國內地產跑路的公司數不勝數，還敢去美國玩？_風聞

文 ｜玲子 

繼44名中國投資人去年12月集體起訴美國巴爾的摩酒店項目後，越來越多的中國投資人面臨相似的困境——為孩子出國教育，花費重金參與美國投資移民項目，十年後，因為所投項目陸續暴雷，綠卡夢碎。他們不僅未能獲得移民身份，而且數百萬人民幣的投資款也可能石沉大海。

01 “6年不開工” 50萬美金血本無歸

2024年11月初，廣西北海一家五星級酒店門外，橫着一輛白色小轎車。幾張巨型紅色條幅貼滿車身，“EB5金門國際 何時還款？”幾個大字非常顯眼。

受訪者供圖

34歲的喬本望把車開到這裏，只有一個目的，就是想維權。他要在熱鬧的出入境行業峯會上，給一家美國機構“金門國際”施壓。不過，他沒能堵到對方，沒多久就被安保人員驅離了。

金門國際，是一家美國移民局批准的區域中心，它相當於一個募資機構，負責尋找、開發和推廣EB-5投資移民項目。這是美國給外國富人開的“綠色通道”——投資50萬美元到美國地產、商業體等項目，創造10個全職崗位就業，就能全家拿綠卡。

8年前，金門國際在國內宣傳，除了綠卡，投資人還能在五年左右拿回全額返款。為了投資這個項目，喬本望還讓姑姑抵押了房產，原本以為人生即將邁入新軌道，但多年過去，這個定位舊金山海灣沿岸的社區項目至今一片荒蕪。

圖説：項目全景

這一項目當初吸引了279名投資人，籌集1.39億美金巨資，但直到2024年才進行了場地平整，此前六年一直是一片空地，毫無動工跡象。

在實地考察了施工現場之後，2020年，喬本望在失望中選擇了撤案，放棄綠卡，轉而移居中國香港，但此前的投資款卻一直沒有要回來。開發商在5年返款期至時，直接通知按照合同約定，返款時間自動延長2年。2024年底，眼見最終返款日將近，喬本望按流程發送了返款申請郵件，但對方卻回覆稱“目前對於撤案客户的還款時間尚未確定”。接着，喬本望便再也聯繫不上金門國際的工作人員了。

他非常氣憤。如今在香港的工作薪資遠沒有美國公司高，妻子還生了重病，需要手術。突然而至的人到中年的種種問題，讓他陷入焦慮和懷疑，“怎麼突然就變了？我現在也急需用錢，你們必須得給一個説法啊？”這是微信裏，他和金門國際工作人員最後的聊天記錄。

圖説：項目6年未開工，2024年才開始進行場地平整等工作。

和喬本望一樣，深陷海外EB-5投資項目困局的中國人很多，有些人的投資已經明確打了水漂。即使項目建成，後續經營中也可能出現問題。已經建成在馬里蘭州巴爾的摩的一個酒店項目，2023年底，突然給94名中國投資人發了一封郵件通知——“約翰·霍普金斯大學醫學園區Residence Inn酒店將被法拍”。原來，除了EB-5籌資的4700萬美元之外，項目方還借了一部分銀行貸款，如今2100萬美元的貸款還不上了，銀行已對酒店提起訴訟。

當年剛拿到臨時綠卡的錢逸軒看到郵件時，腦子轟的一下，愣了半天。過了一會兒，他才不得不面對這一現實：自己即將血本無歸。無法持續創造就業，永久綠卡可能難拿了，酒店拍賣的錢要用來還銀行貸款，投資人也拿不到返款。

他反覆思索，無法理解項目怎麼會落入這種結果。2015年5月，選擇這一項目時，他很有信心。作為一名醫生，他知道霍普金斯是全球前幾名的醫學院，即便經歷疫情，建在它門口的酒店入住率也不會低，有很多全世界慕名而來的病人家屬。但建成以來，酒店卻連年虧損。

諸多不解困擾着錢逸軒，他在網上找到更多投資人，建立微信羣，想要維權 。但跨國維權並不容易，最初，他們在紐約找到一位華人律師，被坑了2萬多律師費。後來幾經輾轉換了一家巴爾的摩當地律所，準備了整整一年時間，才遞交了正式訴狀。

海外訴訟成本很高，這期間有人放棄訴訟，也有新人進來，最後確定44人聯合起訴。僅在訴訟初期，他們就花了幾十萬美金，預計後續訴訟成本還可能漲到幾百萬美金。目前，按照美國訴訟程序，錢逸軒在等待被告方的回應。

大部分卡在EB-5項目上的投資人因為對訴訟結果不樂觀，選擇沉默。EB-5項目如今不斷爆雷，也讓其成為中國中高產的收割機。這些原本殷實的家庭，半生積攢的財富，在美國EB-5項目描繪的大餅中，紛紛消散。

02 “我家賣個廁所，就能投資移民”

