我去了趟杭州，沒想到租金下滑的這麼厲害_風聞
北海湾拐角-3分钟前
確實，2024年全國租金都在降
宏觀體感上一線微跌，二線全跌
而且市場已經沒有所謂淡季旺季了，我聯繫的幾個中介去年最大感受就是，連畢業季都沒往年熱鬧了
比如我們base的上海去年就有強烈體感
一位徐涇的同事2023年月租金4400元，到2024年底嘗試和房東商量降租，還沒發力房東就先自砍一刀降了200元
包括剛剛過去的12月，我計劃從寶山換租到浦東中環跟着中介看了十幾套，平均每套基本能砍掉300元
但最讓我意外的還是杭州
各位也看到了杭州的數字，2024年底租金累計跌幅在5.38%
數據來源：中指數據CREIS
這個數字全國第二，新一線城市中排名第一
杭州這座城市我們之前踩盤過很多次了，給我的印象除了亞運會，就屬它搶人最積極、也是最成功的
這幾年眼看着越來越多的年輕人扎堆杭州，把這裏當成夢開始的地方
作為新一線的領頭城市之一，想不到如今租金下跌竟然如此瘋狂
杭州到底怎麼了？
或者説，杭州的租賃市場到底怎麼了？
所以這次我連夜定了虹橋到杭州東的高鐵票
杭州東站候車廳實拍
實地去看了杭州市區、城東、奧體等熱門板塊的7個典型小區後
很意外發現，它們的租賃情況竟然是這樣的
01
尤其這幾類房子，降到了我沒想到的程度
比如之前最貴現在也放下身段的市中心****老破小
前些年杭州市區老破小因為地段好，租金一直居高不下
比如鳳起路上的十五家園
十五家園實拍
就挨着滬上阿姨們最愛的環北絲綢城，黃金地段，絕對中心
但據中介説，去年這邊普降10-15%
2023年末十五家園一套50㎡2房，租金至少4000元/月
但如今，我去看了一套面積差不太多的45㎡2房
而且是精裝修，租金3500元/月
十五家園45㎡2房
面積差只有5平，但我輕輕一算，同比跌去了12.5%
包括馬路對面林司後小區的一套52㎡兩房
中介告訴我這套房子在他們平台已經調過3次價格了，前兩天剛降到標紅的位置
而且這裏的房東非常爽快，直接砍三百都能迅速接受，問什麼時候住進來
只能説越到年底房東的焦慮越直觀啊
看完老破小，當然也得看次新房
而説到這個就不得不提城東的次新扛把子，綠城楊柳郡了
中介告訴我這裏的市場一直挺好的，往年一年可以租出去300多套，百平三房每月可以租到8000元以上
2024年當然也降下來了，但大部分房東心態反而挺穩的
我統計了下鏈家2024年底該户型全部掛租房源的價格
目前平均月租確實還保持在7200元/月以上，跌了9.2%
其中一套價格最低的，是低樓層的109平三房，租金6800元/月
我問每月6500元能租嗎
中介有些為難説房東可能不會一下子給這麼大空間，因為前兩年都是月租7500-8000元的
和前面老破小的房東一對比，這裏的次新房東確實要更自信一些
還有一類房源也在下跌
就是往年投資人士喜歡的公寓、大平層之類
但兩者還是有區別
我先去看的是公寓，站在麗晶國際中心樓下
腦海中還是之前2萬名網紅主播擠在隔斷間的場景
但走進去才發現，從2018年“限酒令（嚴禁小面積酒店式公寓）”嚴控之後，這裏的租賃市場還算比較健康的
前兩年的一室一廳是2900元/月，如今房東掛出來的價格在2500元/月，跌幅13.8%
中介非常熱情，現場又替我砍了380元
而幾個熱門板塊的公寓小區，跌幅也有高有低
來源：市調及網絡公開數據，僅供參考
不過和整個市場基調相比，程度都不算太誇張
至於一些新晉大平層就是另一種情況了
尤其最受歡迎的奧體、錢江世紀城等網紅板塊，租金本身就抬得比較高
比如奧體，就一直是杭州租金第一梯隊
整理自：鏈家、網絡公開信息，僅供參考
但2024年下滑空間也大一些
尤其頭部天花板級別的臻奧院
中介透露前年底的租金在2萬/月，2024年尾也來到了1.3萬/月的下限
包括創世紀和旭江華庭這些豪宅小區，都面臨同樣的情況
尤其我去看的旭江華庭一套大户型，上一任租客12月初搬走的
目前已空置一個多月，接下來就是農曆新年，還將面臨大概2個月的空窗期
所以房東也很nice，在這個基礎上可以再砍300還包物業費
而且除了綠城楊柳郡的中介，其他板塊的中介小哥們對砍價都比較有信心
畢竟誰也不想空着1月、2月大幾千的租金不要，就為了跟租客還那幾百塊錢
可見對大部分杭州本地房東來説，2024年估計是最難留住租客的一年
02
不只這些小區的房東，其實整個租賃市場的數據都不太樂觀
我整理了下近幾年杭州的租金數據
發現這座城市的租賃市場不是從今天才開始異樣的
而是近四年都不太樂觀
數據來源：杭州貝殼研究院
2021年杭州月平均租金還在52.81元/平
但到2023年，平均月租金已經走到了50元的臨界點上
去年目前只有前11個月的平均數據，看起來和23年基本持平
但再加上低谷的年尾，這個數字能不能穩住其實不好説
