第一批迴老家的人，已經後悔縣城有房了_風聞

各位，你在縣城有房麼

或者説

你有想過把縣城老家的房子賣出去麼

其實每年過年都會回家，也都會跟身邊朋友閒聊幾句房子，放在以往大家最熱情的就是誰又在哪裏買了新房

早前我老家就有親戚在已有3套回遷房之後，又再添置了2套商品房

但今年，真實發生在我身邊，最大感觸卻是賣不掉房的人好像越來越多了

他們有的掛牌長達4年之久的房子，最初掛牌價42萬，如今一看還能賣26萬，回去一宿沒睡着

有曾經衝着婚房上車，結果對象沒找到，在外打工三年房屋也空置了三年

還有自己就是中介，沒想到把房子掛牌一年，15萬一套依然無人問津

每天都要打聽下縣城還有沒有人想買房以及回來後又不斷調整自己的房價預期

但是不知道怎麼，房子就是賣不掉了

於是好多縣城房東們，也瞬間開始焦慮

而就在春運回老家的這段時間，已經不止一位朋友跟我説到：我有點後悔自己在縣城買房了

01

“縣城真沒剛需了”

過去一年我們談論樓市剛需大都聚焦在一線或者強二線城市

但剛需最枯竭的，其實是縣城

就是你會發現在縣城雖然很難有什麼塔尖住宅，甚至都不容易找到有品質的房子

但往往大家都不缺房子

我身邊隨便拎出一個90後爸媽手上都是兩三套回遷房起步，更誇張的是一位安徽縣城朋友結婚後算上兩邊共6套房，根本住不完

也是因為之前縣城能夠帶動一波房產熱，本質上就是2015-2016年那一撥極其罕見的棚改和拆遷浪潮

這是上一輪硬造出來的需求

但是最近我看到這樣一份數據，關於城鎮化率

2024年末，我國城鎮常住人口94350萬人，比上年末增加1083萬人；鄉村常住人口46478萬人，減少1222萬人；城鎮人口占全國人口的比重（城鎮化率）為67%，比上年末提高0.84個百分點

