房租連年暴漲，美國打工人要被AI整破防了_風聞

在美國，AI正在讓一部分已經富起來的人變得更富了。

事緣是一家名叫RealPage的物業管理軟件公司，為了**幫業主多賺錢、讓租客多花錢，通過AI算法搞一些暗中操縱房源流通、教唆房東提高租金的騷操作，**把美國這幾年的租房市場弄得雞飛狗跳。

越來越多美國打工人發現，隨着RealPage的介入，租房成本好像變得越來越高，幾年前每月2500刀就能租到郊區兩居室公寓，現在沒有3000刀免問；而在全美房租漲幅最大、同時也是RealPage主陣地的聖地亞哥市，去年11月平均房租更是高達2336刀（約合人民幣17000元），相比四年前足足漲了21%，這個水平是全美平均值的1.5倍以上。

幾乎可以認定，**哪裏有RealPage的身影，哪裏就會有暴漲的房租，**這事甚至驚動了美國司法部以“反壟斷”的名義介入調查，可由於RealPage只是作為技術供應商向平台和房東們提供軟件服務，並沒有直接參與到房屋實際租賃環節中，因此可以長期遊走在法律灰色地帶中，就連執法部門一時間也無可奈何。

如今，通過收集大量資產信息、整合市場數據，再結合一套遙遙領先的自研AI算法分析系統，**RealPage正在成為影響美國房租走勢的暗中操盤手，**而當人們反應過來事情不對勁的時候，一切都已經走在了失控的邊緣。

01 被玩壞的租房市場

RealPage的秘密終於藏不住了。

今年8月份，司法部正式向RealPage發起反壟斷訴訟，這家一直躲藏在租房平台背後的技術供應商一夜之間成為眾矢之的，原來大家感覺房租暴漲不是錯覺，而是真的有人在暗中使壞。

司法部這次起訴RealPage，也算是有備而來，不僅聯合了包括加州、明尼蘇達州、華盛頓州等8個州的檢察機關，還準備了一份長達115頁的調查報告，主要矛頭分為兩個方面，第一是RealPage目前的在物業管理服務的市場份額是否已經構成壟斷，第二則是RealPage利用技術手段幫助房東串通房租這事對房屋租賃市場的危害性。

具體來看，作為全美最大的物業管理軟件公司之一，RealPage旗下有着YieldStar、Lease Rent Options（LRO）等多款面向房東的租金管理工具，RealPage表示目前公司在軟件這塊的市佔率已經超過80%。

而根據司法部的調查，RealPage正是通過這些軟件，**向全網房東們收集了大量的租金、租期、户型以及租賃條款中的各種敏感保密信息，用來訓練自家的房租定價AI模型，並進一步向房東提出後續的租金、租賃條款建議，**這些建議往往只會考慮房東收入最大化，而忽略了租房市場作為一種社會運行的保障機制所起的作用。

有美國網友直接預言，再這樣搞下去，房東們將會落得跟剛被槍殺的某位聯合健康CEO同款下場

舉個例子，在一個自由競爭的房屋租賃市場，當房子由於種種原因租不出去的時候，房東往往會採取降價、打折、延長免租期等優惠措施吸引房客入住，最終達到房東、租客和房源的動態平衡。

可如今RealPage的房租定價AI則往往會反其道而行之，哪怕是在租房淡季，為了穩住片區的房租整體水平，在經過AI的嚴謹運算後，**RealPage會建議房東繼續把房子空置或者維持租金水平一段時間，**等待下一個租房高峯期的到來獲取更高的回報。

這種事情在過去很難實現，畢竟房屋租賃市場的分散程度太高了，加上房東之間往往都是獨立的個體，一般的中介公司根本就沒有能力操縱房租，更不用説中介公司原本的業績導向就是要提高租賃成交率，就更不會有這壞心思要惡意提高房租。

但如今有了AI以後，一切都變得不一樣了，RealPage的客户們不再需要為房子的租金定價煩惱，因為RealPage軟件基於AI黑箱運算給出的各項租賃推薦，總能在最後帶來更大的回報。

於是在RealPage盛行的地區開始出現一種奇怪的現象，哪怕一個片區房屋的整體出租率下降了，但長期來看落到每個房東口袋裏的錢卻比以前還要多，例如一家有着40000套房源的房地產公司，在使用了RealPage的算法後發現，房子不租出去居然能賺更多錢。

過去，這家房地產公司為了維持賬面數據好看，房源的入住率基本要保持在97%以上，可現在因應算法的推薦，哪怕是在95%的入住率下，收入也能增加3%-4%。

可是這樣做的後果是什麼呢？

單從這家房地產公司來看，2%的缺口就已經代表着意味着有800套房源寧願空置也不降價促銷，這個數據放大到一整個片區，也就意味着為了提高出租房產帶來的最終收益，更多的房源在AI算法的建議下被冷藏起來，對於大部分房東來説，只要最後的收益能提升，房子多空置一段時間不再是什麼需要焦慮的問題。

