再造二三十年房地產行業輝煌的方法_風聞

概覽

第一部分  邏輯梳理

1.危機：縱觀中國房地產行業發展史，危中必然有機。

2.時代脈搏：本輪房地產行業危機，機在何處？

3.潮流：從功能房地產到智能房地產。

4.人類歷史：在中國房地產行業的市場端，已經出現了智能房地產的萌芽。

5.萌芽：90後、00後年輕人創造了智能房地產的萌芽。

第二部分  再造二三十年房地產行業輝煌的關鍵環節

6.產品研發：把功能房地產階段的存量市場，轉變為智能房地產階段的增量市場，再造二三十年房地產行業輝煌，是解決當前房地產行業生存與發展矛盾的根本辦法。

第三部分  具體到某一家房企該怎麼做？ 

7.戰略：推行新戰略，必然消耗新資源，那麼第一性問題就是該戰略值不值得投？ 

8.業務管理：推行新戰略首先應該在一地獲得成功。 

9.上市：引領時代潮流的房地產企業應該上市。

一、危機

縱觀中國房地產行業發展史，危中必然有機。

1993-1994，新中國建國後第七次經濟危機，關鍵詞：“中國崩潰論”。作為危機治理方案的一部分，1994年，分税制改革推出，土地財政逐漸形成，房地產行業逐漸興起。

1997-2008，新中國建國後第八次經濟危機，關鍵詞：“東亞金融風暴”。作為危機治理方案的一部分，2001年12月，中國加入世界貿易組織，開啓全門類工業化進程，各行各業都得到極大發展，房地產則發展為中國的支柱產業。

2008-2012，新中國建國後的第九次經濟危機，關鍵詞：“華爾街金融海嘯”。作為危機治理方案的一部分，中國推出了大規模刺激計劃，房地產行業繼續欣欣向榮。

2012-2016，新中國建國後的第十次經濟危機，關鍵詞：“歐債危機”。作為危機治理方案的一部分，國內，中國加快推進供給側改革；國際，中國在2013年推出“一帶一路”戰略；房地產行業，2016年12月，中央經濟工作會議首提“房住不炒”，自1994年開啓的房地產繁榮奏響了尾聲。

2018-？，新中國建國後的第十一次經濟危機，關鍵詞：“中國威脅論”。2019年底，新冠疫情爆發，中國房地產行業需求端危機初顯。2020年3月，美聯儲巨幅降息至利率接近零，中國房地產企業開始大舉發行美元債。2022年3月-2024年9月，美聯儲巨幅加息，引爆中國房地產行業供給端危機，中美金融戰拉開序幕。在這之前，2018年7月，美國發動了對中國的貿易戰；2019年5月，美國發動了對中國的科技戰。

二、時代脈搏

本輪房地產行業危機，機在何處？

本輪房地產行業危機，其背景仍然是美國治世下的全球性經濟危機，因此，人們應該把目光聚焦於中美兩大國的主線政策。支線服務於主線，看不清主線，就容易矇蔽雙眼。

作為危機治理方案的一部分，中美兩大國都出台了最有利於自己的主線政策，這塑造了當前的時代主流，也開啓了未來的時代主流。

金融方面，中美兩國完全相反。美國作為全球最大的消費霸權，必須維持消費端（即其國內）的貨幣流動性，因而採取了自里根時代以來一直採取的危機治理策略，即強美元高利率的危機治理策略，以虹吸全球離岸美元，但副作用是國外的天下大亂和國內的全面通脹；中國作為全球最大的生產霸權，必須維護生產端的規模穩定性，因而採取了低利率弱人民幣的危機治理策略，以確保房地產危機軟着陸的同時保出口，但副作用是弱國（指生產端弱國，包括美國）的關税保護和國內的全面通縮。