2024年是我國常住人口城鎮化率首次超過三分之二，也意味着，目前每3個人就有兩個住在城鎮

背後透露出兩個信號

一是過去棚改營造出來的需求飽和化的同時，另外對於接下來的縣城，也很難通過城鎮化再重新復刻出新一輪的剛需購買力

也因為如此

在如今的縣城賣房市場，樓盤開始呈現出異常嚴苛的等級分化

第一個

是學區資源幾乎壟斷了三分之二的縣城二手市場

我們説一個縣城的版圖規劃其實是非常薄弱的，沒有什麼特別大的產業也沒有什麼特別大的利好，於是相比之下

縣城的學區需求反而比大城市還急迫

最有體會的是來自安徽涇縣，如今已是兩個孩子媽媽的阿花，她告訴我這些年伴隨人口流失縣城師資力量也會流向大城市，而所有父母都會在能力範圍給到孩子一個好的教學環境

於是整個縣城買房10個裏有7個是為孩子讀書

最直觀體現在房價上，有無學區的二手房差價甚至能在1000元/平

拍攝於安徽涇縣

但即便如此

不少學區房也在經歷房價下跌的陣痛

去年阿花才入手的二手學區房，面積在110平，房東在經歷一年內掛牌價從最高70萬下調到58萬，也無法脱手之後

也是因為房東老夫妻原本購置了一套新房留給女兒，但女兒最終選擇奔赴杭州打拼，無奈只好將這套老小區忍痛割肉

於是直到去年3月好不容易遇見阿花看房，就因為看到她有點猶豫不決，僅僅3天過去

再次看房把阿花都嚇一跳，房東竟然主動從58萬再次下調至49.8萬，3天下調了快小10萬

甚至成交時又再答應減去3.8萬，最終成交價僅46萬

而就這樣一次性接近下調25%的房價震盪

但據阿花所説，這個價位已經是縣城比較堅挺的房價，至於以後這套房子完成子女讀書的使命之後

能保本已是萬幸

可想而知那些更偏遠的二手房又是何種境地

第二，是關於住房面積，兩室一廳遠比三室一廳更難出手

背後也和人羣需求改變有關

曾經的棚改貨幣化推動大量開發商入場，也導致了三四線城市的巨量庫存，但還有一個重要原因是很多開發商還在用一線小户型的打法去做縣城

因為面積越小意味着總價可以更低

但現實往往是農村老房子大家都有，而對於那些真正想在縣城城鎮定居下來的人，尤其是上班族，大多都是未來需要家裏的老人幫忙照顧小孩

所以他們不是非要別墅，但是一定不能買太小，因為要預留一個房間給老人所以得三房起檔，120平都是基礎款

而這對於如今二手的小兩房，無疑是致命打擊

阿花給我舉了例子，説是她家附近一套70多平的兩房，總價低至20萬，摺合也就是大概2857元/平，遠低於三房單價

但她看中介發了快連續兩年朋友圈，至今也無人問津

所以也是如此，縣城沒有剛需的背後，是購房需求極度單一，人羣也極度單一

但這也還只是需求端的視角

02

“另一邊縣城賣房的人還在激增”

來自我兩位中介朋友，一位在安慶太湖縣，一位在銅陵市（銅陵僅樅陽縣一個縣，他做的算整個銅陵的生意）

無一例外，他們都感受到當下房東們的緊迫感

一個很小的細節，是在銅陵做了十多年中介的李哥給我描述了這樣一個場景

是大概2018年，那個時候根本不愁買房客户，只需在店裏坐等着買家登記，高峯時期一個月賣了27套，整個銅陵的中介都很震驚

而如今縣城需求下滑，最先感知到的也是李哥這樣的中介，就是來問房的人幾乎都找不到，有時候連着好幾天都沒人

一個月成交一套都難

但與之相反，親自上門找李哥賣房的人卻越來越多

各位要知道小縣城可不比一二線還有鏈家貝殼這樣的大型線上交易平台，對於四五線城市的中介，更多靠的是純手工記錄房源

而最近李哥翻閲起自己的房源本，猛然驚覺

李哥日常記錄房源的筆記本

從原來幾頁紙到現在兩個筆記本，寫滿了都是想賣房的人

幾乎每天都有人來登記賣房

這可還只是在人口相對稀疏的小城市，尤其是年底這段時間，一個月能有30多個人親自跑到線下登記賣房，簡單做個計算就是

賣房 ：成交 ≈ 30：1

換句話説，每月有30個房東來登記賣房，最終能真正賣出去的不過1套

不僅如此

也因為房源激增，掛牌週期開始明顯變漫長

最長可達3-5年之久

太湖縣的老張手上不少房源就是四五年前掛牌，還都是真心出售，其中一套4年前掛牌90萬的房子，現在掛牌45萬

還沒等到買家就還得繼續降繼續等

而即使一些房價已經來到最低點的房源，好比李哥自己就是中介，結果老家一套回遷房，下了樓對面就是山地配套非常匱乏

銅陵部分緊鄰山地的回遷小區

掛牌15萬，掛了一年也無人問津

背後的根本原因就是，曾經棚改給到大量縣城土著家庭多餘資產大都為拆遷房，這些房子如今卻成為了燙手的產品

那麼對於縣城中介呢

如果長期沒有成交也只能坐吃山空，於是縣城中介也必須謀求變化

李哥告訴我，連一線城市還沒來得及的中介費改革，部分縣城已經率先實行雙邊收費模式

這是門店早期張貼的收費標準，還寫的是

李哥門店早期張貼的中介收費標準

“僅收取買方中介費，成交額1.2%”

而自去年李哥就已經將由購房一方單邊支付統一改為買賣雙方共同承擔，買賣雙方各承擔1%

相當於總價30萬的房子，中介費買家3000元，賣方也得給3000元

就是為了儘量促進客户買房

那房東會有牴觸心理麼，李哥笑了笑，“總比房子都沒人買強不是”

所以如今呈現在眼前真實的縣城賣房市場，就是需求端一邊在收縮一邊在變化，另一頭房源端還在加速進場

​03

“不少房源不賣轉租，租金居然漲了”

