越來越多城市一手賣不過二手了_風聞
北海湾拐角-1小时前
年底了想必大家都忙着年終述職吧
樓市當然也不例外，最近我們看到無數份樓市數據的年終彙報
密密麻麻幾萬字、甚至幾十萬字指向的都是一個事實
就是各城市一二手成交正在瘋狂逆轉，而且對比差距越拉越大
無論北京上海還是東莞合肥，基本都是這個情況
這點不只我個人體感，整個宏觀大數據都在下定論
克而瑞顯示2024年全國30個城市二手房成交2.3億平，創下歷史新高
包括整體二手份額也逆轉到了59%
圖源：克而瑞
不只一家，中指數據也很明顯
過去兩年內，二手成交佔比走勢也是波動向上
包括根據巧克麗麗同學的數據，哪怕上海這個二手主導的存量市場
往年一二手成交比最多隻有1：3，去年也來到1：4了
結合我們團隊在上海的幾次市調，比如去年很多板塊的二手成交都比一手好得太多
於是從宏觀到我們肉眼可見的微觀都在印證，市場確實就是如此了
但具體情況又是怎麼樣的？
哪些城市的二手開始逆轉了？它們分別都是誰？
有沒有相反的情況？
站在年關回望過去這一年的樓市，二手房開始反超一手又意味着什麼？
這些問題的答案都需要從數據中才能一一看得更清楚
01
於是我整理了全國23個主要城市的一二手成交數據
有些數據確實蠻讓人震驚的
過去一年全國一二手市場的變化，可以用翻天覆地來形容
這個變化不是突然發生的，卻是在去年徹底顛覆了我們的認知
比如有4個城市，一二手成交開始真正****逆轉
也就是原本一手成交為主導的市場，如今二手開始翻身做老大了
我拿一二手成交量做了個對比表格
沒想到最誇張的竟然是長沙
2023年長沙一二手成交比例為1：0.7
這個時候整體還是一手主導的，二手成交量市佔僅不到40%
但經過一年發力，2024年二手房已經搶佔了70%的市場
一二手成交比來到1：2.4，也是這次統計下來二手反轉最厲害的一個城市
其次是杭州，沒長沙那麼高
但去年一二手比例也來到了1：1.8
過去四年，杭州新房成交一直在下落
從高點的20萬套滑到了去年的5萬多套
二手成交卻是相反的，整體起伏向上，直到超過一手的數據
包括青島、南寧二手房也成了市場成交的主力軍
但還有一類城市情況不太一樣
比如西安、深圳、鄭州等6個城市原本就是存量市場為主，2023年一二手成交也是五五開的樣子
結果去年二手成交就和一手徹底拉開了差距
如果説2023年是進入存量房市場，那麼2024年，已經算完成了市場成交結構的一次徹底轉型
最典型的就是西安
23年二手成交市佔剛好只有50%，結果去年二手房成交突然走高
佔比達到66%
包括東莞、廈門、佛山3個城市，二手的主導地位也在一步步擴大
不過深圳雖然2023年一二手成交也來到五五分的狀態
卻不是第一次了
數據來源：樂有家
2020年那會兒，深圳樓市就是二手為主
去年一二手成交重新回到四六分，也算是一次存量市場的迴歸
全年二手網籤共54487套房源，同比猛漲66%
整個二手成交的火熱也帶動了房東們的信心，這對以存量為主的一線城市來説，是個不錯的好信號
最後就是這幾年更加典型的存量主導城市了
比如各位熟悉的上海、北京，以及二線城市裏的合肥
這些存量城市的二手市佔已經來到了70%-80%的恐怖程度
可以説二手市場是絕對主導地位
尤其上海達到歷史新高的1：4.3
換算成市佔百分比是多少呢？
去年上海二手成交量佔了全市的81%
前年當然也很高但還在69%的水平，其實和重慶、南京這些城市差不多
但2024年差的可不是一點半點，81%的市佔這個數字，全國也是一枝獨秀了
代表上海一二手成交格局完成了根本性逆轉
這一點我們今年開年文章裏和大家詳細討論過，相當於如今上海每賣出5套房子，就有4套是二手房
包括必須關注到的合肥
之前我們實地市調這個城市時，還在為它的產業創新觸動
如今也反映在樓市數據上了
人口和產業的高速導入加上降價主旋律，把這座城市的二手成交推向了80%的市佔率
當然也有一類特殊情況，就是二手成交佔比反而降了下來
比如武漢，這個曾經一手庫存特別高的城市
去化週期特別長最高逼近35個月，非常嚇人的概念，房價一度跌得慘不忍睹
這個城市如今所有注意力、資源和錢都放在了去新房庫存上
數據來源：武漢安居客
所以能明顯看到新房成交幾乎是跳漲
目前去庫存的成績還是優秀的，樓市也開始走向健康狀態
但除了這類特殊情況，我們還是可以説全國二手成交份額確實迎來了顛覆式擴張
