買公寓吃利息可以嗎？_風聞

文：蔡壘磊

最近有好幾個人問我，説現在公寓的租金回報率挺香的，問我能不能買了？我知道這些人的想法，一方面想抄底房子，另一方面存款的利息實在太低了，1個點，對比之下公寓就很香了，5個點6個點也不罕見，然後就心癢癢了。

先説結論，不行，至少現在還不行。

我不知道多少人到今天還有“在大城市有屬於自己的一塊地方”的執念。這個想法本身沒問題，但夢想的實現總要付出代價的，如果它成了執念，你就容易在還消費不起夢想的時候，以“投資”為由來洗腦自己，買上這個你實際上買不起的單。

公寓能吃到的利息看起來是很香，但為什麼這麼香有沒有想過？它往往是以殘值的大幅下滑作為前提的——一買一賣的交易摩擦高，殘值大幅下滑，所以沒人買，所以價格低，所以租售比高。

而在今天，它和住宅一樣，殘值的下滑還得加上整體行情的下跌，等於給下滑加上了buff——以這種本金的損耗速度，你收的那點所謂的高利息還是省省吧。

我上次説過樓市沒到底，為什麼？**只要房產税沒有全國普推，樓市就不會到底，租售比就不會起來，我們的房地產市場就不會正常。**多年前很多人一直有個疑問，説為什麼中國的房子租售比都這麼低，人家歐美髮達國家都這麼高？然後就有人解釋説，因為中國人都喜歡買房，都喜歡有自己的房子，所以買的人多，熱情高，國情不同，文化不同。

**其實沒什麼不同的，因為我們只是人家的1.0版本，僅此而已。**我們才開放市場經濟多少年？才放開農民進城多少年？連股票市場都才多少年？很多的法律法規都還粗糙得不得了，國家自己都沒整明白税該怎麼收，市場經濟下的各行各業該怎麼管，所以得一步步來。

我們的租售比低，熱愛買房投資，本質上是長期持有多套房產幾乎沒有任何成本，是房子綁定了例如學區/身份這樣的東西。而這些綁定的東西之所以有價值，完全是因為經濟增長週期，和突然放開農民進城的房地產週期重疊了所致。經濟一旦進入下行週期，各行各業的機會減少，學歷自然貶值，學區房自然沒用，身份吸引力自然下滑，內卷必然到來，老百姓收入必然減少，房地產也自然崩盤。

這個崩盤，會隨着國家税收不夠，土拍又收不上錢，準備在房地產上開收持續性的錢，而徹底崩到谷底——這是非常正常的，我們在絕大多數方面都遲早要跟歐美髮達國家接軌的，這不是剝削老百姓，而是之前粗糙，以後必然逐步完善而已。這個時候租售比能不高嗎？必然高，因為房子的本金會再砍半——現在很多上海的住宅能達到1.5%的年化，很多人就覺得不得了了，我要是告訴你以後扣除了房產税還能有3個點以上，你信不信？

**到那個時候你就信了，哦，原來我們沒什麼不一樣，啥文化不文化的，都是一個鼻子兩隻眼，以前只是在不完善的初級階段而已。**等有些有上千套房子的人出完貨，傻子在下跌過程中被頻出的政策利好忽悠，把盤都接定了以後，嘩啦啦一下，推出房產税，開始收下一道。

**所以公寓利息能吃嗎？能，住宅也能，但都不是現在。你要眼饞這些利息，就要在本金價值不大幅下跌的前提下，才能去眼饞。**房子有折舊，房子還在下行期，房子有交易摩擦，這些成本你要算進去，而不是隻能傻乎乎地賭房子漲價你才能掙到錢。

所以怎麼辦？必須等到房子至少不跌了，但大家都不認為房子不會繼續跌，就房子的租金回報率再高大家也嚇怕了，不敢買了，你才能入場，而這，就必然是房產税推出以後，否則房子不會見底，你計算租售比也不會準確。

上次我就説了，**先不敗而後求勝，你要吃利息，就必須先判斷對本金安全的節點時間，然後再去投資。**那麼後面本金不漲，你就安心吃利息；若是本金還能隨着經濟轉好而慢慢回升，就都是額外賺的。

這叫安全邊際。

（完）

………………………………………

我是蔡壘磊，感謝你的閲讀。

​