很難想象，現在問題重重的美國EB-5項目，在2014年宣傳時，非常高調。

為項目募資的美國專門機構“區域中心”為了彰顯實力，常會宴請投資人。“中午吃三文魚，晚上吃皇帝蟹，一頓飯就花去1800美金。”65歲的秦偉回想起當時的火熱場景，依然會覺得有點瘋狂。而實際上，這些錢，花的都是EB-5項目籌來的投資款。“別的公司花得更多，”他笑説。

秦偉是美國區域中心Ever Grow的總經理。他1984年移民到美國，已經在當地生活了40年。他記得，EB-5最火爆時，中國到處都是做投資移民的中介公司，“中國經濟在增長，大家手裏都有錢。”他説，50萬美金的投資門檻，也並不高。有一次，某一線城市的朋友對他説，“我把家裏的廁所賣了，就能投資移民。”這句玩笑話讓他記到現在。

由於EB-5項目大部分是中國富人在投資，為了吸引中國人，區域中心和中國移民中介公司緊密合作，在國內開展宣傳推介。他們把項目推介會搬進北上廣深的五星級酒店、摩天大樓裏，高端的宣介會一場連着一場。

最瘋狂時，上海黃浦區市中心的地標建築——285米高的摩天大樓“明天廣場” 二層一整層都是“馬里蘭中心”的展廳。宣傳方以美國馬里蘭州政府的名義在上海推廣當地項目。2014年底，頻繁往這裏跑的錢逸軒在宣傳資料上看到，馬里蘭州及巴爾的摩當時的領導、約翰·霍普金斯大學校長都曾經到這裏推介項目，會議廳裏坐滿了渴望瞭解項目的中國人。

受訪者供圖

私營業主左萬梅也是從那時開始瞭解投資移民，她最多時一年參加20餘場活動。只要各大中介公司一搞活動，打電話叫上她，她有空就會去看看。美國、荷蘭、英國、愛爾蘭、希臘等國家的移民項目，她都有了解。

她穿梭在清一色的五星級酒店會議室裏，感覺這些項目很高級，主辦方很有實力。每一個會場，諮詢者最少有幾十人，工作人員則是投資人的兩倍，二對一地給投資人做營銷工作。

左萬梅最終選擇了位於美國德州的達拉斯沃思堡新城建設項目，這是一個含有酒店、教堂、商場、別墅的綜合性養老小鎮項目，293位投資人整體投資了1.5億美金。她沒想到，入局的時間僅僅比身邊移民成功的朋友們晚了四五年，得到的結果就完全不一樣了。

等了9年，綠卡和返款，她一樣也沒有拿到。她本以為“5+2”年等待期滿後，能為孩子掙得一張美國大學的入場券，但如今，孩子已經18歲，失去了跟隨父母獲得移民身份的資格。他們轉而移民西班牙，一個虎頭蛇尾的教育移民不得不草草收場。

也正是2013年以來，美國發放的EB-5簽證數量快速上漲，僅2013年發放的數量，已經是2007年的10倍。美國批准的EB-5項目也迅速增多，據媒體2016年報道，光在紐約就有100個地產項目希望吸引EB-5移民資金。

03 瘋狂的投機者：有華人背後操盤賺快錢

火爆項目的背後，隱現着大量的華人投機者。

“很多美國區域中心的背後老闆都是華人，還有一些是中國地產商。”秦偉説。從業40年，他非常熟悉行業裏的種種玩法，很多華人自己通過投資移民成功後，開始從事移民服務。

美國移民局在1990年設置EB-5投資移民項目時，目的就是為了吸引外資、創造就業。為了吸引更多人，幫助投資人降低門檻，2年後還特別設立了“區域中心”，建成一個大型商業體或地產項目就能幫上百名投資人完成間接就業指標。

秦偉用六個月拿到了募資機構資質後，迎來行業爆發。他告訴極速財訊，實際上，中國人常常是在背後操盤，並不拋頭露面。募資機構的高層僱一些美國人，用來讓投資人更信任他們。而底下則僱傭一些中國員工，便於跟中國投資人打交道。

2008年美國次貸危機爆發，美國國內企業融資萎縮，更是帶火了EB-5項目。快速入局的華人代表是當時大名鼎鼎、逃遁美國的中國資本大亨仰融，他成立了GULF COAST公司並獲批區域中心資質。但這一計劃並未吸引到足夠的投資人，業務沒有開展起來，還被質疑“畫餅”。

此後，不少中國開發商紛紛湧向EB-5項目建設，它們和美國融資機構合作，拿了不少項目。比如，2014年，綠地集團以及泛海控股都曾藉助EB-5項目募資1-3億美元資金。

在秦偉看來，除了個別有開發能力的人外，近十年湧進來的大多是新人，沒有開發經驗，不知道建設項目應該花多少錢。房地產投資相對週期長，潛在問題很多，這也進一步增加了散户投資人的風險。

