美國郵政服務威脅引發郵局房地產投資信託基金擔憂——彭博社

美國長島錫達赫斯特的一名USPS郵遞員。

攝影師：Lidewij Mulder/彭博社安德魯·斯波德克建立了一個獨特的房地產帝國，其核心理念很簡單：美國郵政服務永遠值得信賴。然而，這家承載信件與包裹的百年機構正面臨前所未有的壓力。

斯波德克是郵政房地產信託公司的首席執行官，這是美國唯一一家完全專注於郵政地產的上市房地產投資信託基金（REIT）。其持有的650萬平方英尺物業涵蓋從現代化分揀中心到僅有棚屋大小的鄉村郵局。全美郵政系統租賃的25,300多處設施中，郵政房地產信託擁有近7%的產權。

斯波德克家族自他童年起就開始投資郵政地產。他仍記得全家驅車考察各地郵局的旅程，以及在古董店搜尋郵政紀念品的時光。冬季裏，父親總愛穿着郵遞員制服外套。

安德魯·斯波德克。攝影師：Lidewij Mulder/彭博社"我想這輩子所有人都把我們看作’郵政世家’，“斯波德克在紐約錫達赫斯特的辦公室接受採訪時説。牆上陳列着老式郵票機、歷代郵政吉祥物海報和玩具郵車，見證着這個家族的特殊情結。

郵政服務是大多數房東夢寐以求的理想租户。它按時支付租金且極少搬遷，業務流量穩定，並有聯邦政府的經濟實力作為後盾。其穩定性——以那句廣為人知的非官方格言"無論風霜雨雪還是夜色深沉，都無法阻擋郵差迅速完成指定投遞任務"為象徵——已深深鐫刻在美國人的集體意識中。

然而這種穩固表象已開始像斯波德克家族收藏的郵政紀念品般顯得陳舊過時。技術變革、政治摩擦與市場競爭的多重壓力，已將美國郵政署(USPS)置於困境。根據郵政總監察長報告，2008至2023年間佔其收入約半數的郵件業務量下滑46%。監管機構預測，未來十年關鍵郵件類別的業務量可能再降29%。

這些壓力重創了郵政房地產信託基金，使其股價在2月跌至近五年低點。但彭博數據顯示，該基金此後實現19%的回報率——是標普500指數含股息回報漲幅的三倍多，更遠超同期道瓊斯權益型REIT總回報指數逾1%的跌幅。

儘管如此，郵政系統的困境可能迫使美國政府推行擠壓投資者利益的改革。猶他大學經濟學教授埃琳娜·帕特爾在近期國會聽證會上作證指出：“其資金模式已崩潰，長期無法支撐普遍服務”。前總統特朗普曾在海湖莊園的12月記者會上考慮過郵政系統私有化等改革方案。

有些人嘲笑郵政服務面臨生存威脅的觀點。由於憲法中有一條款賦予國會“設立郵局和郵路”的權力，許多人認為美國郵政總局（USPS）是不可撼動的。該機構今年夏天慶祝了成立250週年，對農村社區而言仍是至關重要的紐帶。

高力國際資深房地產分析師巴里·牛津對Postal Realty Trust給予買入評級，他對特朗普政府削減郵政服務的説法持懷疑態度，但表示如果USPS縮減業務，斯波德克可能會損失大量租賃合同。Postal Realty Trust在提交給美國證券監管機構的文件中指出，其“高度依賴郵政物業租賃需求”。

Postal Realty Trust的檔案記錄。攝影師：Lidewij Mulder/彭博社儘管如此，斯波德克相信他的業務長期來看將保持穩定。

“當租户集中時，可能會出現整合或空置。這就是現實，”他説，“面對郵政服務並觀察他們如何使用這些物業，我不認為他們會大規模關閉這些設施。”

不斷增長的資產組合

為推進現代化，USPS管理層試圖通過針對電商託運人的新服務，在包裹遞送市場獲得更大立足點。前郵政局長路易斯·德喬伊曾希望與聯合包裹服務公司（UPS）和聯邦快遞（FedEx）正面競爭。

德喬伊的繼任者擁有可能推動美國郵政進一步朝此方向發展的私營部門背景。大衞·斯坦納曾擔任聯邦快遞董事會成員及廢物管理公司首席執行官，於七月上任時承諾不支持私有化，但其對郵政業務與運營的具體舉措仍有待觀察。美國郵政拒絕安排斯坦納接受採訪。

安德魯·斯波德克辦公室內的紀念品。攝影師：利德維·穆爾德/彭博社將美國郵政重塑為注重成本的物流巨頭面臨重大障礙，包括郵政服務承擔着私營競爭對手沒有的義務。它必須以可承受的價格每週六天為全美每個家庭投遞信件。根據該機構財報，美國郵政還需承擔數十億美元的養老金支付及其他歷史遺留成本，導致去年虧損95億美元。

房地產是美國郵政另一個棘手領域。上世紀中葉的建築熱潮大幅增加了郵局數量，部分得益於美國新建設施合同計劃。隨着人口增長和國內遷徙，又增建或租賃了數千處房產。

紐約卡爾普萊斯的一處郵局攝影師：Lidewij Mulder/彭博社漫長的擴張使美國郵政總局不得不應對龐大的房東網絡，經常被迫就郵局、分揀中心等設施的租金及其他細節進行耗時談判。

“郵政局獨自面對1.7萬名業主，“斯波德克説，“從效率角度看這完全不合理。”

自上市以來，郵政地產信託每年新增數百處郵局資產，從最初的271處增長至2024年底的1703處。其小型團隊仍在數千處未收購的郵政物業中尋找機會。

衡量現金流的營運資金自2019年起逐年增長，出租率始終保持在99.5%以上。郵政地產信託在續約時實施年租金上漲機制以緊跟市場。但斯波德克認為，美國郵政自身的不確定性阻礙了他的發展目標。

“我們每一步都做對了，“斯波德克説，“但像我這樣的人無法推動事情前進，實在令人沮喪。”

斯波德克在擺滿郵政紀念品的辦公室攝影師：Lidewij Mulder/彭博社### 簡單生意

儘管上市帶來了聲望，但斯波德克表示，郵政房地產業務其實很簡單，他的公司依然紮根於過去。新辦公室就位於他曾工作過的簡陋醫療辦公樓同一條街上。休息室的一面牆上有一個巨大的金屬架子，上面存放着郵政房地產所持每處房產的紙質記錄。

斯波德克認為，美國郵政服務公司（USPS）面臨的財務和政治壓力不會對郵政房地產持有的物業價值產生負面影響。

如果能讓更多政府職能進駐郵局，聯邦政府更廣泛的支出調整甚至可能成為利好。商務部長霍華德·盧特尼克已提議讓郵遞員進行美國人口普查。

德喬伊的“為美國遞送"計劃旨在改革USPS，其中包含將郵局轉變為"政府服務窗口"的願景。斯波德克表示，他經常收到各種提案，從遠程醫療辦公室到電動汽車充電站，建議為他的物業增添設施。

“我與不同政府機構和設施負責人進行過各種對話，告訴他們存在這類機會，我們隨時準備在你們有意向時開展合作，“斯波德克説。不過後續進展主要取決於政府。

“這不像是我在向他們提供未知的事物，“斯波德克表示，“他們必須關注此事。他們必須想要這麼做。”