進一步調查發現，RealPage不僅在AI算法上發力，**為了提高房東們“不降價”意識，還會不定期組織各種培訓課程，建議房東限制租金優惠，**務求確保整個片區的租金都能在AI算法控制範圍內。

反正，自從有了RealPage的AI加持，美國房東的日子是過得越來越滋潤了，與之相對應的，則是水深火熱的美國中下層人民，為了應對暴漲的租金，越來越多的租户被迫遷移到更小的房子或者離市區更遠的郊區，而最底層的勞動人民則面臨着沒房可租的困境，哪怕實際上整一個片區還有大量閒置的房源。

美帝自有國情在，這下一切都閉環了

02 RealPage養成記

RealPage能走到今天，離不開美國監管部門的縱容和無能。

2021年，美國私募基金Thomas Bravo作價102億美元收購了RealPage，有意思的是，**這支私募基金相當一部分資金來源，居然是由加州公共養老基金提供的，**這裏麪包括了加州公務員退休系統、加州州立教師退休系統以及洛杉磯警察和消防員養老基金等等。

換句話説，州立政府基金用了納税人的錢助長了RealPage擴張，那麼問題就來了，隨着RealPage規模擴大業績變好，這支基金的回報也會變多，但與此同時，從這個基金中領取退休金的人卻要面臨越來越高的房租，生活成本就越高，也就説，退休基金賺得越多，退休人員的退休金就越少……

經過進一步調查發現，在加州那羣身處高位的立法者和監管者裏頭，根本就沒有多少人關心租房者的死活，因為他們大部分都有自己的房產，更尷尬的是，保守估計有將近三成的立法者自己本身就是房東，相比起擔心RealPage如何推高地區房租，這羣既當裁判又當運動員的立法者們更關心的顯然是自己的房子能不能租個好價錢。

這只是RealPage過去二十多年來野蠻生長的縮影，在很長一段時間裏，除了華爾街投資者和軟件用户外，外界甚少關注RealPage，以及它正在做的事情會帶來多嚴重的後果。

1998年，Steve Wynn在德州創立了RealPage，一開始RealPage只是一家再尋常不過的小型初創公司，主要給當地的房屋租賃市場提供物業管理服務，直到2004年，一位名叫Jeffrey Roper的工程師加入RealPage並且擔任公司的首席科學家，命運的齒輪才開始正式轉動起來。

Jeffrey Roper

這位老哥最經典的事蹟，就是上世紀80年代作為阿拉斯加航空的收益管理總監，參與設計了那套臭名昭著的動態票價系統，這套系統允許航司之間實現信息共享，並且隨時達成新的票價方案，例如在獲悉用户多次查詢票價之後，航司就可以以此作為航班漲價的依據，隨時動態調整票價。

調查發現，**在1988年到1992年短短四年間，藉助這套動態票價系統，美國六大航空公司一共多賺了超過10億美元，**儘管這套系統很快就被司法部叫停，但是Jeffrey Roper作為幕後的操盤手，可是一直都沒放棄再幹一番大事業。

當Jeffrey Roper在2004年加入RealPage時，他發現租房市場跟機票定價其實沒啥兩樣，**誰能掌握供求關係的變化規律，誰就能主宰市場。**既然航空公司操縱票價的路子走不通，那換條賽道不就好了。

於是，在Jeffrey的主導下，RealPage開發了一套名叫YieldStar定價系統，通過採集大量的客户房產數據，計算出最有利於房東的房租，這對於當時整體還處在紙筆記錄、電話比價階段的美國房屋租賃市場來説，簡直就是降維打擊。

作為一名妥妥的技術宅+大惡人，Jeffrey可是絲毫沒有掩飾自己對於利潤的渴望和推崇，在他看來，自己是在其位謀其職，YieldStar的存在就是要為房東謀福利，因此推高房租就是這套系統存在的意義。

很快，YieldStar就收穫了大批的忠實用户，而更多的用户意味着更多的數據，RealPage的護城河很快就修建起來，並且在2010年迎來了公司的第一輪小巔峯，公司正式在納斯達克上市。

嚐到數字化甜頭的RealPage在上市以後開啓了頻繁的戰略收購，先後拿下了多家數據供應商還有線上租賃平台公司，進一步深挖了自己的技術護城河，2017年，RealPage向業內另一款房租定價算法軟件Lease Rent Options（LRO）發起了收購邀約，而LRO正是當時業內唯一能與YieldStar匹敵的競爭對手。

令人意外的是，反壟斷部門僅僅經過幾個月的合規調查後就批准了這筆交易，在拿下LRO後，RealPage很快就將旗下包含YieldStar在內的多款物業管理軟件重新整合成一個叫AI收益管理（AI Revenue Management）的龐大系統，伴隨這套系統上線，美國房屋租賃市場正式進入了AI接管時代。

