上海那些空下來的寫字樓，如今都怎麼樣了_風聞
北海湾拐角-2分钟前
其實這幾年大家都曾聽過有關上海寫字樓空置的問題
包括走在上海街頭，也會發現很多寫字樓晚上亮燈情況不如從前
而從數據上來看也確實如此
不過雖然近幾年的空置率依舊有上升趨勢，但對比2020年前後，還是降低了很多
根據網絡數據整理
19.6%這個數字看起來確實很嚴峻，但與此同時，我們也能看到很多寫字樓正在崛起
比如前灘，成熟寫字樓出租率達93%，吸引了近300家企業入駐，跨國公司地區總部達到33家，短短幾年年税收貢獻超過200億
再比如南外灘，空置率只有4.5%，是上海全市寫字樓空置率最低的區域
而這也引起了我的好奇，這些寫字樓是通過怎樣的方式進行調整和改變，從而實現了逆風翻盤呢
選擇了幾個典型案例，我決定去現場一探究竟
01
那些你以為的繁華地段，空置率還在增加
印象裏上海寫字樓最好的區域都集中在市中心核心商圈區域
但如今這些老牌地段的寫字樓也都出現了不同程度租金下跌和空置情況
數據來源：高力國際
先來看下2024年上海核心區域寫字樓的空置率
其中最高的是新天地，空置率達到了21.6%，最低的是南外灘，空置率只有4.5%
相比同期，空置率漲幅比較大的區域是外灘、中山公園和竹園
外灘空置率從8.9%上升到17.8%，中山公園空置率從3.5%上升到11.7%
以及竹園的空置率從11.6%上升到19.1%
數據來源：高力國際
相比核心區域，次核心區的寫字樓的空置情況明顯更不樂觀
北濱江最嚴峻，空置率達到了55.7%，其次是蘇河灣，空置率達到了43.1%
空置率情況最好的則是花木，只有9.9%
在次核心區統計的數據中，有13個區域的空置率都大於20%，超過全市空置率19.6%的平均水平
所以上海寫字樓市場真的有數據顯示的這麼嚴重嗎
於是我特意挑選了其中比較典型的寫字樓，去實地看下如今它們的情況
首先，看了下上海核心區域空置情況最嚴重的新天地
可以發現周邊寫字樓夜晚亮燈數量相比以往確實有所減少，像領展企業廣場只有大半數亮燈
周邊商場人數也是屈指可數，多數也是來吃飯、喝咖啡的，像服裝、零售等店鋪基本上無人光顧
其次就是租金和新天地接近的陸家嘴，以上海招商局大廈為例
從首層的招商廣告牌就能明確看出樓內多層都出現了空置的現象
雖然因為房屋老舊和分散業主管理的問題，租金已經下跌到陸家嘴這片區域的最低，每天每平均價只要4元
但出租狀況仍然並不好，相比之前90%的出租率，現在只能達到85%左右
事實上不僅是出租率，核心地段寫字樓的租金也有不同程度的下跌
數據來源：高力國際 租金單位（元/平/天）
對比2023和2024年，很明顯能看出上海全市寫字樓的平均租金都在下降
相比同期，南京西路、人民廣場和中山公園是下跌程度最大的，跌幅超過14%
單看租金，下降最多的是南京西路，直降1.62元，維持在如今的9.79元，下降最少的是南外灘，只下降了0.27元
再結合踩盤得到的信息可以看出，以價換量是目前市場的普遍現象
市場供大於需，大家都想通過降低租金把自己的房子租出去
租金單位（元/平/天）
並且不僅是核心地段，次核心區域現在也是極其卷的
以普陀中海中心為例，作為近幾年新開盤的寫字樓，單價下降了1-2元，但如今的出租率也只有60%
圖片來源：安居客
在詢問空置率高的原因時，中介的回答讓我有點意外
“因為這塊地，此前一直都在被耽誤”
從最初的棚改到近幾年長實集團的地塊未開發，錯過了城市副中心搶奪資源的最好時機
這才導致如今雖然平均租金不是特別高，但空置率還是達到了37.2%
不過雖説上海寫字樓的出租率和租金相比之前有下滑的趨勢，但也有一些寫字樓正在逆勢翻盤
