洛杉磯大火後的至暗時刻：房租飆升，重建或需千億美元_風聞

第一財經2025年01月12日 21:58:08 來自北京1645人蔘與124評論“往年11、12月，這裏會下雨或下雪，但近期一直乾燥異常，再加上罕見的12級大風。我家貓都嚇得躲到了牀下，從沒見過這麼大的風。”在斷斷續續的手機信號中，洛杉磯拉文市的地產經紀蕭蘭（Gloria Xiao）描述着當地反常的天氣。雖然她所在的社區並非主要受災區，但仍然遭受停電之苦，“我們已經連續兩三天沒有電了。”

截至1月12日，多場肆虐大洛杉磯地區的災難性山火已經燒燬近150平方公里的土地，造成至少16人遇難，12000多座建築被摧毀。

其中，最具威脅性的是帕利塞德大火（Palisades Fire），目前僅有11%的火勢得到控制。在風勢的助力下，這場火災正以迅猛的速度向東蔓延，逼近洛杉磯一些關鍵區域，包括高端住宅區布倫特伍德（Brentwood）、著名的蓋蒂藝術中心（Getty Center）以及加州大學洛杉磯分校（UCLA）校園。同時，洛杉磯北部的阿爾塔迪納（Altadena）地區也正面臨着伊頓大火（Eaton Fire）的威脅。兩場大火已迫使超過10萬居民緊急撤離，尋求安全的避難場所。

美國停電監測網站Poweroutage.us顯示，目前洛杉磯約有3.77萬户家庭和企業陷入停電。面對不斷惡化的空氣質量，洛杉磯縣已宣佈進入公共衞生緊急狀態，警告煙霧和微粒物質可能對居民健康構成嚴重威脅。

在未來數週乃至數月裏，因為火災流離失所的洛杉磯市民將不得不尋找臨時住所安身。但在本就住房緊缺的加利福尼亞州，這恐怕不是一件易事。

高漲的租金與短缺的房源

在火災引發的混亂中，加州州長紐森（Gavin Newsom）於1月7日宣佈加州進入緊急狀態，明令禁止哄抬包括房租在內的商品和服務價格。根據規定，在危機期間，任何超過10%的租金漲幅都將被視為非法。

然而，美國房地產數據服務商Zillow的數據顯示，一些房東和中介似乎並未嚴格遵守租金限制的規定。自1月7日以來，西洛杉磯多個地區的房產租金漲幅已遠超法定上限。例如，在緊鄰比佛利山莊的世紀城（Century City）附近，一套五居室的房租上漲了15%；而在以海灘和旅遊著稱的威尼斯區（Venice），一套一居室公寓的租金漲幅更是高達驚人的64%。

“當需求突然增長而供應驟減時，租賃市場價格上漲是必然的，”巴塞羅那IESE商學院研究住房市場與野火影響的金融學教授維爾加拉-阿萊特（Carles Vergara-Alert）稱，這種價格上漲將影響整個地區的租户，而不僅僅是火災受害者。

洛杉磯地區乃至整個加州的房屋供應早已供不應求。加州公共政策研究所發佈於2023年的報告稱，加州面臨着350萬套住房的缺口。Zillow數據顯示，截至2024年12月，洛杉磯市場上的待售房屋數量較疫情前的平均水平下降了26%。與其他州相比，加州的住房建設也遠遠落後。2023年，得克薩斯州批准新建了23萬套私人住房，是加州當年批准的11.2萬套的兩倍多。更令人擔憂的是，根據洛杉磯建築與安全部門的統計，2024年新批准的公寓數量已降至十年來的最低點。

除了供應不足，加州的住房可負擔性也極為嚴峻。加州立法分析辦公室去年4月的報告顯示，該州低端住宅價格比美國其他地區中檔住宅高出33%，中檔住宅價格更是全美平均水平的221%。與此同時，工資增長遠遠趕不上住房成本的上漲，這直接導致工薪階層的購房率陷入停滯，無家可歸人口持續增加。哈佛大學住房研究聯合中心的報告指出，加州的無家可歸人口有12.3萬，佔全美總數的48%。

“美國住房可負擔性危機的主要原因是住房供應不足，而這個問題將長期存在。”總部在吉隆坡的亞洲房產科技公司居外IQI（Juwai IQI）集團聯合創始人兼集團首席執行官安薩里（Kashif Ansari）告訴第一財經記者，“美國的住宅用地規劃與美國的獨棟住宅習慣將長期存在，住宅區的舒適度與住宅區的密度之間長期存在張力。住宅供應短缺意味着有房者的財富將繼續增長，而剛需者的美國夢愈來愈遠。”

