阿達尼以全球最大貧民窟達拉維為錨點，構建房地產帝國 - 彭博社
Advait Palepu
阿達尼房地產公司董事總經理普拉納夫·阿達尼正致力於將孟買的達拉維——全球最大的貧民窟之一——改造為現代化城鎮。
攝影師：Sumit Dayal/彭博社億萬富翁高塔姆·阿達尼通過港口、電力和水泥業務成為亞洲第二大富豪。如今，他正悄然打造一個價值數十億美元的房地產帝國，重塑全球最昂貴的房地產市場之一。
自2010年以來，其房地產業務已從艾哈邁達巴德的鄉村俱樂部及城鎮項目，擴展到孟買的豪華大廈，足跡遍佈印度主要科技與金融中心。根據首次對該業務進行估值的彭博億萬富豪指數，阿達尼房地產現已成為印度最大地產商之一，價值約15億美元。
該公司採用雙管齊下的資產擴張策略：一方面以低價收購陷入困境的建築企業，另一方面積極競標政府重建項目。
正是後者為阿達尼贏得了印度房地產界最雄心勃勃且高風險的項目——將全球最大貧民窟達拉維改造為現代化孟買衞星城的開發權。
“孟買作為具有全球影響力的城市及重要房地產市場，在我們的發展戰略中佔據核心地位，“阿達尼房地產董事總經理、高塔姆·阿達尼的侄子普拉納夫·阿達尼在回覆彭博新聞社的郵件中表示。他拒絕對估值發表評論。
阿達尼的項目公司Navbharat Mega Developers Pvt.將開發達拉維641英畝區域中的151英畝（61公頃），用於居民安置——根據邦政府五月份總體規劃演示文件，預計該公司將在七年內為此投入110億美元。演示文件顯示，另有118英畝土地可用於建設辦公和住宅樓並公開出售，其餘面積將劃歸公共基礎設施。
6月24日，孟買達拉維貧民窟的臨時棚户區和小型工業。攝影師：Dhiraj Singh/彭博社考慮到建築和安置的複雜性，阿達尼可能開發2100萬至6000萬平方英尺的房產並公開出售。按每平方英尺2萬盧比（232美元）計算，阿達尼持股80%（邦政府持有剩餘股份）的Navbharat公司可能獲得140億美元收入。假設行業平均利潤率為25%，該項目將為阿達尼帶來高達30億美元的淨利。
但這未包含各類基礎設施費用、税費、利息、通脹及其他成本。
普拉納夫·阿達尼表示，Navbharat還需在建成後維護基礎設施和住宅十年，並在房產售出前承擔融資成本。
但在實現盈利前，阿達尼必須克服這個城市更新項目中巨大的社會、法律和物流障礙。
“從表面看，阿達尼集團將獲得暴利，但現實是這是一個高成本、高風險的項目，”孟買房地產研究公司Liases Foras的董事總經理潘卡吉·卡普爾表示。
阿達尼房地產的孟買投資組合
來源：谷歌地圖，公司官網
儘管如此，貧民窟改造為阿達尼提供了在其祖國定義其遺產的機會，他的企業集團有一個大膽的口號，翻譯成英文是“我們將交付”。在賣空機構興登堡研究指控該集團欺詐後不久，這一承諾被採納——如果實現——可能有助於提振投資者信心並增強品牌，因為阿達尼遊説華盛頓放棄對其涉嫌賄賂計劃的刑事和民事指控。阿達尼集團否認了所有指控。
阿達尼稱這一改造為“變革性項目”，在6月阿達尼企業有限公司的年會上表示，超過100萬人將從“狹窄的巷子搬到一個擁有寬敞佈局、雙衞生間、開放空間、學校、醫院、交通樞紐和公園的城鎮”。
一份政府報告稱，阿達尼集團將開發達拉維641英畝區域中的151英畝，為居民重建住房。攝影師：Dhiraj Singh/彭博社
另有118英畝土地可用於建設辦公樓和公寓，其餘部分將劃撥給公共基礎設施。攝影師：Dhiraj Singh/彭博社### 行業巨頭
即便不考慮達拉維項目，阿達尼房地產公司也正在快速擴張，成為印度頂級開發商——億萬富翁KP·辛格的DLF有限公司、洛達家族的洛達開發有限公司以及高德雷吉地產有限公司——的強大競爭對手。未來潛在的上市計劃還可能為阿達尼家族釋放數十億美元價值。