實體方面，中美兩國基本相同。美國，押注於人工智能（AI）；中國，攻關於新質生產力（AI及美國卡脖子技術）。生產力和生產關係，兩大國都選擇了從生產力破局。

三、潮流

有理想的房地產企業應當引領時代潮流。

當前，存在這些時代主流：1. 功能手機→實體智能手機→虛擬智能手機，在實體智能手機階段，蘋果公司崛起；2. 功能汽車→混動汽車→電動汽車→智能汽車，在混動和電動汽車階段，比亞迪崛起；3. 功能設備→智能設備，如無人機、機器人、機器狗、無人碼頭、無人駕駛、飛行汽車、電動飛機等，大疆、宇樹、華為等正在崛起；4. 功能互聯網→平台互聯網（網絡社區、電子商務、自媒體）→智能互聯網（萬物互聯），在平台互聯網階段，騰訊、阿里、抖音等相繼崛起；5. 房地產行業應該成為第五條時代主線，即開啓“功能房地產→智能房地產”的發展進程。

四、人類歷史

已有人類歷史可劃分為三個時代：採集漁獵時代、農業時代、工業時代。

已有工業時代歷史可劃分為兩個階段：功能工業階段、智能工業階段。

當前，人類工業已經發展到了功能工業的邊緣，一隻腳已經踏入了智能工業的領地。在中國房地產行業的市場端，已經出現了智能房地產的萌芽；但中國房地產行業的生產端，仍在懷念功能工業階段的黃金年代。

五、萌芽

90後、00後年輕人創造了智能房地產的萌芽。

在抖音、小紅書等年輕人聚集的平台，有很多展示新的智能生活方式的短視頻，而房屋必然成為新的智能生活方式的主要承載平台。智能房地產，首先，家居用品應該是智能的；其次，生活方式應該是智能的；再次，進出模式應該是智能的；從次，物業管理應該是智能的；最後，生產活動應該是智能的；等等。概括起來就是從輕智能到重智能，從淺智能到深智能，最終發展成科幻小説中所描繪的樣子。

六、產品研發

功能房地產階段的產品矩陣仍然適用於智能房地產階段。

輕淺智能房地產業務，可以從普通存量房地產市場破局；重深智能房地產業務，可以從高端增量房地產市場起步。

企業，是生產力與生產關係的有機結合。企業發展新質生產力，首先是要把旗幟樹立起來，即提出治理現階段主要矛盾的解決方案，而各歷史階段的主要矛盾，無非就是生存、發展和分配矛盾的循環。把功能房地產階段的存量市場，轉變為智能房地產階段的增量市場，再造二三十年房地產行業輝煌，是解決當前房地產行業生存與發展矛盾的根本辦法。

七、戰略

推行新戰略，必然消耗新資源，那麼第一性問題就是該戰略值不值得投？

這裏需要運用到財務管理思維，即把戰略分析抽象為證券分析，來簡化戰略思維。簡化問題的第一步，就是把那些不需要怎麼費神就能決定的大事首先決定下來。投資時代主線，更有可能投出成功的投資，故而投資時代主線，必然是好的投資戰略。

財務管理思維定義的時代主線，就是每一代年輕人能從年富力強幹到快要退休的主要產業的潛力股和明星股，即下圖1類和2類投資。當前，投資智能房地產這條時代主線，就是在做1類投資。未來，隨着主線的發展，該投資將發展為2類投資。

八、業務管理

企業業務活動的本質，就是到市場上畫四個圈：性價比、品牌效應、規模效應、網絡效應。並守住這四個圈，即建立護城河。

性價比，圈住最忠實的消費者；品牌效應，更多的消費者被吸引；規模效應，因為消費的人多所以消費產品和傳播品牌的人更多；網絡效應，規模效應、結構黏性和填河成本塑造了網絡效應，至此網內的一切利益相關者皆被企業綁定，企業達到極致成功。

推行新戰略首先應該在一地獲得成功，然後再對外擴張。該地可以是企業在地，也可以是外地。早期階段的戰略推行，其主要任務應該是爭取當地政府對智能房地產階段的新質生產力的扶持，使其成為當地的一面旗幟和未來税收的重要來源。

樹立旗幟可以集運，做好這些可以成勢：1. 產品矩陣，武裝起來；2. 制度設計，組織起來；3. 產銷規模，能動起來；4. 利益分配，聯合起來；5. 隊伍建設，學習起來。這些是早期階段之後的戰略推行重點。

九、上市

引領時代潮流的房地產企業應該上市。

設，戰略推行最終達到極致成功，引領時代潮流的房地產企業應該上市。

設，戰略推行最終沒能達到極致成功，引領時代潮流的房地產企業更應該上市。

當新業務初步正軌後，上市應該提上戰略日程。