國王街籌集10億美元 歐洲房地產裂縫顯現——彭博社
Jack Sidders
威尼斯達涅利酒店。
攝影師：Stefano Rellandini/AFP/Getty Images國王街資本管理公司已籌集近10億美元資金成立基金，旨在利用零利率時代結束後歐洲房地產行業終於顯現的困境與市場錯配機會。
根據週一公告，該公司的歐洲房地產特殊機會基金II在12個月內達到9.5億美元募資硬頂上限。合夥人兼全球房地產聯席主管保羅·布倫南接受採訪時表示，自2022年利率攀升以來，國王街已在歐洲房地產債權和股權領域投資超15億歐元（12億美元），最新募資將助力其進一步擴大業務規模。
“我們在歐洲房地產市場的活躍度達到歷史峯值，“負責該地區地產投資的布倫南表示，“這是金融危機以來最具活力的機遇窗口。市場錯配正在創造罕見機會——尤其是在歐洲流動性最強的城市——以極具吸引力的切入點獲取頂級資產。”
許多期待在歐洲房地產調整中抄底的困境債務投資者大多失望而歸，因為貸款機構對違反債務條款的業主表現出超預期的耐心。
“我們幾乎未見實質性困境，“瑞銀集團私人基金部門EMEA房地產主管查爾斯·法瓦爾表示。即便出現困境，通常也集中在"次級地段閒置辦公資產"等投資者避之不及的資產類別。
裂縫重現
歐洲房地產交易中涉及不良資產的比例達到金融危機後的最高水平
來源：MSCI
注：2025年數據截至5月
相反，King Street依靠龐大的內部重組團隊和對歐洲複雜多樣的破產法的深入瞭解，來獲取資本結構受損的優質資產的罕見交易。
如今，作為一家管理着290億美元資產、涵蓋多種信貸和股票策略的另類資產管理公司，King Street自1995年成立以來，以利用複雜破產案（如雷曼兄弟的倒閉）的對沖基金而聞名。現在，它正在通過包括來自Brookfield的Michael Fuller、Starwood Capital的Adam Lawrence和Strategic Value Partners的Ranveer Bassey在內的一批新員工的幫助下，加大在歐洲房地產市場的投資。
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在利率飆升後完成的交易中，包括收購併出售威尼斯鮑爾酒店，該資產是已倒閉的Signa帝國的一部分，由Rene Benko經營，他現在是刑事調查的對象。
威尼斯的鮑爾酒店。來源：Getty ImagesKing Street購買了該物業的次級債務，通過執行盧森堡的股份質押獲得控制權，然後迅速進行了出售流程——這是特殊情況公司成功從Signa破產中賺錢的罕見例子。最終，該物業以超過3億歐元的價格售出。
“隨着Signa集團的破產，許多市場參與者在複雜且無擔保的資本結構中耗費大量精力追逐機會，“布倫南表示，“我們鎖定了一項在盧森堡擁有實際結構性保護的單一資產，並集中力量於此。”
2021年市場繁榮時，King Street出售了其歐洲房地產投資組合約40%的資產。同年該公司籌集了超10億美元的新專項房地產基金，但由於價格高企且幾乎無不良資產，資金配置面臨困難。
隨着2022年利率上升，機會浮現時該公司的投資部署加速推進。目前其全球23億美元特殊機會基金中約三分之一也投向了房地產領域。
過往交易包括為邁凱倫總部建設提供融資——當時這家超跑製造商正艱難從疫情中復甦。該公司還為倫敦沃克斯豪爾區一個豪華住宅項目提供近2億英鎊（2.75億美元）資金，旨在為最初支持其中資業主、現急於減少中國房地產風險敞口的投行進行再融資。
布倫南稱，通過亞洲渠道融資，該公司獲得的利率約為倫敦同類交易的兩倍。2023年，包括阿波羅全球管理、凱雷集團和克羅斯特里房地產合夥人在內的財團對該頭寸進行了再融資。
最近，該公司在西班牙、葡萄牙和意大利建立了學生公寓組合，目前擁有約5500間客房，預計到年底將增至7500間。同時，它還擁有一項業務，投資於法國、德國和荷蘭的城市倉庫。
該公司一直是意大利酒店市場的連續投資者，資助了威尼斯丹尼利酒店和四季酒店的翻新工程。在從聯合信貸銀行購買不良貸款後，它將羅馬的兩棟辦公樓改造成該國首家W酒店，後來以當時創紀錄的價格出售給加拿大養老金計劃投資委員會。
布倫南表示，該公司之所以瞄準意大利酒店，是因為該國國際旅遊需求多樣化，但願意提供開發資金的資本相對稀缺。
“還有大量家族所有、資金匱乏的資產難以解鎖，但這正是價值所在，”他補充道。“這需要時間和關係，但一旦成功，回報將非常可觀。”
今年早些時候，King Street完成了再融資，對象是倫敦麗茲酒店旁邊的阿靈頓大廈，該建築曾被用作提供長期住宿的公寓酒店。該建築的所有者——一個阿聯酋私人家庭——因利率上升而陷入困境，這給其利息覆蓋率帶來了壓力。贊助商還需要額外資金進行建築資本工程。
其最新交易涉及參與高端消費集團Cipriani的融資項目，以支持一系列新項目，布倫南表示。但對於瞄準不良房地產的投資者而言，歐洲市場最活躍的時期可能還在後頭。
“零利率時代籌集和部署的大部分資金仍在消化利率重置的影響，“布倫南説，“這是一個漫長的延期階段——問題並未解決，只是被推遲了。我們現在看到了壓力的初步跡象。這裏經歷了八年的負利率，這意味着不良行為在不斷累積。”