房產税一定會全國鋪開_風聞
请辩-作家-蔡垒磊:著有畅销书《认知突围》、《爱情的逻辑》58分钟前
文:蔡壘磊
上週寫完房地產,有個熱評是“收房產税?第一個崩的是土拍市場”。我們可以分析一下這位同學的邏輯,他的意思是收了房產税,大家就會拋售多餘的房子,然後就會供大於求,就不停下跌,導致開發商也賣不出新房,虧本,於是就沒人拿地了,政府就沒有土拍收入了——然後反推政府不想沒有土拍收入,於是就不會全面推行房產税。
很多人也持類似觀點,説房產税一收,房地產市場不是更爛了?政府怎麼敢在下行期推出呢?所以只要房子沒有暴漲,房產税是不會收的。
真的是這樣嗎?那之前房價暴漲的時候為什麼就沒出房產税呢?土拍熱的時候,才真的不會出房產税,因為收慣了無本萬利一次性的錢,是沒有耐心去收持續性的錢的——萬一房產税一出,房價下跌趨勢止不住,影響土拍,就會得不償失。所以房產税必然在什麼時候推出?在土拍無利可圖的時候——也就是“不是房產税一收,就崩土拍市場”,而是土拍市場先維持不下去了,實在沒錢了,那就收點房產税也好。
因此這個過程是這樣的,先是第一階段政策出盡——不停地下跌,看到政策希望,穩幾個月,再下跌,直到政策出完;
再進入第二階段,擺爛期,陰跌,跌到無人問津,土拍幾乎沒有;
再進入第三階段,全面收房產税——不是到了收的時候了,而是到那時它就只是斂財的其中一種方式而已,顧不得時機不時機了;
**再進入第四階段,經濟沒好,收入沒漲,房子又成了負資產,於是就出現了大量的拋售潮。**但就像有位同學之前説的,人總要住的,都不買了,那租房市場不就起來了嗎?是的,但那是在房子的槓桿都去完以後,沒人因大幅下跌而爆倉了,房子賣也賣不到幾個錢,多餘的房子又扔掉了,房子變成了純自住消費,大家都“不如拿着”的時候,才會跌無可跌,才會真正築底,然後租售比就起來了——租售比要起來必須要房價徹底跌完,否則租金僅僅是滯後房價下跌而已,那原本因房價下跌而剛剛上去的租售比,就又開始螺旋下降了。
然後進入第五階段,很多人一看房價不跌了,租金回報率又高得嚇人,終於敢大着膽子進去吃利息了,想着反正10幾年就回本,10幾年後房子還能一文不值?但凡有點殘值也是賺的。但人們只會買一線核心去收租,所以這個階段會伴隨着人口的整合和大遷徙。
再然後是第六階段,才是房價慢慢回升。
最後是第七階段,土拍迴歸。經過這七個階段,扒了幾層皮以後,政府終於過上了又有土拍收入,又有租金收入,又有房產税的好日子。
而我們現在呢?正在第一階段打轉,政策越是擠牙膏,越試圖“保護”高槓杆投資者,第一階段的時間就越長,政府距離過上好日子就越遠。
正確的做法是,既然痛苦總量不會減少,那麼長痛不如短痛,讓該死的死,該活的活,只救系統不救人,自己承擔自己的決策帶來的所有後果,然後快速走完以上七個階段的全程,快速過上好日子,不讓其他人長時間地陪葬。
但這是不可能的,我們在乎的第一性,永遠是沒有人產生極端風險,而不是最小的全民代價,因為我們需要始終把管理權握在自己手裏。我們可以接受大部分人都過得差一些,但不能接受一部分人過不下去,因為那容易導致換管理者——這樣就無法保障自己的管理利益了。所以我們在每一件“大事”上,都常常需要那些沒有責任的人,也去分擔一部分另一些人造成的痛苦,這是註定的。
搞明白這些,你就知道房地產危機要短時間內解決,是絕無可能的。而對於普通人而言,這裏最關鍵的是什麼?是你相不相信我們需要走完這七個過程。如果你不相信,你覺得“我們不一樣”“我們很特殊”,那你就會中招,在第五個階段之前就入場抄底,那就會死得很難看。
從歷史來看,我們幾乎沒有任何不一樣的地方,最開始走不一樣的路,導致了全民貧窮;撞了南牆知道回頭了,知道走不通了,開始走多數成功者走過的路,進入了長達幾十年的高速發展期;之前嘲笑別人老齡化,覺得自己不一樣,然後自己也老齡化了;覺得別人都很亂,要麼今天結婚明天離婚,要麼就不結婚,不符合我們的傳統美德,然後自己也這樣了;覺得別人家的房地產週期不適合我們這裏,我們是大一統,經濟規律可以被有形的大手扭轉,我們有丈母孃經濟,我們又土地崇拜的傳統,結果也崩了。
沒有不一樣,真的,所謂的“主義”都是人為創造的概念,你不關心這個概念,它就不存在,就只有一件件的事兒,一種一種的具體做法,就只有利益是誰的利益,是否能提升生產力,是否兼顧了公平和效率,是否可持續,是否有對外競爭力,是否有糾錯機制——根本不存在什麼主義就是好的,什麼主義就是不好的,這些概念自身也都是在變化着的,比如在朝鮮看來我們早已變質,但我們自己不這麼認為。所以講這些宏大的東西是沒有意義的,我們得落實到每一件事的具體做法上去。
這次的房地產危機,我們也是大姑娘上轎頭一遭經歷,我們並沒有在市場經濟的道路上走了上百年,也沒有豐富的解決週期問題的經驗,所以行為出現偏差,中間很多人需要成為“代價”也是正常的,是可以被理解的。但如果你認不清這一點,盲目覺得我們幹什麼都能贏麻,從而低估了本次房地產危機的程度和時長,那你成為代價就不是政府的問題,而是你認知上的侷限。
(完)
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我是蔡壘磊,感謝你的閲讀。