵押貸款。目前尚不清楚借款人為何會將這筆錢交給米薩吉，但房產記錄顯示，同一家空殼公司最近接管並清償了借款人的另一筆債務。

手握第一筆抵押貸款，米薩吉行使了出售權，將房產轉手給另一家他也控制的空殼公司。在此過程中，第一家空殼公司上報稱，由第一筆抵押貸款產生的費用幾乎使債務翻倍，從而得以保留房產出售的全部收益。馬克斯財團的第二筆抵押貸款則分文未獲償還——米薩吉實質上已取得該房產所有權，且看似動用了馬克斯財團的資金達成目的。

儘管其手法錯綜複雜，但並非無跡可尋。當郊區住宅的第二筆抵押貸款到期未償時，馬克斯與合夥人及律師最終拼湊出真相。這讓他們同時揭露出其他欺詐行為，隨即對米薩吉提起訴訟。但正如柯爾律·莫爾頓的遭遇，他們很快發現要説服法院釐清這場交易迷局，將面臨長達數年的訴訟。而在此期間，米薩吉仍可持有資金與房產。

馬克斯只剩下最後一條路：刑事司法系統。但她首要追責對象並非米薩吉，而是他堅持要求在所有交易中使用的律師——伊朗裔加拿大籍女性戈納茲·瓦基裏。

房地產交易中，各方依賴律師確保產權登記變更無誤，資金劃轉需在此完成後進行。表面看來，瓦基裏代表馬克斯財團處理這些變更，實則聽命於米薩吉。

米薩吉在瓦基裏剛法學院畢業獨立執業時結識，承諾為其介紹業務。但據她後來作證，在早期某次交易中，米薩吉使用偽造文件誘使她釋放馬克斯存於其信託賬户的55萬加元——儘管馬克斯曾口頭拒絕授權。瓦基莉稱米薩吉威脅要毀掉她的事業，除非她繼續參與更多可疑交易。

馬克斯發現欺詐行為後，當面質問瓦基利，後者隨即告知了米薩吉。他表示瓦基利必須離境。由於所有文件都署有她的名字，警方勢必會找上門來，而她是唯一能直接將他與罪行聯繫起來的人。瓦基利後來作證稱，米薩吉曾表示對她及其家人"使用暴力毫無顧忌”。在更早的場合，他曾暗示她他手下有人命案。她對此威脅極為重視，於2013年3月逃離加拿大，拋下了丈夫、父母和兄弟。

馬克斯及其合夥人將調查結果上報安大略省律師協會，該協會隨後聯繫了多倫多警方。當律師協會調查員抵達瓦基利辦公室時，任何可能直接證明米薩吉涉案的文件都已被銷燬——瓦基利後來稱是米薩吉所為。她被吊銷律師執照，國際刑警組織也對其發出了逮捕令。

與此同時，米薩吉得以自由投身其職業生涯中最繁忙的階段。當時加拿大房地產繁榮已進入第二個十年，大量民眾投資房產。隨着散户投資者為公寓建設熱潮提供資金，通過預售購買單元用於出租，多倫多的建築起重機數量躍居北美之首。夫妻房東們搶購獨棟住宅改造成公寓。私人抵押貸款投資也從富人專屬擴展到未必瞭解其風險的普通人羣。米薩吉的生意蒸蒸日上。

在馬克斯及其合夥人正竭力追回初始貸款的同時，他又以曾用於欺詐馬克斯財團的部分房產作抵押借入更多資金。隨後他找到一名年輕的新律師充當其工具，通過五起強制出售騙局從其他貸款機構詐取價值730萬加元的抵押貸款。他簽訂了一份價值600萬加元的安大略省北部木廢料填埋場修復合同，捲走大部分資金卻未施工，隨後又作出不切實際的開發承諾，聲稱要將其改建為住宅區以獲取數百萬加元追加貸款。據稱他還從某組織成員提供的私人抵押貸款中挪用了價值1000萬加元的資金，該組織聲稱將個人發展培訓與房地產投資相結合，其中部分貸款後來因強制出售而註銷。

法庭文件中與米薩吉存在關聯的多倫多地區其他房產攝影師：Ryan Walker，彭博商業週刊此期間米薩吉最具破壞性的商業行為可能涉及一家抵押貸款投資公司。這類機構日益盛行，因其允許普通民眾從加拿大版個人退休賬户（註冊退休儲蓄計劃）中提取資金，集合起來發放私人抵押貸款。當米薩吉得知父親的一位老友正在籌建此類公司時，便邀請其共享辦公場所。

朋友本·卡泰比安後來從150多人那裏籌集了約1100萬加元，其中許多人後來承認投資知識有限。大部分資金流向了與米薩吉相關的交易，最終血本無歸。儘管安大略省證券委員會最終叫停了該業務，並認定卡泰比安對投資者實施了欺詐，但米薩吉從未受到制裁。他從未正式參與該公司，因此不受監管機構管轄。就像他在此期間參與的其他欺詐案一樣，他與實際虧損者之間的中間人有效保護了他免受後果的影響，這與他在馬克斯財團案中的處境截然不同。（卡泰比安通過律師回應置評請求時表示，他正在對安大略證券委員會的裁決提出上訴。對於有關米薩吉的問題，他未予回應。）

