房價高不高？自己算一算_風聞

春節親朋好友歡聚一堂，聊天的時候總會有要不要買房、換房和賣房此類的話題，其中必不可少的關鍵要素就是房價。這裏我們講解金融機構常用的評估房價是否合理的兩種方法，供大家參考。

我們會先講原理，然後是其中重要的參數，最後給出計算公式。相信大家看完以後就能自己進行估算了。

這兩種方法分別是房租房價比估算和房價收入比估算。

房租房價比估算

這種方法是通過當地的房租來估算房價，是一種站在投資者角度的房價估算方式。即業主購買房子，然後出租，他所獲得的租金相當於業主的投資回報，這個月租金和房價的比值，也就是房屋租售比，是有一個合理區間的。只要知道房租的價格，和經驗上的租售比數值，我們就可以直接計算出合理的房價區間。

這種計算方式裏只有兩個參數，一個就是房租，一個就是租售比。房租可以通過手機APP或者當地房產中介直接查到。

租售比是一個經驗數值，國際上主流的合理區間定義為1/300 ~ 1/200。1/300對應的是業主每年4%的租金收益，1/200對應的是業主每年6%的租金收益。

最後的計算很簡單，假設房租是X，那麼房價的合理區間就是200X ~ 300X。

房價收入比估算

這種方法是通過居民的家庭年收入來估算房價，是一種站在消費者角度的房價估算方式。原理是居民家庭經過一定時間的儲蓄，就可以獲得購買房子的資金。比如居民每年將三分之一的家庭收入進行儲蓄，經過15年就可以獲得至少5倍家庭年收入的資金。

這種方法有兩個參數，一個是居民家庭年收入，一個是房價收入比。

居民家庭年收入需要大家根據當地的情況進行估計，國家統計局的數據由於地區間差異不能直接使用。注意家庭年收入中應該包含未被税務部門計入的收入。

房價收入比也是一個經驗數據，而且爭議比較大。因為國際上主流的合理區間和中國實際情況一直差距比較大。有一種解釋是中國人比較看重房產對家庭的意義，因此願意為房子付出更高的代價。國際主流的合理區間是4-6，即房價是居民家庭年收入的4-6倍。但這個數值未必符合中國的現實，讀者可以根據當地的情況自行調整。中國目前還沒有一個大家公認的合理區間。

計算方式也很簡單，就是估算當地居民家庭年收入為X，那麼按國際主流方式，房價的合理區間就是4X ~ 6X。

最後，無論用哪種方式估算房價，都只是一種參考。實際上影響房價的因素非常多，如當地的經濟的景氣度，就業狀況，收入狀況，居民對房地產的信心等等。購房賣房的決策需要大家綜合各方面信息慎重考慮。