而去年11月份，杭州月租金已經來到了近四年最低
數據：國信達
除了去年7月份的畢業季環比微弱上漲，但幅度小到幾乎可以忽略不計
整體看就是滑滑梯一樣，從年頭一路下滑到年末
照這個走勢，全年平均數能否維持住2023年的50元基準線還是不太樂觀的
這種大環境下，去年杭州幾乎沒有一個板塊能逃過降租的命運
貝殼研究院數據顯示，杭州十區118個板塊中有90個板塊房租下跌，佔比超過7成
於是我又選取了其中八個區域的24個代表板塊，並一對一線上市調了當地中介，得到了一個均值
也就是全市平均下跌**13.7%**的樣子
具體情況就是這樣
數據來源：2025年1月1日市調，僅供參考
選取範圍為8個區域24個代表板塊，不代表全市數據
可以看到，每個區域都有那麼一兩個板塊房租下降蠻厲害的
比如濱江的奧體、餘杭的未來科技城，以及西溪和臨平新城板塊，都超過了20%
尤其奧體一帶、和未來科技城
以我市調的90平三房這個標的來看，這兩個板塊年末月租金比去年同期都降了1200元
但也有區域降幅並不算大，基本在**5%-10%**之間
比如位置偏遠的臨平東湖和蕭山市區
本身板塊租金水平就沒那麼高，水分比較少
2024年擠出空間也只有200-300元左右
但據各板塊的中介感知，總的來説這一年杭州房租同比降了300-1000元不等
電話中他們語氣有些無奈，用詞都是“降得非常多”、“這個價格以前不可能租到的”
但根據我實地踩盤的結果來看，如果願意討價還價，那這些掛出來的租金都不是最低
實際上房東的心理底價可以再減200元，甚至更多
當然也有一部分房東着急出租，2024年底前直接掛出了底價
但似乎也是一種試探
截圖來自：杭州鏈家
如果問的人多了但過年前還是租不掉，價格也只能進一步下調了
03
所以，為什麼偏偏是杭州？
這幾年我們平台關注杭州也算比較多的了
不難發現，實際上這麼大範圍的全面降租，對杭州來説早就有跡可循
首先一個最直接的原因就是產業****結構不夠多元
過去十餘年杭州因電商而起
每個新一線都希望有自己的阿里巴巴，但顯然不是所有城市都叫杭州
從電商之都到網紅之都，這條長板足夠長，長到可以帶動一個城市飛速向前
但背後，其他短板就顯得有些無力了
所以當直播電商行業從狂奔走到緊縮
數據來源：艾瑞諮詢
也就沒那麼多慕名而來的網紅主播和年輕人繼續留在杭州了
尤其一些頭部大主播已經舉家撤走
比如前年向太在世茂智慧之門租下了一整層，斥資百萬裝修
然而才過了一年多已經人去樓空
不得不説網紅大批撤出杭州之前，確實幫家人們把房租的價格打下來了
而同樣退場的還有投資客們
尤其那些這幾年買了新房的房東，伴隨房價下跌，看情況已經不打算賣房了
於是整個市場上有巨量次新房轉售為租
比如前文提到的楊柳郡，所在的艮北新城就是一個大型居住區
作為艮北超級大盤，光是綠城楊柳郡就有將近5000户家庭
而這個區域內的九和路、新塘路上，這些灰色方塊大部分都是次新或待交付小區
我粗略數了數，加起來就不止15個
可想而知是什麼樣的房源體量
包括勾莊、奧體附近的亞運村等板塊，近幾年交付的新房也聚在了一起
這些次新集中交付的板塊或周邊，來到2024年就形成了嚴重踩踏
租金直線下滑也是意料之中
而且，杭州的新房還在源源不斷供應
數據來源：潮新聞美好生活研究院
很明顯，到2023年杭州新房交付來到了一個高峯期
除了那些本來就不打算賣的房東，還有此前觸發5年限售的熱門新房，到了2024年依然在限售範圍
也只能紛紛流入租賃市場
於是這一年杭州房東的日子就更加不好過了
但是這還沒算上保租房的體量
之前天量保租房那篇文章中，我就替大家統計過杭州的數據
2024年6月底杭州實際籌集保租房6.01萬套（間），而新增供應是1.3萬套
不僅交付量大，租金也並不算太高
比如亞運村的寧巢美地公寓，40平一室户月租金2350元，60平也只要3500元
和市場價相比，相當於打六折
大量交付加上和6、7折的租金，對2024年租賃市場形成衝擊也是不容忽視的
04
其實這次實地踩盤+線上市調完，心情一度很唏噓
如今的杭州確實面臨一些挑戰，從租金下滑反映出的一系列問題也真實存在
不過除了產業單一、供應過量，杭州的租賃市場也是多方導致的結果
一個最基本的因素就是這兩年樓市本身就在調整期
很多受影響較大的二線城市，也開始適應行業下一階段
杭州當然也不例外
但通過這兩年實地踩盤，我們能感受到杭州這座城市的底色依然是年輕化
比如為了搶人直接發錢、提供應屆生免費住宿的“春雨計劃”等等…
包括最近智聯招聘的一份數據，也體現了杭州在年輕人心裏的真實地位
來源：澤平宏觀、智聯招聘
95後最喜歡的城市中，杭州是全國僅次於北上廣深的第一城
這一點是當之無愧的，也是杭州這麼多年主動尋求年輕化的結果
相信這段行業調整期過後，杭州這座城市的未來依然會更好
以上為正文，來自餘奔雷