越來越多城市一手賣不過二手了_風聞
北海湾拐角-1小时前
年底了想必大家都忙着年終述職吧
樓市當然也不例外,最近我們看到無數份樓市數據的年終彙報
密密麻麻幾萬字、甚至幾十萬字指向的都是一個事實
就是各城市一二手成交正在瘋狂逆轉,而且對比差距越拉越大
無論北京上海還是東莞合肥,基本都是這個情況
這點不只我個人體感,整個宏觀大數據都在下定論
克而瑞顯示2024年全國30個城市二手房成交2.3億平,創下歷史新高
包括整體二手份額也逆轉到了59%

圖源:克而瑞
不只一家,中指數據也很明顯
過去兩年內,二手成交佔比走勢也是波動向上

包括根據巧克麗麗同學的數據,哪怕上海這個二手主導的存量市場
往年一二手成交比最多隻有1:3,去年也來到1:4了

結合我們團隊在上海的幾次市調,比如去年很多板塊的二手成交都比一手好得太多
於是從宏觀到我們肉眼可見的微觀都在印證,市場確實就是如此了
但具體情況又是怎麼樣的?
哪些城市的二手開始逆轉了?它們分別都是誰?
有沒有相反的情況?
站在年關回望過去這一年的樓市,二手房開始反超一手又意味着什麼?
這些問題的答案都需要從數據中才能一一看得更清楚
01
於是我整理了全國23個主要城市的一二手成交數據
有些數據確實蠻讓人震驚的
過去一年全國一二手市場的變化,可以用翻天覆地來形容
這個變化不是突然發生的,卻是在去年徹底顛覆了我們的認知

比如有4個城市,一二手成交開始真正****逆轉
也就是原本一手成交為主導的市場,如今二手開始翻身做老大了
我拿一二手成交量做了個對比表格

沒想到最誇張的竟然是長沙
2023年長沙一二手成交比例為1:0.7
這個時候整體還是一手主導的,二手成交量市佔僅不到40%
但經過一年發力,2024年二手房已經搶佔了70%的市場
一二手成交比來到1:2.4,也是這次統計下來二手反轉最厲害的一個城市
其次是杭州,沒長沙那麼高
但去年一二手比例也來到了1:1.8

過去四年,杭州新房成交一直在下落
從高點的20萬套滑到了去年的5萬多套
二手成交卻是相反的,整體起伏向上,直到超過一手的數據
包括青島、南寧二手房也成了市場成交的主力軍
但還有一類城市情況不太一樣
比如西安、深圳、鄭州等6個城市原本就是存量市場為主,2023年一二手成交也是五五開的樣子
結果去年二手成交就和一手徹底拉開了差距
如果説2023年是進入存量房市場,那麼2024年,已經算完成了市場成交結構的一次徹底轉型

最典型的就是西安
23年二手成交市佔剛好只有50%,結果去年二手房成交突然走高
佔比達到66%
包括東莞、廈門、佛山3個城市,二手的主導地位也在一步步擴大
不過深圳雖然2023年一二手成交也來到五五分的狀態
卻不是第一次了

數據來源:樂有家
2020年那會兒,深圳樓市就是二手為主
去年一二手成交重新回到四六分,也算是一次存量市場的迴歸
全年二手網籤共54487套房源,同比猛漲66%
整個二手成交的火熱也帶動了房東們的信心,這對以存量為主的一線城市來説,是個不錯的好信號
最後就是這幾年更加典型的存量主導城市了
比如各位熟悉的上海、北京,以及二線城市裏的合肥
這些存量城市的二手市佔已經來到了70%-80%的恐怖程度
可以説二手市場是絕對主導地位

尤其上海達到歷史新高的1:4.3
換算成市佔百分比是多少呢?
去年上海二手成交量佔了全市的81%
前年當然也很高但還在69%的水平,其實和重慶、南京這些城市差不多
但2024年差的可不是一點半點,81%的市佔這個數字,全國也是一枝獨秀了
代表上海一二手成交格局完成了根本性逆轉
這一點我們今年開年文章裏和大家詳細討論過,相當於如今上海每賣出5套房子,就有4套是二手房
包括必須關注到的合肥
之前我們實地市調這個城市時,還在為它的產業創新觸動
如今也反映在樓市數據上了
人口和產業的高速導入加上降價主旋律,把這座城市的二手成交推向了80%的市佔率
當然也有一類特殊情況,就是二手成交佔比反而降了下來
比如武漢,這個曾經一手庫存特別高的城市
去化週期特別長最高逼近35個月,非常嚇人的概念,房價一度跌得慘不忍睹
這個城市如今所有注意力、資源和錢都放在了去新房庫存上