更有投機者，目的根本不在項目，而是找到漏洞將資金挪用，其中混雜着不少騙局。

移民博主“EB5Sir”陳先生説，這個春節前，剛剛爆雷的EB-5項目就是一個圈套。他接到幾名投資人諮詢，原來，2022年3月新修訂的美國移民法將EB-5投資額度提升至80萬美金，而項目方打着“信託”的名義，稱不需要投資人出這麼多錢，只需要出28萬美金，就可以辦投資移民。利用這種高大上的詞彙，和投資人貪小便宜的心理，去騙取投資人的信任。

然而項目只有一個空計劃書，沒有任何租賃或購房協議，也沒有進項目的匯款記錄，最終I-526申請（外國企業家移民申請）被拒，項目方跑路了。投資人這時才發現，項目方叫賈之皓，早在2019年，他經營的一家加拿大移民公司就曾被爆捲款跑路。

這也暴露了項目資金監管問題。陳先生稱，雖然投資人的錢會被划進監管銀行，達到條件才可以釋放資金進入項目，但這個條件非常簡單。“大概十年前，美國移民局審批比較快，監管釋放條件是I-526獲批，但大約2015-2016年開始，由於審批太慢，只要I-526申請一遞交，資金就可以釋放了。”他説，“至於錢釋放給項目方，能否真正用在項目上，還是未知數。”

除了項目方，在中國宣傳項目的移民中介也會誇大宣傳、過度承諾。中美之間相隔萬里，對投資人來説，這意味着巨大的信息差。往往等到項目失敗開始維權之後，才發現其中的重重套路。

籤合同過程中就可能踩坑。喬本望清楚記得，自己最初籤的合同明明只有17頁，合同幾乎都是英文，他對照着樣板簽了十幾個字。直到維權時，他才發現完整版的合同有100多頁，對方將自己的簽字文件插進了更為複雜的合同條款中，其中藏着不少有利於項目方的細則。

其實，EB-5投資移民是一項風險投資，美國政府不給兜底、不提供任何擔保，也不允許合同中承諾100%還款。而在實操中，為了打消投資人的顧慮，中介卻大膽給出口頭承諾，讓投資人一時“上頭”，忽視了風險。

喬本望甚至覺得金門國際很可能在過往歷史數據上説了謊。因為他發現，金門國際在2024年底依然對外宣傳，聲稱舊金山海灣項目已經創造3794人就業，130人獲得綠卡，並完成返款。但這顯然與他投資的項目實際情況並不相符。

受訪者供圖

04 一場關於資本、時間和身份的豪賭

如今，巴爾的摩霍普金斯醫學院酒店項目的泥潭裏，有兩夥人在苦苦掙扎。除了包括錢逸軒在內的94名投資人之外，還有負債累累的開發商。隨着大量中國投資人進入導致的排期擠壓，EB-5投資面臨着越來越多的不確定因素。對所有捲進項目的人而言，這都是一場豪賭。

對開發商來説，籌資容易，把錢用好並不容易。建設成本評估、經營不善等問題，都可能讓項目方走上破產的結局。

霍普金斯醫學院酒店項目就是一個例子，項目借出並花費了遠超實際需求的資金，酒店開發總成本高達8660萬美元，幾乎是同類酒店項目成本的三倍，而且最終的籌資結構也與起初披露的不一致。這一切都讓錢逸軒等投資人滿心狐疑，期待對方給出解釋。

秦偉對這一項目做過了解，在他看來，項目暴雷，很可能是成本控制出現了問題。

他的區域中心常與開發商進行合作，而建築成本基本控制在483美金一平方尺，並且不允許中途更改建設方案。他了解過，霍普金斯大學項目，找的建造商都是最好的，中間改方案，更換材料，成本大約2000美金一平方尺，嚴重超出預算20%-30%。

“這時候吸收的資金不夠了，開發商就要自己往裏填，要去銀行貸款。項目建成後不一定能立刻賺錢，但卻處處有花銷，加上銀行利率提高，最後銀行起訴，就被逼破產了。”秦偉説，美國大量暴雷的EB-5項目，都是這樣做垮的。

“一個EB-5項目完成曠日持久，綠卡排期要等5年10年，獲批前是不允許賣掉項目的，這十分考驗項目的經營能力，很多公司堅持不了多久。”秦偉説，這對開發商來説壓力很大，他身邊90%的開發商利益回吐後就拿錢不幹了，十年前一起做投資移民的同行，現在已經見不到幾人。

而另一邊，困在項目裏的錢逸軒，當初變賣了杭州房產，換來的投資款石沉大海，而錯失了房價上漲的那幾年黃金時期。他身邊，那些曾經雄心勃勃的中國投資人，有的生意不景氣，不再是以前的大老闆，有人連下個月的房租都交不出來，還有人已經帶着遺憾去世了。超長時間的等待可能吞噬很多東西，那些在太平洋上空飄蕩多年的移民檔案，最終紛紛降落在意想不到的座標上。