今年樓市不會好的三大原因_風聞

文：蔡壘磊

**投資主要看什麼？大勢，大勢一旦形成，就是無數合力的結果，是無法短期靠改變一兩個因素而扭轉的。**如果大勢向上，你可以盡情地把錢懟裏面，漲跌都無所謂；但如果大勢向下，就要第一時間抽身，賺多少虧多少都不要管。

我們過去20多年的房地產牛市，並不是政府放水所致，**而是農民進城，大城市供需陡然失衡而導致的一波不可複製的行情，它是不正常的。**就像大壩泄洪，原先是人為堵住了很久很久，突然放開那一下，那個瞬間衝擊力是極強的，是足以改變所有人觀念的。可一旦這個時間節點過去，配平了以後，你就不要想再發生第二次這樣的情況了。

**至於放水，信貸增發，只不過是將這種偏離的幅度增強的增幅器，而不是決定性的因素——它無法扭轉趨勢，也無法創造趨勢，而是隻能在趨勢中放大它的程度。**我們現在是趨勢沒了，而不是手上沒有增幅器，這個區別要搞清楚。

很多人要我預判一下25年的樓市，我的觀點很簡單，好不了，雖然樓市已經爛了幾年了，但還遠遠不夠。**首先大家還是沒錢，各行各業都沒有好起來，失業率還是居高不下，這説明什麼？説明接盤俠的錢後繼乏力。**我前兩年開始就讓大家着眼於全球化的投資品，説國內的這些標的是屎上雕花，為什麼？因為國內沒有錢接任何東西了，那你買什麼就都是最後一棒——你得把接盤俠的目標鎖定在老外身上。

網上有些傻子説“房價不是由屌絲決定的”，他們想説的是，屌絲買不買得起並不影響樓市——**全錯，房子層層穿透後，還真是屌絲們靠6個錢包加貸款撐起來的漲幅，不把“沒資格買房也要上車”的人的錢包吸乾，房子能有這個漲幅？**老百姓對未來不確定，朝不保夕，房子就別想漲——房子的癥結，不在放水，而在產業，在就業——那個不好，房子就不會好，而那個顯然在2025年好不了。

**其次是割肉賣房的慣性一旦開啓，就註定房子拖得越久，割得越多。**以前是反過來，要買房要付出溢價，因為怕買不到，現在呢？有房是個屁，有錢的才是爺。

樓市要好起來，一線要先瘋，一線不瘋，其他的都別想。而一線的購買力，很多都是之前賣掉了房的人在置換或是反向置換，現在的一線房價還沒有下探到老百姓靠工作收入就能隨便上的地步，那就得靠原先賣了資產的錢去上——那你之前都被人大砍刀過了，現在不砍人一刀能過得去？你賣過房，知道有多難賣，知道買家有的選，而且以後會更有的選，那你必然就是劈頭蓋臉一頓砍。

這就會導致哪怕是一線，房價的買一價和賣一價也會越拉越大，且基本是不斷地“就低不就高”，那房價就會不停地往下斬，這就是慣性——以前也有慣性，溢價賣了房溢價買，現在是反向慣性，折價賣了房就必須折價才肯買。

**然後是雷還沒爆完。**萬科的雷説了很久了，到底爆沒爆？其實已經爆了，未來房地產領域大的民企，將幾乎不會有生還的，會全部死絕。房地產將逐漸由國企接手，其實就是政府接盤，那政府哪來的錢？經濟不好，税收都少了，還能從哪兒挖錢去填一個全國級別的盤子的窟窿呢？自己用腦子想想就知道了。

有人説萬科能挺過去，因為萬科的資產怎麼怎麼滴，欠的錢根本不算啥——這是放屁。**你真的懂做生意就知道，不管生意看起來有多風光，要倒起來都是一瞬間的事，只需要趨勢扭轉，你原先的東西就一文不值。**很簡單的道理，兩個一樣的樓盤，你還沒付錢，你會買萬科的還是買其他？誰願意承擔風險呢？現在沾上萬科兩個字你就搖頭了，那它怎麼回款呢？原先計算的淨值還算數嗎？賣不出去的話，那鋼筋水泥可就是鋼筋水泥，不是房子了，那還怎麼還債呢？

所以現在不是債務的問題，做生意的人都知道“信心比黃金還珍貴”，**現在是品牌出了問題，那你的生意就已經提前結束了，不管你有多少淨值都沒有用，你就等於已經爆了。**而大民企的這些雷不爆完，樓市是絕對好不了的，你現在在哪兒止血都沒用，那邊兒還有一大堆地方等着爆血呢。

因此你不要想着2025年樓市會反轉，連一根毛的可能性都沒有，國企這樣不停兜底，rmb的大幅貶值趨勢倒可以確認了。

接下來一線會繼續跌，別什麼核心區，豪宅，學區房了，全部都沒有用；rmb會繼續貶值，吹什麼產業都沒有用；單身潮會繼續，生育率下滑會繼續，是怎麼鼓勵都阻止不了的——還給孩子準備婚房？還丈母孃經濟？屁也沒了，年輕人隨便過，愛咋咋地，隨便哪裏一鑽，電腦一開，遊戲走起，外賣走起，管你外面什麼東西漲跌，啥也不接盤。

內憂外患，我暫時看不到任何經濟變好的希望；而經濟如果抬不起來，房地產就是死水，那就絕不僅僅是25年一年的問題，而是有可能耗掉一代人的時間。

一代人，才叫“勢”。

（完）

………………………………………

我是蔡壘磊，感謝你的閲讀。