建院股份以房抵債風險不小：應收賬款偏高，曾多次遭行政處罰_風聞

《港灣商業觀察》廖紫雯

2024年12月30日，江蘇建院營造股份有限公司（以下簡稱：建院股份）收到北交所二輪問詢函。

公司曾於2024年12月16日完成北交所一輪問詢。此次北交所二輪問詢函涉及“關於與新源建設等的資金拆借事項、產出法確定履約進度的合規性、採購定價公允性及成本核算準確性、大額應收賬款及合同資產減值風險、研發費用歸集核算準確性”等方面問題。

此前招股書及一輪問詢函內容披露，公司存在業務區域集中、蘇州市收入佔比超九成、以房產衝抵應付工程款、存抵債房產風險、大額應收賬款及合同資產減值等情況。此外，報告期內，公司曾多次遭遇行政處罰，最高處罰達30萬。​

2024年上半年，蘇州市貢獻超九成收入

公司招股書停留在2024年6月。2021年-2023年（以下簡稱：報告期內），建院股份實現營收分別為13.95億、12.02億、14.16億，實現歸母淨利潤分別為6084.88萬、5924.67萬、6486.13萬。

一輪問詢函回覆內容披露，2024年1-9月，建院股份實現營收為10.60億元，較去年同期增長9.67%，淨利潤為4490.33萬元，較去年同期增長22.20%。

招股書介紹，建院股份專注於岩土工程領域，主要圍繞地基與基礎工程，提供涵蓋勘察、設計及施工相關的專業化工程服務，已形成岩土工程一體化服務模式。同時，公司以岩土工程業務為核心，佈局總承包以及城市更新業務。

報告期各期，公司地基基礎服務營收佔比分別為68.36%、72.20%、58.84%；總承包服務營收佔比分別為28.33%、25.59%、37.41%。2023年，勘察設計服務、城市更新服務、其他服務營收佔比分別為1.98%、1.71%、0.07%。

此外，建院股份業務區域較集中。報告期內，公司於蘇州地區的業務收入佔比分別為76.02%、66.88%及89.46%。

一輪問詢函回覆顯示，2024年上半年，公司於蘇州地區的業務收入佔比達93.36%。

建院股份於招股書指出，建築行業企業通常具有區域性發展特徵：不同地區的地層地質情況差別較大且具有不同的特點，地質情況對岩土工程企業的技術水平提出了較大挑戰；公司技術實力獲得其他區域客户認可、建立品牌知名度需要積累足夠的項目經驗。

北交所一輪問詢函要求公司説明，説明主要業務集中在蘇州地區的原因，是否符合行業特點，進一步説明蘇州市內的市場競爭格局、競爭對手、市場佔有率等情況。結合主要客户除發行人外的主要採購對象以及發行人在招投標業務上的競爭優勢，説明發行人在蘇州市內是否具有持續增長性和盈利能力，保持高市場佔有率的可行性。

建院股份回覆表示，業務主要業務集中在蘇州地區為公司的戰略選擇，且符合行業慣例。具體原因包括1.蘇州地區區域經濟發展水平較高，擁有豐富的市場資源；2.公司在蘇州市具有本地化服務優勢；3.岩土工程行業具有一定的區域性特性，發行人業務集中的發展模式符合行業發展慣例。

此外，公司指出，經統計2023年蘇州市區範圍內辦理施工許可證的工程（包括單獨立項的樁基工程、基坑支護工程以及總承包工程），公司2023年承接的工程數量佔比約為13.06%。經統計蘇州市區範圍內單獨立項的樁基工程及基坑支護工程的數量，公司2023年承接的單獨立項的樁基工程及基坑支護工程數量位列第一。

就“在蘇州市內是否具有持續增長性和盈利能力，保持高市場佔有率的可行性”，建院股份指出，公司與主要客户的合作穩定性較高、已形成較強的競爭優勢，在蘇州市內具有持續增長性和盈利能力，保持現有的市場佔有率具有可行性。​

壞賬的難題，以房抵債風險仍不小

報告期內，建院股份存在客户以房產衝抵應付工程款的情況。

一輪問詢函回覆內容披露，2021年-2023年、2024年上半年，建院股份以房抵債金額1.01億元，已網籤金額6922.77萬元，網籤比例68.40%。其中，已辦產證/已出售金額4051.87萬元。

雖然公司會對抵債房產積極辦理網籤備案或相關房產登記手續，但由於抵債房產多為期房，2024年6月末尚有3600.58萬元房產未辦理網籤。

建院股份表示，如相關房產因開發商資金緊張或債務問題導致樓盤爛尾、被列為開發商破產財產及被其他具有優先受償權的債權人申請法院查封的情形，將會導致公司的物權期待權無法實現。如發生前述情況，雖然公司可以繼續申訴或訴至法院，但仍存在無法全額受償的風險。