數據來源:武漢安居客
所以能明顯看到新房成交幾乎是跳漲
目前去庫存的成績還是優秀的,樓市也開始走向健康狀態
但除了這類特殊情況,我們還是可以説全國二手成交份額確實迎來了顛覆式擴張
02
講到這裏,在數據之外也出現了一些好玩的事情
其實二手賣得越來越好這件事,除了房東,中介及二手平台們應該是最開心的
也是這波市場顛覆之下****吃到最多紅利的一部分人
之前我們偶然給大家透露過上海部分平台中介的佣金情況
只看去年10月份,6000多套房源的總佣金一共7.58億
最貴的單筆佣金都拿了234萬,來自浦東御翠園的一套490多平大別墅
平均每個銷冠得到的佣金更是百萬級
中介的日子過得好,背後平台公司當然就更好了,甚至可以説好得不得了
只看這幾年的財報各位大概就能感受到了
總營收已經連續三年上漲

來源:貝殼
最神奇的是去年貝殼和開發商一樣全國拿地了
誰也沒想到當了多年的中介一哥會決定換張桌子吃飯,而且對蓋房子這件事貝殼似乎是極度認真的
不僅出現在了北京順義、廣州荔灣等地的土拍市場
而且頻繁舉牌,雖然最終沒能拼過其他房企,但從始至終野心十足
帶着這份開疆拓土的決心,貝殼去年一共拿下了4座城市

而且到手的幾幅地塊,也都是名副其實高價值土地
最高的一塊在成都金融城三期,溢價率高達42%,也是成都土拍歷史新高的地王
最近的奉賢地塊就挨着龍湖,奉賢本地人最認可的一塊地方
如果房子真的建成了想必也是不愁賣的
包括太平洋房屋,各大小區門口也經常看到他們的門店
去年成交額也突破了600億
就在上週,這家中介平台以公司名義買了湯臣一品的一套法拍房
成交價1.7億

圖源:阿里法拍
總的來説中介公司們不是忙着重倉全國土地市場,就是抄底一線豪宅資產
而他們的動作也確實能直接反映出二手市場成交的好與壞
但按這個結果來看,過去這一年二手市場確實繁榮且精彩
03
所以二手存量市場為什麼越來越誇張了?
如果只是一個城市一個板塊二手賣得好那確實沒什麼值得説的,但如果全國一二線都這樣
那就很能反映一些問題了
站在當下市場情緒裏,根本原因還是二手房具有市場化定價的天然優勢
以前我們説一手吃香,除了房子本身比較新外,很大一部分原因就是和二手存在倒掛空間
但如今的場面卻是,二手房跟隨市場波動可以隨意漲價、降價
拿上海來看,前兩年掛牌價就是跟着市場一路下滑的
雖然新政後二手房東又信心大增,轉而上調價格但很快也會冷靜下來

注:圖表僅為上海近兩年掛牌均價走勢
所以各位通過這張圖表能看到無比真實的市場掛牌情緒
不誇張地説,過去一年如果房東願意且着急出手,基本什麼價格都能談得動
但一手不一樣,拿上海來説降價是不允許超過5%的
面對逐漸抹平的倒掛空間,這種情況讓一手繼續和二手對打就有點吃力了
還有就是先賣房後買房的人越來越多了
不過也分2種置換情況
一種就是現在很多地方的新房限購陸續解除了
而準備買新房的人,也只有先把原來的二手賣掉了才有資格去買新房
但更多的還是現實因素
這兩年大家手裏現金都不寬裕,不把舊的房子賣掉也確實沒有那麼多錢去置換更好的房子
當然也包括身邊很多人這兩年確實不樂意買新房了
核心原因還是二手的確定性更高,尤其當我們把目光看向郊區的時候
連上海這樣的國際都會都是如此
之前也替各位統計過郊區一二手對比

很明顯像曹路、安亭這樣的城市遠郊地帶,都出現了一手巨冷、二手火爆的場面
這就是一部分郊區新房身上疊加的雙重buff:規劃中的郊區加上不確定的交付
這個時候想也知道,二手除了不怎麼新這個問題,其它的至少能讓你看見
比如房子裏外好不好看、周邊買菜購物去哪裏、你的鄰居都是誰,看一眼就知道了
還是那句話,大環境不確定的時候,人只能迅速抓住確定的當下
於是市面上的二手成交數據就集中堆上去了
04
當然我們也要看到更本質的問題
當下無論一線還是二線,樓市基本都來到了一個新的階段
就是一二手市場的一個結構性變化:全面進入存量時代
這個變化本身不稀奇很早就有跡象了,比如隨着一手房源的大量交付,二手供應和成交天然地越來越多
但對我們這個行業來説,這個影響可能還要持續很久
在去庫存的基調下,去年一手供應就逐漸減少了,不僅新盤還有土拍
去年上海土拍就直接縮水到了2022年的三分之一
這也直接擺明了今年也就是2025年整個新房市場不會有太多供應
一手稀缺也會讓更多人流入二手市場,去挑選更適合自己的產品
因為需求不會減少,只會轉移
所以今天為什麼跟各位分析這些二手數據,我們想討論的也不是過去一年市場如何如何了
而是想肯定一個事實,就是2025年也是如此
二手成交依然會持續穩定地熱鬧下去
以上為正文,來自餘奔雷