從這三個數據看清2025年的一些樓市底色_風聞

base上海的我們經常會寫上海市場

不過寫他並不因為我們就在這，而是上海市場的樣本力量

圍繞這個市場我可以為各位梳理很多標籤

全國最大二手市場、最大的新房市場、最大的土拍市場…全國3000萬以上豪宅成交TOP1城市、百億新盤佔比最多的城市…

這背後是上海在每輪房產週期裏的領銜表現

通過觀察這樣的城市確實能看到全國樓市的一些切面

2024年應該是中國房地產近十年最波瀾壯闊的一年

我們在2022年好奇的政策、在2023年高喊的政策，都紛紛在這年裏落地

也是這個2024年我們見證了從未有過的政策鬆綁

也見證了從未有過的新房和二手成績單

在這個2025第一天還有什麼比一次樓市覆盤更適合地產人的

而且如果可以我不想再跟各位分享那些具體的成交

而是更大維度的一些東西

01

一二手成交格局發生根本性逆轉

2024年樓市的最大特色就是二手成交量的一個漲字

從527新政後的樓市變天到929新政後連漲三月，再加上小陽春

我差不多有5個月都在跟各位説漲

彙總全年數據後也拿到了接近22萬套的成交規模，這是2022年後連漲的第三年

同時也將數據拉回近十年平均水平

2024年12月以2.7萬套二手住宅計算

不過這些都不是最大變化

最大變化在於一二手的成交佔比

三年前我們為各位輸出的這個數字是1:3，相當於成交1套新房的同時要成交3套二手

這個比值在遇到2023年這樣的新房供應大年的時候變為1:2

但2024年各位再看下這個數據

不僅回彈到1:3的歷史水平，甚至還高出歷史水平一個度

來到1:4

講實話2024年二手的成交迅猛已經很早就提示了這一數據

只是沒想到是翻番

相當於説2024年上海樓市裏每成交1套新房的同時要足足成交4套二手房

這個數字是近十年上海樓市這類數據最大一次變化

這背後有很多原因，比如新政放開後的需求湧入、比如2024年新房供應減少等等

但這裏面最值得各位記住的原因是上海樓市對剛需的開閘放水

從1月30日放開外環外單身限購、到5月27日放開外環內二手的單身限購、再到9月29日外環外單身購房社保3年改1年…

2024年1月30日上海官宣外環外放開單身限購

大量剛需是以湧入的狀態進入看房市場

單身購房可以買新房，但在二手更具性價比、且新房供應集中供應內中環情況下

大量剛需首先湧入的不是別的，正是二手

在我們的二手市調裏，單身購房已經來到30%左右成交份額

而這也是2024年二手成交的最大關鍵詞

記住這種成交狀態

這件事的背後我不希望只是單點戳破給各位看

而是更高維度去看這件事就會發現這不是孤立的單點現象

而是2024年樓市的一環

不信我們接着往下看

02

2024年上海新房≈豪宅

2024年新房市場的奇事也蠻多的，黃浦和濱江的供應超出想象

我也拉出2024年的新房成交數據，有三個比較明顯的變化

首先是均價跨入6萬+時代、同時也是整體跨入套均120平時代

我把每個月成交TOP1的新盤拉出來，發現他們大多位於內環內、中外環間

而過往年份2020-2023年的新房成交特點則更偏向外環外

以往猶豫在新房還是二手的改善人羣變少了

如果考慮價格那就是二手、如果真的改善那新房多的是

我的老中介朋友跟我説過十多年前的時候上海的新房和二手還是涇渭分明

2024年這個數據讓我又想到了他的這句話

而客羣被更明確劃分，本質上還是供應底盤的改變

2024年年初開始我們就發現黃浦區進入十幾年未見的供應井噴期

部分黃浦新盤站在年初還要驗資看房，到了年中就發現不對

撤銷所有看房障礙，全力拉客，為什麼，房多客少