02
講到這裏，在數據之外也出現了一些好玩的事情
其實二手賣得越來越好這件事，除了房東，中介及二手平台們應該是最開心的
也是這波市場顛覆之下****吃到最多紅利的一部分人
之前我們偶然給大家透露過上海部分平台中介的佣金情況
只看去年10月份，6000多套房源的總佣金一共7.58億
最貴的單筆佣金都拿了234萬，來自浦東御翠園的一套490多平大別墅
平均每個銷冠得到的佣金更是百萬級
中介的日子過得好，背後平台公司當然就更好了，甚至可以説好得不得了
只看這幾年的財報各位大概就能感受到了
總營收已經連續三年上漲
來源：貝殼
最神奇的是去年貝殼和開發商一樣全國拿地了
誰也沒想到當了多年的中介一哥會決定換張桌子吃飯，而且對蓋房子這件事貝殼似乎是極度認真的
不僅出現在了北京順義、廣州荔灣等地的土拍市場
而且頻繁舉牌，雖然最終沒能拼過其他房企，但從始至終野心十足
帶着這份開疆拓土的決心，貝殼去年一共拿下了4座城市
而且到手的幾幅地塊，也都是名副其實高價值土地
最高的一塊在成都金融城三期，溢價率高達42%，也是成都土拍歷史新高的地王
最近的奉賢地塊就挨着龍湖，奉賢本地人最認可的一塊地方
如果房子真的建成了想必也是不愁賣的
包括太平洋房屋，各大小區門口也經常看到他們的門店
去年成交額也突破了600億
就在上週，這家中介平台以公司名義買了湯臣一品的一套法拍房
成交價1.7億
圖源：阿里法拍
總的來説中介公司們不是忙着重倉全國土地市場，就是抄底一線豪宅資產
而他們的動作也確實能直接反映出二手市場成交的好與壞
但按這個結果來看，過去這一年二手市場確實繁榮且精彩
03
所以二手存量市場為什麼越來越誇張了？
如果只是一個城市一個板塊二手賣得好那確實沒什麼值得説的，但如果全國一二線都這樣
那就很能反映一些問題了
站在當下市場情緒裏，根本原因還是二手房具有市場化定價的天然優勢
以前我們説一手吃香，除了房子本身比較新外，很大一部分原因就是和二手存在倒掛空間
但如今的場面卻是，二手房跟隨市場波動可以隨意漲價、降價
拿上海來看，前兩年掛牌價就是跟着市場一路下滑的
雖然新政後二手房東又信心大增，轉而上調價格但很快也會冷靜下來
注：圖表僅為上海近兩年掛牌均價走勢
所以各位通過這張圖表能看到無比真實的市場掛牌情緒
不誇張地説，過去一年如果房東願意且着急出手，基本什麼價格都能談得動
但一手不一樣，拿上海來説降價是不允許超過5%的
面對逐漸抹平的倒掛空間，這種情況讓一手繼續和二手對打就有點吃力了
還有就是先賣房後買房的人越來越多了
不過也分2種置換情況
一種就是現在很多地方的新房限購陸續解除了
而準備買新房的人，也只有先把原來的二手賣掉了才有資格去買新房
但更多的還是現實因素
這兩年大家手裏現金都不寬裕，不把舊的房子賣掉也確實沒有那麼多錢去置換更好的房子
當然也包括身邊很多人這兩年確實不樂意買新房了
核心原因還是二手的確定性更高，尤其當我們把目光看向郊區的時候
連上海這樣的國際都會都是如此
之前也替各位統計過郊區一二手對比
很明顯像曹路、安亭這樣的城市遠郊地帶，都出現了一手巨冷、二手火爆的場面
這就是一部分郊區新房身上疊加的雙重buff：規劃中的郊區加上不確定的交付
這個時候想也知道，二手除了不怎麼新這個問題，其它的至少能讓你看見
比如房子裏外好不好看、周邊買菜購物去哪裏、你的鄰居都是誰，看一眼就知道了
還是那句話，大環境不確定的時候，人只能迅速抓住確定的當下
於是市面上的二手成交數據就集中堆上去了
04
當然我們也要看到更本質的問題
當下無論一線還是二線，樓市基本都來到了一個新的階段
就是一二手市場的一個結構性變化：全面進入存量時代
這個變化本身不稀奇很早就有跡象了，比如隨着一手房源的大量交付，二手供應和成交天然地越來越多
但對我們這個行業來説，這個影響可能還要持續很久
在去庫存的基調下，去年一手供應就逐漸減少了，不僅新盤還有土拍
去年上海土拍就直接縮水到了2022年的三分之一
這也直接擺明了今年也就是2025年整個新房市場不會有太多供應
一手稀缺也會讓更多人流入二手市場，去挑選更適合自己的產品
因為需求不會減少，只會轉移
所以今天為什麼跟各位分析這些二手數據，我們想討論的也不是過去一年市場如何如何了
而是想肯定一個事實，就是2025年也是如此
二手成交依然會持續穩定地熱鬧下去
以上為正文，來自餘奔雷