建院股份表示，對於公司已辦理網籤或取得產證的房產，因限售政策等因素存在未及時出售的情況，公司將承擔房地產行業價格波動引起的資產減值風險。

截至2024年6月30日，公司實施以房抵債且尚未網籤的項目，以房抵債對應的應收賬款及合同資產餘額為4413.99萬元，計提的壞賬準備金額為1288.05萬元，應收賬款及合同資產淨值為3125.94萬元。

北交所二輪問詢函要求公司説明，以房抵債具體業務及賬務處理過程，涉及主要客户，抵債房產價值如何認定，是否有合同或協議條款約定，各期終止確認應收賬款及合同資產金額、對應壞賬準備的轉回金額及利潤佔比，相關會計處理的合規性。

同時，北交所要求公司，表格列示已網籤抵債房產的所處地點、持有及處置情況（明細構成及金額）、入賬及處置時點、各期對外處置的損益情況，處置價格低於初始抵債金額的具體原因，是否反映抵債房產初始價值確認不公允，購買方為個人還是企業，是否與發行人及其客户、供應商存在關聯關係；結合所在地市場價格走勢及景氣度、評估時點、評估測算過程及結果等，説明已網籤仍持有的抵債房產是否存在減值跡象，評估價格低於賬面價值情況下未計提減值原因，是否存在評估時點後市場價格下降情形，相關房產減值計提是否充分；結合初始抵債金額、後續所在地市場價格走勢及景氣度，説明未網籤抵債房產是否存在減值風險，對發行人應收賬款收回的影響；結合前述情況，重新測算以房抵債項目對應的應收賬款及合同資產的減值風險敞口及其對發行人經營業績的影響。

中國企業資本聯盟中國區首席經濟學家柏文喜對《港灣商業觀察》表示，在房地產市場低迷的情況下，抵債房產的價值可能下降，如果房產價值低於其賬面價值，公司需要計提減值準備，從而減少公司的資產價值。其次，房產屬於非流動資產，變現能力較弱。如果公司需要資金用於日常運營或其他投資，抵債房產可能無法及時變現，影響公司的資金流動性。

柏文喜詳細指出，如果房產存在產權糾紛、抵押或其他限制，可能導致公司無法順利取得產權或出售房產。此外，若抵債協議構成“債的更改”，則新債的法律效力和可執行性可能存在問題。同時，即使房產已網籤或辦理產證，但如果客户無法履行相關義務（如協助過户等），公司仍可能面臨無法收回工程款的風險。​

大額應收賬款及合同資產減值等遭問詢

報告期內，建院股份合同資產和應收賬款規模較大，報告期各期末，二者合計佔同期總資產的比例分別為77.87%、81.20%及78.61%，佔同期流動資產的比例分別為82.44%、87.72%及84.65%。

一輪問詢函回覆披露，2024年上半年，公司合同資產和應收賬款佔同期總資產的比例為81.16%，佔同期流動資產的比例為89.74%。

建院股份表示，公司地基與基礎工程項目從工程完工，至驗收合格、竣工結算週期一般為1-2年，總承包項目時間更長，受工程變更、履行審批程序耗時長等原因影響，存在不能按照合同約定驗收、竣工結算滯後、結算週期延遲的情況，因此形成較大規模合同資產和應收賬款。

報告期內，公司主要客户信用及回款情況良好，但部分客户仍然存在逾期付款、以房抵債、無法還款等情形。如果未來公司應收賬款管理不當或客户財務經營狀況惡化，出現未能及時收回或無法收回的情況，將對公司的經營業績及流動性產生不利影響。

柏文喜指出，高比例的應收賬款和合同資產意味着公司資金回收依賴於客户的付款能力和付款意願。如果客户出現資金緊張或信用問題，可能導致公司無法按時收回款項，影響資金週轉。

柏文喜進一步指出，應收賬款和合同資產均面臨信用風險，即客户可能因各種原因無法支付款項。公司需要對這些資產計提減值準備，從而影響利潤。一方面，大量資金被應收賬款和合同資產佔用，可能導致公司流動資金不足，影響日常運營和業務拓展。另一方面，如果應收賬款和合同資產的回收情況不佳，可能導致公司現金流緊張，進而影響公司的償債能力和市場競爭力。

