紐約州北部居民將收購卡澤諾維亞學院——彭博社

2024年紐約州卡澤諾維亞村，前卡澤諾維亞學院校園中心。攝影師：TW Farlow/iStockphoto/Getty Images紐約州北部一羣當地居民計劃以950萬美元收購已關閉的卡澤諾維亞學院校園——這筆資金加上其他款項，預計將使債券持有人獲得略高於50%的回收率。

卡澤諾維亞學院是一所文理學院，因全美小型院校普遍面臨的招生壓力於2023年夏季關閉。根據債券文件，該校2019年發行了約2500萬美元市政債券，以學校收入和校園抵押（當時估價為2400萬美元）作為擔保。

然而由於學院地理位置偏遠——位於錫拉丘茲市以南約20英里——尋找買家十分困難。在買家出現前，紐約州警甚至租用校園作為訓練基地。關閉兩年後，當地團體同意以950萬美元價格接手，計劃將校園改造為綜合開發項目。

根據彭博社彙編的證券申報信息和數據估算，這筆資金連同向投資者分配的其他款項及儲備現金，意味着債券持有人有望從2500萬美元未償債務中收回約52%。該交易需經紐約州總檢察長批准方可完成。

債券受託人UMB銀行拒絕置評。

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高校最大的資產通常是其不動產，這意味着若學校關閉並清算資產，房產價值將決定債券持有人能收回多少資金。

市政市場分析公司董事總經理麗莎·沃什伯恩表示，地理位置是評估的關鍵因素，若校區位於黃金地段或附近有接盤機構，持有人可全額收回投資。

例如加州奧克蘭市聖名大學（當地房產更搶手）的債券投資者，在校區出售時基本獲得全額償付。

沃什伯恩指出，當高校無其他解決方案時，償債資金通常僅能依靠房產價值。歷史案例中的回收率可能低至20%以下。

“這完全取決於房產價值及其開發潛力，“她補充道。

大學城困境

雖然卡澤諾維亞校區評估價值為2400萬美元，但債券文件顯示止贖情況下的實際價值尚不明確。

發行文件特別説明：“鑑於抵押房產專為獨立學院用途改造，目前無法確定其在抵押止贖情況下的確切價值。”

卡澤諾維亞校區的買家由凱特·布羅多克牽頭，她表示這羣本地投資者在秋季首次對該校園提出了收購要約。她在採訪中提到，這一過程包括與債券持有人代表進行的漫長談判。

校園正通過名為Matta Fresca LLC的獨立實體進行收購。布羅多克稱，計劃將該地產改造成集公寓與辦公空間於一體的多功能區域，並保留學院的馬術中心。

布羅多克特別指出，將宿舍改建成公寓具有巨大潛力。“紐約州中部的住房需求極為旺盛，“她説，“隨着項目推進，我們可以根據實際需求靈活調整——無論是住房還是辦公空間。”

校園的復興也可能為小鎮帶來經濟利好。根據2023年初提交給紐約州勞工部的公告，卡澤諾維亞學院曾是主要僱主，其關閉影響了500多名員工。