房產税一定會全國鋪開_風聞

文：蔡壘磊

上週寫完房地產，有個熱評是“收房產税？第一個崩的是土拍市場”。我們可以分析一下這位同學的邏輯，他的意思是收了房產税，大家就會拋售多餘的房子，然後就會供大於求，就不停下跌，導致開發商也賣不出新房，虧本，於是就沒人拿地了，政府就沒有土拍收入了——然後反推政府不想沒有土拍收入，於是就不會全面推行房產税。

很多人也持類似觀點，説房產税一收，房地產市場不是更爛了？政府怎麼敢在下行期推出呢？所以只要房子沒有暴漲，房產税是不會收的。

真的是這樣嗎？那之前房價暴漲的時候為什麼就沒出房產税呢？土拍熱的時候，才真的不會出房產税，因為收慣了無本萬利一次性的錢，是沒有耐心去收持續性的錢的——萬一房產税一出，房價下跌趨勢止不住，影響土拍，就會得不償失。所以房產税必然在什麼時候推出？在土拍無利可圖的時候——也就是“不是房產税一收，就崩土拍市場”，而是土拍市場先維持不下去了，實在沒錢了，那就收點房產税也好。

因此這個過程是這樣的，先是第一階段政策出盡——不停地下跌，看到政策希望，穩幾個月，再下跌，直到政策出完；

再進入第二階段，擺爛期，陰跌，跌到無人問津，土拍幾乎沒有；

再進入第三階段，全面收房產税——不是到了收的時候了，而是到那時它就只是斂財的其中一種方式而已，顧不得時機不時機了；

**再進入第四階段，經濟沒好，收入沒漲，房子又成了負資產，於是就出現了大量的拋售潮。**但就像有位同學之前説的，人總要住的，都不買了，那租房市場不就起來了嗎？是的，但那是在房子的槓桿都去完以後，沒人因大幅下跌而爆倉了，房子賣也賣不到幾個錢，多餘的房子又扔掉了，房子變成了純自住消費，大家都“不如拿着”的時候，才會跌無可跌，才會真正築底，然後租售比就起來了——租售比要起來必須要房價徹底跌完，否則租金僅僅是滯後房價下跌而已，那原本因房價下跌而剛剛上去的租售比，就又開始螺旋下降了。

然後進入第五階段，很多人一看房價不跌了，租金回報率又高得嚇人，終於敢大着膽子進去吃利息了，想着反正10幾年就回本，10幾年後房子還能一文不值？但凡有點殘值也是賺的。但人們只會買一線核心去收租，所以這個階段會伴隨着人口的整合和大遷徙。

再然後是第六階段，才是房價慢慢回升。

最後是第七階段，土拍迴歸。經過這七個階段，扒了幾層皮以後，政府終於過上了又有土拍收入，又有租金收入，又有房產税的好日子。

而我們現在呢？正在第一階段打轉，政策越是擠牙膏，越試圖“保護”高槓杆投資者，第一階段的時間就越長，政府距離過上好日子就越遠。

正確的做法是，既然痛苦總量不會減少，那麼長痛不如短痛，讓該死的死，該活的活，只救系統不救人，自己承擔自己的決策帶來的所有後果，然後快速走完以上七個階段的全程，快速過上好日子，不讓其他人長時間地陪葬。

但這是不可能的，我們在乎的第一性，永遠是沒有人產生極端風險，而不是最小的全民代價，因為我們需要始終把管理權握在自己手裏。我們可以接受大部分人都過得差一些，但不能接受一部分人過不下去，因為那容易導致換管理者——這樣就無法保障自己的管理利益了。所以我們在每一件“大事”上，都常常需要那些沒有責任的人，也去分擔一部分另一些人造成的痛苦，這是註定的。

搞明白這些，你就知道房地產危機要短時間內解決，是絕無可能的。而對於普通人而言，這裏最關鍵的是什麼？是你相不相信我們需要走完這七個過程。如果你不相信，你覺得“我們不一樣”“我們很特殊”，那你就會中招，在第五個階段之前就入場抄底，那就會死得很難看。

從歷史來看，我們幾乎沒有任何不一樣的地方，最開始走不一樣的路，導致了全民貧窮；撞了南牆知道回頭了，知道走不通了，開始走多數成功者走過的路，進入了長達幾十年的高速發展期；之前嘲笑別人老齡化，覺得自己不一樣，然後自己也老齡化了；覺得別人都很亂，要麼今天結婚明天離婚，要麼就不結婚，不符合我們的傳統美德，然後自己也這樣了；覺得別人家的房地產週期不適合我們這裏，我們是大一統，經濟規律可以被有形的大手扭轉，我們有丈母孃經濟，我們又土地崇拜的傳統，結果也崩了。

沒有不一樣，真的，所謂的“主義”都是人為創造的概念，你不關心這個概念，它就不存在，就只有一件件的事兒，一種一種的具體做法，就只有利益是誰的利益，是否能提升生產力，是否兼顧了公平和效率，是否可持續，是否有對外競爭力，是否有糾錯機制——根本不存在什麼主義就是好的，什麼主義就是不好的，這些概念自身也都是在變化着的，比如在朝鮮看來我們早已變質，但我們自己不這麼認為。所以講這些宏大的東西是沒有意義的，我們得落實到每一件事的具體做法上去。

這次的房地產危機，我們也是大姑娘上轎頭一遭經歷，我們並沒有在市場經濟的道路上走了上百年，也沒有豐富的解決週期問題的經驗，所以行為出現偏差，中間很多人需要成為“代價”也是正常的，是可以被理解的。但如果你認不清這一點，盲目覺得我們幹什麼都能贏麻，從而低估了本次房地產危機的程度和時長，那你成為代價就不是政府的問題，而是你認知上的侷限。

（完）

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我是蔡壘磊，感謝你的閲讀。