為應對這一危機，加州州政府和地方政府已出台多項政策，包括簡化建築審批程序、鼓勵後院小型住宅（A.D.U.）建設等，以期緩解住房危機，但進展緩慢。

美亞置業（Premiere Capital）集團創始人兼董事長梁健立（Philip Leung）對第一財經記者稱，由於加州對住房開發的要求嚴格、成本高昂，加上審批流程複雜，開發商在當地面臨諸多挑戰。“我們過去在其他州有開發項目，但在加州主要以代理為主，因為這裏的開發難度和成本實在太高。”

重建成本高昂

據房地產諮詢公司CoreLogic估計，洛杉磯縣內野火風險中等或較高區域的房屋重建總價值高達1860億美元。其中，超過7萬棟房屋的野火風險被評為最高，重置成本總額超過600億美元。高昂的重建成本不僅讓房產市場承壓，也使得這些區域的房屋更加難以出售。

梁健立認為，這次山火對包括馬里布和帕利塞德在內的名流聚居區造成了重大沖擊。從短期看，這些高端地段的房價可能會受到負面影響。“火災過後的地段往往變成令人不快的景觀，而重建過程中的噪音和混亂也會降低居住體驗。”他稱。

洛杉磯市議會計劃到2029年建造近50萬套新住房。但蘭德公司住房和無家可歸中心聯合主任沃德（Jason Ward）表示，火災後眾多家庭同時試圖重建可能會推高成本，並減緩總體住房的生產速度。

在瑞麥地產工作的蕭蘭則對第一財經記者預估：“火災主要影響的是位於山腳或半山的房屋，這些山景房通常面積較大，近年來保險費用已經非常高，本身就不容易出售。這次火災過後，我感覺這些房子會更加難賣。”

加州爾灣富升地產（Appreciation Properties）聯合創始人孫斯陶表示，火災帶來了巨大的破壞，但從房產和城市更新的角度來看，這也可能成為推動重建的契機。

“類似2023年夏威夷茂宜島火災後的情況，不少業主在獲得保險賠償後選擇遷居他地，而火災地段則有機會進行更新和現代化改造。”孫斯陶對第一財經表示，“洛杉磯這次山火涉及的部分區域，包括一些鬧中取靜的豪宅區，雖然發展已有上百年，但市政設施早已老化，山火更凸顯了消防設施不足的問題。”

儘管如此，梁健立並不認為洛杉磯會因此衰落：“好萊塢搬不走，許多重要的永久性設施也無法遷移。因此，這些區域一定會重建，原有業主也不會離得太遠。他們很可能會暫時遷往南部，例如長灘（Long Beach）或爾灣（Irvine）。這些地方不靠近山林，本身房價就高，未來可能會進一步上漲。”

購房偏好的轉折點

隨着氣候變化對人類生活的影響日益顯現，房地產市場也正逐步受到重塑，並進入到購房者在挑選房屋時必須考慮的因素中。

安薩里對第一財經記者稱：“過去，極端天氣帶來的災難似乎總髮生在電視新聞裏遙遠的地方。但這次，洛杉磯的野火直接摧毀了一整片高級社區，這樣的災難更是把我們資產中佔比最多的房產價值重估問題擺在了投資人的面前。”

安薩里進一步分析稱，氣候風險正從多個維度重塑房地產市場。首先，保險公司已經開始提高颶風、洪水和野火多發地區的保費。數據顯示，僅此次野火就讓受影響區域的房價比周邊低了4%。

孫斯陶舉例説，洛杉磯高風險區域的房屋保險成本不斷上漲。一棟價值200萬美元的房產，當前每年的保險費用至少需要3000美元，而在過去僅為700至1200美元。

“而為了加強防災基礎設施，房產税也會增加，因為社區要加大投資基礎設施以減輕氣候風險影響，這會進一步降低在這些地區房產的吸引力。”安薩里説，“極端天氣條件還可能導致公用事業成本上升，比如在頻發的熱浪中，空調費用節節攀升。”

孫斯陶也補充説：“過去，洛杉磯的山區並沒有住宅。隨着人口增加，住房需求推動房屋逐漸擴展到山區。如今，買房時我們經紀人會按照規定向買家披露房屋所在的環境情況，比如是否處於保險公司評定的高風險區域等。”

梁健立也認為，海外華人買家的購房偏好可能會因這次火災發生變化。他稱：“過去十幾年，華人在洛杉磯購房時很少考慮自然災害或氣候變化的影響，但這次火災可能會改變這一點。未來，華人買家可能會避開高風險地段的房屋，比如靠近國家公園的區域。但洛杉磯獨特的人文環境和生活方式仍然吸引着華人買家，他們不會輕易放棄這個市場，只是會更謹慎地選址了。”

安薩里稱，未來，越來越多的人傾向於在被認為氣候風險較低的地區置業，這種需求的變化會導致較安全地區的房價上漲，同時降低高風險地區的價值。