住房不平等在好轉之前會變得更糟 - 彭博社

過上奢華生活。

攝影師：喬·布格爾維茨/彭博社

與美國經濟中的許多其他領域一樣，住房行業意識到如今追求奢華是有回報的。即使在一個眾所周知的負擔不起的市場中，尋找高端裝修和擁有高爾夫球場及皮克球場社區的買家也願意支付高價。在入門級市場中，價格是唯一的區分因素。聰明的建築商該怎麼辦？當然是向市場的高端遷移。

這將是富裕家庭和工薪階層美國人在一個股市繁榮但勞動市場疲軟的經濟中，命運分化的情景。短期內的影響是入門級住房的建設放緩；這顯然不是改善可負擔性的所需。但常常被忽視的是，從長遠來看，所有的建築都是好的建築：更多的奢華住房將導致市場上出現更多被準備升級的千禧一代騰出的20年和30年的入門住房。

彭博社觀點* 艾瑪·湯普森的NSFW咆哮正是AI繁榮所需要的

• 如果新冠疫苗也能拯救癌症患者呢？
• 如果加州的提案50通過，預計會有選民欺詐的指控
• 範德比爾特的大學橄欖球戰略是不可持續的 目前，百萬美元以上的房屋是 二手市場中增長最快的部分，與一年前相比，九月份上漲了20%，其次是75萬美元到100萬美元範圍內的房屋。三家大型上市開發商在最近的季度財報更新中談到了這種差異在新建市場中的表現。PulteGroup Inc.表示，首次購房者的淨新訂單同比下降了14%。升級購房者的訂單下降了3%，而活躍成年人（指55歲及以上）的訂單則上升了7%。Pulte的首席執行官Ryan R. Marshall表示：“消費者信心減弱和負擔能力緊張限制了首次購房者的機會。”

Taylor Morrison Home Corp.則指出，其在市場高端的定位是其韌性的來源。約70%的銷售來自升級購房者或“度假生活方式”買家，這解釋了其平均售價為602,000美元。與入門級開發商Lennar Corp.的平均售價383,000美元相比，Taylor Morrison的首席執行官Sheryl Palmer表示，該公司“採取以價格為導向的方法來推動銷量，特別是在我們主要服務首次購房者的地方”，同時在其更富裕的社區中可以“更有耐心以保護價值”。度假生活方式細分市場的利潤率“通常是投資組合中最高的”，首席財務官Curt Vanhyfte表示。

在週二，DR Horton Inc.，美國最大的專注於首次購房者的房屋建築商，重申了整個行業所談論的疲軟信息。包括抵押貸款利率買斷在內的激勵措施在本季度再次增加，DR Horton在其分區內新開工的房屋數量平均減少了30%。值得注意的是，該公司表示，它正在更多地依賴將抵押貸款利率降低到3.99%來激勵買家，這表明利率需要降到多低才能激勵買家。

鑑於經濟的發展，市場的低端和高端之間的差異不應令人驚訝。

高端房主通常在多年中積累了大量的房屋淨值，擁有健康的股票市場投資組合和高收入。對於這一羣體而言，利率在購買時通常不如生活方式選擇和經濟信心重要。

入門級買家沒有這種房屋淨值的緩衝，財務投資組合較小，並且更受收入、抵押貸款利率和整體可負擔能力的限制。建築商也更難以盈利地服務這些買家——他們可以將房屋建得更小，使用更便宜的電器和裝飾，但無論是建造30萬美元的房屋還是百萬美元的房屋，每單位木材和勞動力的價格都是相同的。當市場健康時，高交易量可以分攤一些成本，但現在並非如此。

儘管房屋建築商希望較低的抵押貸款利率將在2026年恢復首次購房者的需求，但任何改善更可能惠及市場的高端。

人口趨勢也支持更多關注年長且富裕的美國人。在今年早些時候發佈的一篇研究文章中，約翰·伯恩斯研究與諮詢公司預測，到2034年結束的十年間，年齡在40至54歲之間的美國人數將增加690萬，而年齡在25至39歲之間的人數僅增加150萬。這是由於龐大的千禧一代正在進入其晉升階段，而較小的Z世代則進入首次購房階段。住房市場條件的改善將促使千禧一代升級到更大的房屋，從而為潛在的Z世代買家騰出他們的小房子。

我們已經在多户住宅領域看到了這種向高端的轉變，2010年代的建設更多地迎合了高端市場。例如，在亞特蘭大，2012年至2021年間建造的公寓中，有94%被 視為豪華單元。

新單户住宅銷售的類似方向轉變可能會讓政策制定者和政治家對經濟向富人傾斜感到焦慮，但這正是問題所在。關鍵在於，無論建造何種類型的住房，更多的住房都具有廣泛的好處。租賃住房經濟學家傑伊·帕森斯最近指出，在供應量最高的大都市市場中，C級公寓（市場的低端）的租金 正在受到壓制。對高端住房相對更好的前景意味着，希望在2026年購買入門級住房的租户不太可能擁有那種新房的氣味。

更多來自彭博社觀點：

• 奧斯丁的住房崩潰 正是美國所需要的：Conor Sen
• 英國忘記了 補貼住房需要補貼: Ashworth & Trow
• 這就是 人工智能股票繁榮的演變: Justin Fox

​​​​​想要更多彭博社觀點？ OPIN <GO>****。或者您可以訂閲 我們的每日通訊**。**