有需求下滑當然也有趨勢在逆勢上揚

而這也是留給當下縣城房源為數不多可以暫時解套的方式

雖然聽起來似乎和主流趨勢逆反，宏觀體感上2024年全國租金都在降，根據2024年1-11月的租金統計，最高跌幅第一的是温州8.88%，杭州跌幅5.28%排在第二

一線微跌，二線全跌

但前段時間團隊才去了趟義烏縣城

以市調的其中2個樣本來看，一個漲了3000元/年，一個漲了5200元/年

當然你可能説這可是世界義烏，自然能走出獨立行情

那我再跟大家分享兩個真實案例

一個是涇縣的阿花，因為買房前一直在縣城租房，去年110平的房子租金在13000元/年，今年她再看同一套房源租金已高達16000元/年

另一個是做中介的李哥，則表示相比於一個月成交一套的賣房

有時候整個月找上門的客人全都是租客，尤其是6月-8月畢業季，一個月能出租十幾套房子

甚至不少原本登記在冊的掛牌房源，也在諮詢李哥該不該出租

為什麼縣城租金可以逆勢崛起

和兩位朋友瞭解後我也才知道，現在縣城的租客大致可以分為兩類

一部分是外地經商類客户

你仔細去看現在的縣城規劃，除了典型的老城區、新城區，還有一個重點開發叫工業園區，這些園區附近都會吸引一批外地經商人士湧入

還有一類有逐漸增多趨勢的，其實是觀望類客户

這類人羣大多具備一定購買需求，但由於見證過縣城房價的跌宕起伏，他們清楚的知道市場可挑選的房源越來越多，房價也還會繼續下探

而縣城的租金一個月也不過幾百塊，索性先租房再等待一個合適的時機

你看購買力也在變得更聰明

不瞞各位，現在李哥的門店一個月靠租房賺的錢比賣房還多

04

為什麼要關注縣城樓市

其實一直以來縣城樓市是最被忽視，也是最難被看清的

被忽視是因為一年到頭可能只有返鄉這個節點大家會關注到，最難看清也是縣城樓市的數據實在太少

這裏沒有排行榜單、沒有二手成交數據表，甚至有的縣城都找不出一個像樣的中介

但別忘了

中國有近300個地級市、2000個縣（含縣級市）、40000個鄉鎮和660000個村莊，而當購房需求逆轉，涉及的就是近十億人口規模，以及背後天量房源的交易流動

所以如果你也來自縣城，或者四五線城鎮，如果你因為拆遷家裏有了不少房子，如果可以

第一，手上多餘的房子，趁着最近儘早處理了

不要留戀也不要抱幻想，這些房產哪怕有漲幅也是卑微的，大概率結局是長達3-5年的掛牌期

遠不如換成現金更能給你安全感

第二，如果要買，就買縣城最貴的那個小區

最貴的小區往往品質也不錯，不然也賣不出高價

更重要在房產保值上，我河南西平縣的朋友提及老家新房時就比別人貴一倍的樓盤，如今建成15年了，一套不到100平的二手能賣到70萬（普通二手大概在40-50萬），依然是市場翹楚

第三，不賣轉租，也可以是一個很好的過渡

適當的把房子租出去也比空置好，蚊子腿再小也是肉，尤其是靠近學區、產業資源的房子，不妨最近和中介聊聊有沒有租金上漲的趨勢

我們説曾經先在縣城買一套，成為不少人最後的退路

也都期待着落葉歸根

但現實是很多縣城缺乏支柱產業，因此也無法提供理想的就業機會，這直接導致很多年輕人不願意留在老家，人口外溢嚴重

這是朋友晚上回家第一天在小區拍下的場景

這些年家鄉的路越修越寬，樓越蓋越高，留下的人卻越來越少

而未來也還會有更多縣城房子，依然在等待一個賣出去的機會，大概率是漫長的空置，雖然很殘酷，但這就是未來縣城樓盤的常態

賣不掉，也住不進去

“所以後悔了麼？”

想到春節幾天後又要再次告別故鄉回到大城市，朋友看了我一眼

“我感覺自己好像被縣城的房子綁住了”

以上為正文，來自Moon