祝九勝報平安，萬科脱離危險了嗎？_風聞

文丨郭小興 編輯丨 百進

來源丨正經社（ID：zhengjingshe）

（本文約為2200字）

1月17日，剛剛遭受勁爆消息衝擊的萬科A(000002.SZ)股價大幅低開低走，一度創60日新低至6.45元/股，對應跌幅超過6%。不過，收盤跌幅收窄至3.63%。債券方面，多隻萬科債券下午也出現拉昇現象。

萬科方面告訴投資者，目前無延長債券到期時間的計劃；針對2025年將要到期的公開債務，公司會全力以赴，應對相關債務兑付。

根據《財經》報道，有接近萬科的人士透露，1月15日上午，萬科執行董事、總裁、首席執行官祝九勝曾出現在公司，之後就去向不明。截至目前，還沒有證據顯示祝九勝的這次失聯是否跟萬科經營直接相關。

1月16日晚間，《經濟觀察報》報道稱，祝九勝於1月15日被公安機關帶走。

1月17日凌晨，祝九勝更新了朋友圈。隨後，他通過微信、電話向媒體、金融機構報平安；《經濟觀察報》的上述報道也於17日刪除。

《經濟觀察報》另有報道稱，深圳市政府相關工作專班已經全面介入萬科，萬科或將面臨接管改組。對此，另一位接近萬科的人士對《財經》透露：約半年前，深圳市政府為了幫助萬科融資，曾組織過專班同萬科溝通。截至發稿，該人士表示萬科並未接到國資委入駐接管的消息。

《財經》向萬科董事會秘書朱旭核實上述媒體報道的信息，截至發稿時未得到回覆。《財經》亦未能聯繫到深圳國資委對相關報道予以置評。

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**經此“一役”，萬科目前面臨的經營困局已成眾所周知。**正經社分析師發現，其最新的財報，2024年三季報顯示，2024年1-9月，其營業收入、淨利潤和經營活動產生的現金流量等各項指標，均創下上市以來最差表現；銷售淨利率、淨資產收益率（ROE）均由正轉負；銷售毛利率則由兩位數跌至個位數。其中，營收為2199億元，下滑24.2%；淨虧損高達179.43億元。

在同行業，2024年三季度，保利發展的淨利潤同比下滑27.64%，與前一年度同期基本持平，儘管仍然虧損但同比下滑幅度不大。

據同花順iFinD數據統計，截至11月4日，在房地產開發板塊中，A股共有94家房企發佈2024年三季度業績報告，其中，營收同比增長的共有29家，佔比30.85%；歸母淨利潤同比增長的共有20家，佔比21.28%；盈利的共有52家，佔比55.32%。

這意味着，房地產行業半數企業已呈現增長態勢，但一直以“模範優等生”示人的龍頭房企萬科，卻不在此列。

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造血能力趨弱的背後，債務問題“水落石出”般凸顯。

正經社分析師梳理獲悉，截至2024年9月底，萬科淨負債率為66.2%；有息負債共計3276.1億元；儘管短期借款只有86.78億元，但一年內到期的非流動負債高達1115.21億元，對應的幣資金卻只有797.45億元。

這意味着，現金流無法覆蓋短債規模，萬科現金流仍然極度緊張，短債危險仍然沒有解除。

儘管截至目前，萬科尚未陷入債務違約狀態，這或許顯示萬科仍有一定的挪騰空間。

不過，顯而易見的，從2023年第一季度到2024年第三季度，萬科的貨幣資金規模在逐季下降，從1400.06億元跌至797.45億元，跌幅高達43%；同期，一年內到期的非流動負債從596.57億元震盪上行，達到最新的1115.21億元，增長速度非常快。

後續該如何應對短債壓力，極大地考驗着萬科管理層。

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事實上，正經社2020年以來發布的幾篇研報，早已對此進行過警示（參見《年報亮相後市值已蒸發400億，手握1600億現金，萬科卻如芒刺在背》、《推倒、恢復、再推倒！萬科，一道圍牆何以爭吵了三年之久？》、《債權人緊急闢謠後，萬科仍沒逃過“股債雙殺 ”》等）。

正經社發佈的上述研報認為：

儘管萬科的資產負債率在行業平均水平中一直都處於相對較低的位置，但從規模和行業影響力的角度來看，其高負債依然容不得絲毫小視。

問題是，彼時已高喊了多年“活下去”的萬科，為什麼仍然沒有把槓桿率大幅降下去？

或者換個問題，為什麼萬科的高槓杆率沒能大幅降下去？

正經社分析師認為，其中一個很大的原因，便是攤子鋪得太大。在拿地金額上，萬科在2020年-2023年期間的規模收縮了七成，但土地儲備規模卻並沒有下降太多。數據顯示，2020年，萬科總土地儲備面積為16202萬平米，2022年為11853萬平方米。到了2023年10月，土地儲備面積依然有超過1億平方米。

或許在彼時的5年前，土地儲備面積是一家房企規模化的籌碼，但在房地產行業遇冷，庫存去化艱難的現在，居高不下的土儲就像是一隻撞着蛋糕的鐵盒子，拿着太重丟了可惜，強行拿着還有砸在腳背的可能性。

在銷售規模下降和債務危機橫行之際，萬科居於高位的土地儲備很明顯屬於後者。

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公開資料顯示，萬科2024年1-7月已轉讓31處資產，商辦、酒店、公寓皆在列出售。據2024年三季度報披露，萬科通過大宗交易回款232.6億元，已完成年度回款目標的78%；與此同時，第三季度，實現經營性淨現金流3.3億元，自二季度以來繼續保持為正。

2024年11月1日信息顯示，萬科已將旗下的武漢新唐共祥商業管理有限公司50%股權，以1.5億元的對價轉給萬物雲作為到期應收款項的抵債資產。這也就是説，萬科的瘦身計劃仍在穩步推進中。

**也就是説，**大手筆處置資產、解決應收項目是貢獻現金流的一項關鍵舉措。

不過，萬科可供出售的資產有限，加之資產的流動性受限，要維持現金流的安全穩定，歸根結底還是需要依靠銷售回款。

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值得一提的是，2024年3月29日，萬科董事會秘書朱旭介紹了深圳國資真金白銀支持萬科的四大類措施：“第一，幫助萬科處置流動性比較低的不動產和長期股權投資；第二，市場化方式來認購萬科旗下盈利的消費基礎設施；第三，通過深圳國企和萬科之間的產業型協同，推動了多個項目合作；第四，深圳國資也在積極協調金融資源來支持萬科”。

同年5月27日，萬科位於深圳的深圳灣超級總部基地T208-0053宗地以掛牌價22.35億元成交，由深鐵集團和深圳市南山區國資委下屬的深圳市大沙河建設投資有限公司100%控股公司——深圳市百碩迎海投資有限公司接盤。

這些公開資料都表明，深圳國資確實已經出手、且誠意滿滿，只不過截至目前尚未阻擋萬科業績的下滑和困境的暴露。【《正經社》出品】

CEO·首席研究員|曹甲清·責編|唐衞平·編輯|杜海·百進·編務|安安·校對|然然

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