隨着房租不斷高漲民怨聲音四起，各州政府此時才開始意識到問題的嚴重性，畢竟RealPage和AI算法系統並不用為那些租不起房的人負責，而所有這些租房問題到最後都會演變成社會問題，並最終由地方政府買單。

從今年7月開始，舊金山和費城已經先後出台了關於“禁止運用算法操縱房租”的禁令，並且據稱已經有更多的城市也開始謀劃相應的立法，**一場針對RealPage的大圍剿已經開始了，**但這一切還來得及嗎？

03 人類反抗意識覺醒

RealPage的故事，只是如今大公司利用AI技術干預市場的冰山一角。

就拿前陣子因為CEO被當街正義執行而成為輿論風暴中心的聯合健康來説，這家保險公司原本就因為遠高於行業均值的拒保率而臭名昭著，而有了AI加持以後，聯合保險做起壞事來變得更加有恃無恐。

遙遙領先的聯合健康拒保率

在聯合健康內部，有一套名字叫nH Predict的AI診斷模型，專門用來評估客户在受傷或者手術後需要多長的恢復時間。按照聯合健康的説法，這套AI模型學習了超過600萬名患者的醫療病例數據庫，藉助AI分析運算，只要輸入患者的年齡、身體狀況、受傷程度等信息，就能夠準確估算出具體的醫療需求和住院時間。

那麼實際情況又是如何呢？

人們發現**，****nH Predict不僅經常推翻專業醫生給出的各種後期護理意見，並且還喜歡極限壓縮病人的恢復時間，**哪怕病人因為種種原因身體根本沒有康復，聯合健康也會以nH Predict的判斷為準，拒絕為超出建議的醫療費用買單，而當醫生要求查看AI的診斷報告時，聯合保險往往會以“商業機密”為由拒絕。

據不完全統計**，****nH Predict的誤診率高達90%，**即便如此，聯合健康依然高度推崇這套AI模型，畢竟整個算法的偏向就是為了給公司省錢用的，而在龐大的法務團隊指引下，nH Predict只要一天不被封禁，聯合保險就會繼續把它作為壓榨客户、牟取暴利的工具。

聯合健康稱得上是濫用AI技術、罔顧病人死活的最佳大公司樣本。

這也是為什麼，當聯合健康前CEO Brian Thompson被殺後，全美民幾乎是一邊倒地站在了路易吉小哥那邊，除了人家本來就長得帥以外，這家保險公司盡不幹人事的行為早就在民眾心中埋下了仇恨的種子。

在槍殺聯合健康CEO後，路易吉小哥收穫了超人同款待遇

相比起簡單粗暴的美式居合，大洋彼岸的朋友們反抗大公司與AI的方式則要友善得多，就在前不久，簡中互聯網就掀起過一輪“反向馴化AI運動”。

事緣是一開始有人發現，在買機票的時候，只要在社交媒體上反覆評論“太貴了，去不起”、“太貴了、不買了”之類的話術，平台算法就會抓取相關內容並且把重新調整用户畫像，有網友表示，這麼一番操作下來4000元+的機票最後不到2000塊錢就拿下了。

就是這麼一個看似不着調的事情，卻偏偏在網上引發了大量共鳴，不少人早就感覺到，除了早就習以為常的“大數據殺熟”以外，如今的出行、購物平台在抓取用户信息、價格干預方面似乎變得越來越智能，彷彿時刻有一雙無形的手在掌控着大家的錢包。

基於這個思考，大批網友開始了向平台的AI算法輸送起了大量的“數據污染”，**試圖通過集體力量對抗AI算力。**在一個“罵機票”專用貼下，超過1.6萬條評論，全部都是各種反向調教AI的話術，從航空公司、民族情緒、社會責任再到卸載威脅等，主打一個對AI進行一波動之以情、曉之以理、先禮後兵的全方位進攻。

雖説平日裏哭窮只會帶來負面情緒，但面對無時無刻都在進行機器學習的平台AI算法，把窮字掛嘴邊那就是一種最積極的生活態度。

儘管這事看上去有些荒誕，但也從側面説明了如今大數據、算法、AI對生活的全方位“入侵”已經是確切地影響到社會的正常運轉，無論是自由美利的堅槍擊每一天，還是momo大軍的有聲抗議，都可以看出，人們的忍耐已經到達了一個臨界點。

按照這樣的趨勢發展下去，下一個躺地上的CEO已經在路上了。

更可怕的是藉助日漸強大的AI之力，如今大公司隨時可以輕易把手伸到更多人們“安身立命”的領域，RealPage的故事並不會是個例，相反，它的發展與壯大恰恰説明了當監管不到位的時候，AI與算法可以滋養出怎樣的巨獸。