“我們會定期評估戰略選項，“普拉納夫·阿達尼在回應中表示。
“但必須説明，暫無立即上市的計劃，“他補充道。
2024年5月，普拉納夫·阿達尼在孟買達拉維向居民致意。攝影師：Sumit Dayal/彭博社據知情人士此前向彭博新聞透露，阿達尼集團還是收購捷帕聯合有限公司的領跑者，此舉將為其資產組合增加房地產項目。捷帕公司的債權人正根據印度破產法監督出售並評估投標。
如今，阿達尼房地產公司在孟買各地有十幾個項目正在建設中。其中多個項目此前因訴訟或財務困境而停滯，直到阿達尼介入並以折扣價收購。這一策略使該公司得以快速且經濟高效地擴大規模。
2023年1月，阿達尼以900萬美元收購了破產的房地產公司Radius Estates and Developers Pvt.，此前該公司拖欠了3.3億美元的債務。Radius曾達成協議，為班德拉-庫爾拉綜合體（孟買主要商業中心）附近一處舊公寓的176户家庭重新安置住房，同時還在公開市場上出售數百套新單元。
該項目在2020年陷入停滯，購房者陷入困境。阿達尼通過注入超過5000萬美元的新資金並重啓建設，使項目重獲新生。如今，這座耗資5.3億美元、擁有15棟塔樓的開發項目——品牌名為“Ten BKC”——已成為天際線上的龐然大物，甚至從達拉維北部也能看到。
班德拉-庫爾拉綜合體的Ten BKC開發項目，拍攝於達拉維。攝影師：Dhiraj Singh/彭博社
阿達尼通過注入超過5000萬美元的新資金並重啓建設，使該項目重獲新生。攝影師：Dhiraj Singh/彭博社### 重建項目
過去兩年，阿達尼房地產公司在孟買斬獲多個重大政府項目，包括投資41億美元的北部住宅開發項目和位於高檔社區班德拉西區、俯瞰阿拉伯海的30億美元商住綜合體。阿達尼還通過開發孟買及新孟買機場周邊土地，將其轉化為商業辦公空間、酒店、餐飲及娛樂設施實現資產變現。
該公司還從這座金融之城的多個機構獲得了貧民窟改造與重建合同。由於政府參與，這些項目監管障礙較少，開發商可獲得在公開市場銷售公寓的開發權。
但達拉維項目完全是另一個量級。
2022年阿達尼中標該區域重建合同，承諾先行投入超500億盧比股權資金。項目首期耗資逾15億美元，將由Navbharat公司在毗鄰貧民窟的鐵路用地上建造包含1.5萬套保障房在內的住宅及辦公設施。
作為電影《貧民窟的百萬富翁》取景地聞名的達拉維常年吸引遊客，實則是個人口稠密、無序發展的迷宮。這片容納超百萬人口和數千家微型企業的區域，產權關係錯綜複雜，社區與小商業交織成混亂的拼圖。
“城市的重心正從南部向中心轉移，基礎設施的佈局方式將使阿達尼集團成為最大受益者，”勞工律師兼橡果基金會（印度）主任維諾德·謝蒂表示。
該項目的核心邏輯很簡單：阿達尼必須先建造並移交數千套免費公寓及基礎設施——包括下水道、燃氣電力線路、學校甚至醫院，之後才能從項目的盈利部分獲得收入。
只有在七年期限內完成符合條件的居民搬遷後，阿達尼才能在用於商業銷售的規劃用地上建造住宅和辦公樓。這片被稱為"自由銷售"的地塊預計將開發豪華公寓和辦公空間，可能帶來可觀收益。
從達拉維眺望班德拉庫拉商業區，這片貧民窟改造項目將定義阿達尼在祖國的商業遺產。攝影師：迪拉吉·辛格/彭博社但最終收益規模取決於阿達尼能否高效應對城市法規、最小化居民阻力並避免因延誤導致的融資成本增加。
對普拉納夫·阿達尼而言，孟買和該項目在公司增長戰略中具有關鍵地位。
“達拉維不僅是一個重建項目，“他表示，“更是在前所未有的規模上重塑包容性城市生活的機遇。”
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