到2016年底，若原告和監管機構的統計可信，米薩吉除了被馬克斯財團指控竊取的1400萬加元外，還通過現金和房地產獲得了至少3000萬加元。這些交易中唯一導致米薩吉本人被起訴的是安大略省北部的木材廢料交易。不到兩年後，這些指控在與檢察官達成協議後被撤銷，涉案的空殼公司認罪並支付了32,500加元的罰款。然而，米薩吉即將面臨一個麻煩：戈爾納茲·瓦基利回來了。

瓦基利一直生活在北塞浦路斯，這個事實上只有土耳其承認的國家是逃犯的理想藏身之處。米薩吉和他的一名同夥曾去探望過她，而另一名同夥則與她保持經常聯繫。但四年後，她受夠了，聯繫了多倫多警方，警方安排她返回並作證。2018年2月，她對兩項指控認罪。法官沒有判處她監禁，認為她是按照米薩吉的指示行事，並未從犯罪中獲益。接下來的幾天裏，米薩吉和兩名涉嫌共謀者被逮捕並被指控欺詐馬克斯財團，使用偽造文件以及事後協助瓦基利逃跑妨礙司法公正。（警方調查中另外兩名涉嫌同夥也被起訴，但指控很快被撤銷。）

米薩吉成功獲得保釋，但他仍面臨重大法律風險。在一次預審聽證會上，法官指出，如果陪審團採信瓦基利的證詞，米薩吉可能面臨最高七年監禁，若未向受害人進行賠償刑期或將更長。

被告隨即採取了一系列使審判複雜化並拖延訴訟的法律策略。他們最初聲稱將自我辯護，卻在2019年10月庭審即將開始前改口決定聘請律師。此後一年半時間裏，他們反覆向法庭表示尚未籌足全額律師費——但已接近目標——這導致訴訟進程陷入更深的混亂與延誤。新冠疫情暴發後，法官將審判推遲至2021年9月。隨後被告方拒絕就案件中最無爭議的細節（例如瓦基利是否確實去過塞浦路斯）與檢方達成共識，這勢必導致審判週期延長、成本增加。更令人意外的是，在全程使用英語參與兩年多聽證會後，米薩吉的一名共同被告突然提出需要波斯語翻譯。

隨着審判日期臨近，檢察官擔憂這些因素將"極大增加審判複雜性”。2021年7月檢方撤銷指控，稱定罪可能性已低至不符合公共利益。撤訴理由包括距涉嫌違法行為時間過久，以及新冠疫情對司法資源造成的壓力。檢方還含糊提及新近出現的證據開示問題，但未具體説明。（多倫多警方將撤訴原因相關問題轉交安大略省總檢察長辦公室，其發言人拒絕就既已説明的理由進一步置評。）

這場失敗的起訴留下了一個令人困惑的法律矛盾：判處瓦基裏法官認定她是按照米薩吉的命令行事，但在自己的案件中，米薩吉並未被定罪。起訴他的複雜性再次成為他最好的辯護。

然而，米薩吉仍承受着一些壓力。正是在馬克斯案帶來的惡名之後，他開始使用化名——在一場訴訟中出現了“阿曼德·阿斯丹尼”，除了他與艾倫·卡茨和阿麗莎·波戈列洛夫斯基合作時使用的阿里·阿斯丹尼這個身份。米薩吉似乎也降低了目標；在他最後幾年裏，針對他涉嫌欺詐提起的民事訴訟都是由一些小人物提起的，包括一位移民商人、一位藝術家、一位房地產經紀人和波戈列洛夫斯基。

隨着流入米薩吉房地產業務的資金減少，他的開支卻在增加，越來越多的人在法庭上追訴他。2019年，他的妻子——他許多房地產控股公司的記錄所有者——在一份宣誓書中聲稱，她所有的財產都被接管了。米薩吉的一位前律師在一場訴訟中指控他未支付數十萬美元的法律費用。米薩吉的妻子還在美國提起訴訟，聲稱抵押貸款投資公司中米薩吉的前商業夥伴本·卡泰比安騙走了她可能是最重要的資產——密歇根州和喬治亞州的兩處辦公園區。據一位知情人士透露，這場美國法律鬥爭的花費吞噬了米薩吉收入的很大一部分。（該訴訟於今年早些時候被駁回，且不得再訴）。

2022年，隨着通脹上升迫使利率攀升，加拿大漫長的房地產繁榮戛然而止。米薩吉雖經營規模縮減，但仍在繼續運作，直到去年某個下午被卡茨殺害。

數月後，波格列洛夫斯基坐在多倫多北部租住房屋的後廊上，仍試圖理清這一切。她不確定自己還能負擔這所房子多久，但牆上仍掛着她已故丈夫的照片。他們7歲的兒子有時會問父親何時歸來。

她花了一小時詳述與米薩吉交往的每個細節：唯一一次見面時，他用冷靜有序的方式向她與卡茨保證投資安全；發現騙局後聘請的訴訟律師立即認出米薩吉的名字並建議迅速行動；他們提交的警方報告卻石沉大海。談及損失時，波格列洛夫斯基一度情緒崩潰。但當被問及丈夫行為動機時，她轉而以哲思回應：“太奇怪了，偷商店東西會立刻坐牢，這些人偷了幾百萬，“她如此評價米薩吉及其同夥，“他無法相信在這個國家，我們會被騙光所有錢財，卻沒有任何法律能幫我們追回。”