北交所二輪問詢函指出“大額應收賬款及合同資產減值風險”。

北交所指出，根據問詢回覆，（1）2021年-2023年、2024年上半年，發行人部分房地產客户、承包商客户的項目回款週期在2年以上。其中承包商客户蘇州嘉盛建設各期應收賬款餘額分別為3207.20萬元、4404.05萬元、3124.97萬元、8010.45萬元，呈持續增長趨勢，其信用政策多為跟隨其與業主的結算進度，總承包商收到業主款後支付給公司，導致回款進度緩慢。

（2）發行人部分客户資信情況較差，信用風險較高，其相關項目涉訴。其中蘇州雲彩鴻佑為失信被執行人，被列入經營異常名錄，已破產重組由管理人接管。發行人在2024年6月末對其應收賬款仍按賬齡計提50%壞賬。蕪湖新華聯為失信被執行人，發行人2023年末對其應收賬款按賬齡計提36.61%壞賬，2024年6月末單項計提100%。

（3）2021年-2023年、2024年上半年，公司以房抵債金額為1.01億元，已網籤金額6922.77萬元，部分持有房產評估價值已低於賬面價值，部分房產已對外出售，且處置價格低於賬面價值。

（4）發行人合同資產主要為已完工未結算項目，2021年-2023年、2024年上半年，合同資產轉入應收賬款的金額分別為13.18億、12.40億、14.63億、7.66億，轉入時賬齡未連續計算。

北交所要求公司進行就七點問題進行説明，其中一點為，説明合同資產轉為應收賬款的客觀依據，各期合同資產轉為應收賬款時對應減值準備的轉回金額，對淨利潤的影響比例，是否存在跨期調節利潤情形；結合同行業可比公司做法，進一步説明合同資產轉入應收賬款時賬齡不連續計算的合理性，模擬測算連續計算賬齡對各期淨利潤的影響，發行人是否仍滿足上市條件。​

曾多次遭遇行政處罰，最高處罰達30萬

2021年10月至2022年7月，建院股份自然人股東、董事、總經理管中建與公司發生借款，構成資金佔用。

管中建為公司法人，持有公司7.29%股份。上述期間，管中建先後向公司借出了366.5萬元，截至2022年7月6日，管中建已將上述期間內發生的全部借款本金歸還至公司賬户，其後未發生新增資金佔用情況。

按4.35%的年利率計算，各筆借款在出借期間內產生的利息費用合計為1.12億元，已由管中建於2024年4月8日支付至公司賬户。截至2024年4月8日，上述資金佔用的本金及利息已全部收回。

招股書披露，報告期內，公司先後受到8次行政處罰。

2023年2月16日，公司遭南京市應急管理局處以行政處罰30萬元人民幣，違法違規行為事實為“作為樁基施工單位，安全管理責任落實不到位，對特種作業人員未持證上崗的問題未引起充分重視，未及時發現並整改不具備建築起重信號司索工資質的人員從事信號司索作業的隱患，未按規定開展新進員工教育培訓。”

2022年4月12日，公司遭南京江北新區管理委員會應急管理局處以行政處罰1.8萬元人民幣，違法違規行為事實為“現場作業人員崗前三級安全教育記錄卡上未記錄學時，試卷未進行批改。”

2021年12月20日，公司遭浙江省嘉興市綜合行政執法局處以行政處罰3萬元人民幣，違法違規行為事實為“未經批准擅自進行夜間建築施工作業產生環境噪聲污染。”

2021年12月11日，公司遭浙江省嘉興市綜合行政執法局處以行政處罰1萬元人民幣，違法違規行為事實為“涉嫌未經批准擅自進行夜間建築施工作業產生環境噪聲污染。”

2021年11月23日，公司遭宿遷市宿城區住房和城鄉建設局處以行政處罰10萬元人民幣，違法違規行為事實為“當事人在新盛街文化街區保護項目施工現場存在防塵網不合格，主道路破損未硬化。”

2021年8月31日，公司遭宿遷市宿城區綜合行政執法局處以行政處罰1000元人民幣，違法違規行為事實為“運輸車輛帶泥行駛污染。”

2021年8月29日，公司遭宿遷市宿城區綜合行政執法局處以行政處罰2000元人民幣，違法違規行為事實為“運輸車輛帶泥行駛污染。”

2021年8月18日，公司遭宿遷市宿城區綜合行政執法局處以行政處罰1000元人民幣，違法違規行為事實為“施工現場揚塵污染周圍環境。”

此外，據天眼查顯示，2017年9月、2023年2月，江蘇建院營造股份有限公司曾兩次淪為被執行人，被執行金額分別為10萬元、50.4918萬元。（港灣財經出品）