黃浦供應將這個多年未供應的板塊賣出了隨看隨買的氣質

整理自遠山

上海濱江多金貴就不多説了，無論多遙遠的距離只要沾上濱江板塊必然打上濱江標籤，為什麼，濱江沒供應

但2024年濱江的新盤我腦子過了下就有濱江凱旋門、保利世博天悦、香港置地啓元、融創外灘壹號院，高端改善一時間不知道該把驗資的錢凍在哪個盤

多年未有新供應的上海標杆頂豪品牌，湯臣在浦東也有了新盤、瑞安也有了翠湖濱江…挑花眼大概是2024年高端改善的最大體感

這件事意味什麼

在01部分我説過單點戳破現象沒意義，01和02值得放在一起

站在成交端看是二手成交的井噴、又或是豪宅成交的過勁

但如果你站在政策端看這應該是

二手剛需閘口的大幅放開-->豪宅市場井噴供應

而這也在大量推高單身購房佔比的同時也增加了中介手中連環單的數量

30%的單身購房之外是上海60-70%的賣房換房

而在剛需和改善的兩頭髮力也默不作聲的上海樓市裏形成了內循環

二手負責剛需、豪宅負責置換，簡單的一句話我們把它以每百萬一個量級去劃分

就會看到一個不斷不斷不斷向上循環的置換鏈條

而所有動作都圍繞一個核心目的

刺激流動性

而這才是上海樓市2024年的底色

也正是這樣的循環構成了上海樓市最為穩健的成交底盤

​03

於是你會發現上海樓市的價格穩住了

隨着全年數據跑完我也最終看到了2024年的整體價格數據

2024年所有會議裏最核心的四個字就是，止跌回穩

而上海樓市無疑是那個好學生

剛需和改善的交替接力讓上海樓市在新房轟出了前所未有的單盤200億+的成績

也轟出了近三年最好的二手成交

量在價先

這樣的背景裏你會看到上海樓市最核心的那個數據開始有所緩和

房價

量對於價的影響通常分兩步，首先是房東的掛牌價

掛牌價體現的就是房東信心，這個數據也在連跌13個月後在2024年實現3次反彈

量對價影響的第二步，就是從掛牌價到成交價的議價空間

而這個數據也是2024年我關注最多的數據

數據來源就是上海鏈家掛牌價到成交價的差距

可以看到這個數據在2024年狂奔到7%以上之後開始全線回調

鏈家成交市佔達到25%左右，他的議價空間可以説明當下市場

而當這樣的議價空間回調的時候，真實的成交價可想而知的在回調

至此我們也看到了一部波瀾壯闊的2024年樓市大劇

從政策放鬆到成交量起、從剛需進場到改善釋放，量起也終於為價格踩了剎車

真正做到止跌回穩

很多時候我們都用簡單的經濟底盤好去説這個城市可以最先爬起來

但有時候當你向下深挖三個層次你就會發現沒那麼簡單

04

2024年結束了，2024年樓市也告一段落

如果讓我總結2024年樓市的關鍵詞我想有這麼幾個

首先是焦急

樓市有過幾次焦急時刻，近期最早的一次就是2023年8月市場

這個月開始全市的網籤量和價趨勢都不好

也正因如此當我們看到2024年小陽春之後成交走勢開始下滑的時候

其實內心是繞不開焦慮的，這種焦慮的背後是對走勢的未知

而新政也讓我們看到了樓市背後的魄力

並不是每輪新政放開我們都能看到如此大規格的樓市鬆綁

尤其對於有着接近2500萬人口的上海而言

哪怕極致簡單的降低增值税這條放在上海都是天量的税費減免

而這也讓我們看到了5·27、9·29這類政策背後的推動力有多大

得益於此樓市也被不斷推着高位走完2024年

這樣的2024年如果還有最後一個關鍵詞

就是過的太快

有時候覺得是不是日子過的雷同才會遺忘

但後來心理學朋友跟我説有時候日子過的太不容易了我們也會選擇遺忘

2024年結束了，希望2025年我們都容易些

以上為正文，來自巧克麗麗