地產行業“破舊立新”，房企如何“換擋”突圍？_風聞
尺度商业-54分钟前
剛剛過去的2024年，是房地產市場“政策大年”。據中指研究院監測數據， 2024年全國各地出台房地產調控政策超750次，無論是政策力度、出台密度還是落地速度，均刷新了歷史記錄。
不久前，中央經濟工作會議為2025年房地產市場的發展指明瞭方向。會議明確指出，持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，推動構建房地產發展新模式。
其中，“持續用力”、“加力實施”等表述，在歷年的中央經濟工作會議房地產表述中較為罕見，凸顯了政策對於“推動房地產市場止跌回穩”的決心。
2025年，勢必會成為房地產市場極具標誌性的一年。隨着各項政策精準發力、層層催動，房地產市場“止跌回穩”的曙光已現，迎來了久違的“暖冬”。
國家統計局的數據顯示，2024年10月和11月，房地產市場持續復甦，重點城市銷售面積和銷售額持續改善，一二線城市是止跌回穩的領跑者。
此番房地產行業復甦，絕非簡單的舊事重演、潮起潮落，它承載着更為深刻的意義——行業發展模式正經歷一場脱胎換骨的深度革新。
聚焦房地產開發前沿陣地，“好房子”已然躍升為企業決勝市場的核心競爭力。與此同時，行業告別粗放的“三高”模式，構建高質量增長新模式，完成增長動能轉換，已然是行業發展進程中的關鍵一役。
在行業變革之際，房企該如何“換擋”突圍？
地產“革新”，比拼“好房子”
1994年，我國城市人均居住面積18.7平方米。截至2023年底，我國城鎮人均住房建築面積超過40平方米。這一數據的顯著躍升，標誌着我國住房發展邁上新台階，從關注“有沒有”邁向“好不好”。
2024年，住建部多次強調“好房子”建設，要求系統推進好房子、好小區、好社區、好城區建設，鼓勵企業建造綠色、低碳、智能、安全的“好房子”。
在地產革新浪潮大背景下，對於房企而言，誰能精準洞悉消費者對高品質住宅的訴求，匠心打造契合時代需求的“好房子”，誰便能在未來的市場中搶佔先機。
正如平安證券分析師所指出的，若房地產市場“止跌回穩”持續演繹，行業或率先迎來“核心區+好產品”細分市場企穩，同時銷售限價放開、土拍條件優化有望帶來盈利空間改善。
事實也佐證了“核心區+好產品”的巨大潛力。
中指研究院以及克而瑞的數據顯示，2024年全年，20家百億級房企的一、二線城市業績貢獻合計佔比高達86.5%。中高端改善類需求逐漸成為房企業績支撐，90-140平方米首改產品銷售額佔比近半；140平方米以上的中高端改善類產品銷售額佔比大幅提升。
在過去幾年的週期洗禮中，那些成功實現逆勢突圍、穿越週期的房企，大多都將戰略目光聚焦於產品品質提升，持之以恆地深耕“好房子”，龍湖集團便是其中的佼佼者。
龍湖有着深厚的“好房子”基因，1997 年首個項目重慶龍湖花園南苑就成為品質住宅的典範，可謂 “一出生便風華正茂”。近幾年，龍湖雲河頌、御湖境、觀萃等系列產品接連面世，精築品質深受業內外認可。
比如，在“好房子”這條新賽道上，龍湖打造的觀萃符合“好城市（有產業和配套）、好街區（超級界面）、好小區（功能空間豐富）、好房子（產品品質高、創新點多）”標準，是有品質、有煙火氣、有自然靜氣、有温熱人情的新型住區。
正是得益於“好房子”基因，觀萃在多個核心城市實現了逆勢勁銷。
9月底，龍湖在北京、上海、成都三地的觀萃項目陸續亮相，其中北京觀萃首次開盤勁銷超10億；上海觀萃拿地7個月三次開盤已近清盤，刷新上海五大新城的銷售速度記錄；成都觀萃亮相約3個月即實現清盤。
龍湖在產品領域的精研深耕、持續創新，也在業界權威榜單上得到了充分認可。比如，龍湖·觀萃榮獲克而瑞2024年度全國十大品質美宅產品系，北京龍湖中關村觀萃項目更是被克而瑞評為2024年度全國十大品質作品。
展望2025年，“止跌回穩” 態勢漸明，一場深度革新蓄勢待發，未來市場競爭的主戰場仍聚焦於高品質 “好房子”。
在此關鍵節點，龍湖集團憑藉其深厚的“好房子”基因和持續的產品創新能力，有望在未來的市場競爭中抓住機遇，實現更大的發展。
增長“換擋期”，尋找“強引擎”
置身當下行業深度變革的浪潮之中，過往 “能住就行” 的粗放式品質追求已難覓市場。與此同時，曾風靡一時的“高槓杆、高週轉、高負債”三高模式愈發顯得難以為繼，甚至如同枷鎖，制約房企穩健前行。
房企已然到了破舊立新的關鍵節點，迫切需要構建高質量增長新模式，完成增長動能轉換，實現增長“換擋”，以此來適應新的市場格局。
放眼海外市場，不乏構建新模式從而成功穿越週期的範例。
全球市值最高的房地產企業霍頓房屋，曾在2008 年美國次貸危機中遭受重創，收入鋭減、陷入債務困境。面對危機，霍頓公司果斷打折促銷清庫存，降低負債率，還迅速調整市場定位，將客户定位更新為首次置業及改善型住房人羣，並推出四條新產品線。
日本房地產業的龍頭企業之一三井不動產，憑藉穩健的租賃業務，手握穩定現金流，成功在日本房地產泡沫破滅以及亞洲金融危機中避險。2003年，三井不動產明確提出降低槓桿率，加強租賃業務，並將發展管理業務作為新利潤增長點。
汲取海外成功經驗，迴歸聚焦國內市場。龍湖集團同樣手握成熟且極具借鑑意義的應對策略，一方面要嚴守較低的負債水平，構築堅實的財務防線；另一方面持續提升經營性業務的收入及利潤貢獻佔比，鍛造強勁的發展引擎。
龍湖集團憑藉細緻鋪排，不僅如期完成債務兑付，還多次提前行動，持續優化債務結構。至 2026 年底，龍湖集團境外公開債券無到期壓力，供應鏈 ABS、商票等更是早已清零，沒有後顧之憂。
如果説較低的負債水平是龍湖集團防守的堅盾，那麼長期可持續的經營性業務無疑就是其進攻的長矛。
在地產開發業務之外，龍湖集團“強引擎”——商業投資、資產管理、物業管理和智慧營造四大航道實現了經營性收入及利潤的貢獻增長，成為助力其穿越週期的第二曲線。
數據是最有力的證明，2024上半年，龍湖實現經營性收入131億元，同比增長7.6%，對集團整體收入的貢獻佔比達到28%；經營性業務的毛利率超50%、淨利率超25%，對集團的利潤貢獻更提升至80%以上。
中金公司在研報中指出，龍湖集團作為稀缺的“開發+持有”標的，有望通過高度自律、積極作為，在下行週期保存優質資產、打磨能力，待行業基本面修復後解鎖優越模式帶來的估值重塑。
在房地產行業這場深刻變革的馬拉松賽道上，龍湖集團已然憑藉其對 “好房子” 的執着堅守與高質量增長模式的成功構建，成為眾多房企矚目的燈塔。未來，隨着政策與市場的協同共振，相信龍湖不僅為自身鑄就更為穩固的行業地位，也為整個行業探索出更多可持續發展的嶄新路徑。