02
逆勢崛起的寫字樓市場
在大家都在叫嚷着租金貴、房源多，為企業撤離而感到擔憂的時候
有些寫字樓卻在逆風翻盤，而這也引起了我的注意
究竟是什麼原因能幫助他們從競爭激烈的市場中取得租房者的優先選擇權呢
第一個：南外灘 空置率4.5% 核心區域最低
我們先來看下南外灘
和陸家嘴、外灘這樣的黃金地段接壤，卻能實現出租率的反超，價格肯定是首要因素
租金單位（元/平/天）
在外灘和陸家嘴價格均價保持在8—10元的情況下，南外灘的均價基本處於7—9元區間
再加上高品質的配套設施，讓拉滿的高性價比成為南外灘最顯著的優勢
另一方面也是因為南外灘給出的優惠力度
雖然免租1、2個月已經是上海寫字樓常見的優惠手段
但是在南外灘免租期可以給到四個月或者六個月，如此大力度的優惠，還是讓不少企業心動
從入駐企業能級來看，包括上海證券、北京冠領(上海)律師事務所、ppas德國珮帕施城市發展諮詢 在內的中外知名企業都已入駐
好的企業多了，還能帶動更多的企業搬進來，也使得南外灘的出租率一直保持在90%左右
第二個：莘莊 空置率24.3% 交通樞紐助力
如果説南外灘是因為相比周邊的高性價比，那莘莊則是因為考慮到了客户的真實需求
以莘莊最有代表性的寫字樓凱德龍之夢為例，除了超低的單價和免租1個月的優惠政策，更重要的是房東能免費裝修，根據需求定製化
不僅如此，莘莊還具備一個顯著優勢就是交通便捷
圖片來源：上海發佈
莘莊作為聯結上海西南部郊區和市中心的樞紐城鎮，集齊了地鐵、鐵路、大巴、出租車等多種交通工具一站式換乘
無論是上海城區還是近滬城市，都能實現快速抵達
圖片來源：今日閔行
此外作為上海第一個真正的TOD項目，莘莊TODTOWN天薈
不僅可以改變莘莊的消費格局，還能帶來更強的人流吸引力，讓莘莊成為上海真正的西南大門
這一優勢也吸引了眾多企業選擇在莘莊落户發展
第三個：前灘 空置率15.7% 商辦自持
除了南外灘和莘莊外，還有一個區域值得我們關注，就是前灘
作為一個世界級的CBD中央商務區，尤其在以產業導入為崛起基因的浦東，最能代表一個區域活力的是企業數量
截至2024年，前灘已聚集33家跨國公司地區總部、21家國際經濟組織及9家世界500強企業
成熟辦公樓出租率達93%，涵蓋金融、醫療、科技等多元產業，足以讓其他濱江區域望塵莫及
前灘能做到這一點，最主要的原因它特殊的招商方式
和一般新區修好樓之後再考慮招商的方式不同
在土地出讓階段，前灘就不是單純賣地而是要求商辦自持至少70%
以2020年前灘出售54-01地塊為例，在出讓條件中明確表明除了辦公100%自持外
還要至少引進一家總部型企業，且得是符合浦東新區認定
而這樣做的好處
第一，增加了開發商的門檻
面對一個動輒數十億上百億的項目，你必須擁有長期自持運營的能力
可見要想進入前灘的開發商，從資金和運營來説就需要足夠強勢
第二，還能帶來更多優秀的租户
相較於轉手二房東，一旦合同到期可能出現二房東直接撤場的情況，開發商自持也會讓其積極應對未來的招商問題
其實無論是南外灘、莘莊還是前灘，他們都用自己的方式確保了大量入駐企業的落實到位
這是他們在激烈市場競爭中的生存之道，也是解決上海存量辦公建築的開端
03
而那些已經經歷空置的寫字樓，出路在哪裏
上海作為中國最早推行CBD的城市之一，每一年寫字樓新增數量排在全國前列
這也讓如何解決空置的寫字樓成為了重要話題
不過上海也有很多成功轉型的寫字樓，從它們身上或許我們能夠找出寫字樓如何轉型的答案
第一種：改造、自身升級
像錦和越界平武Space這種，就是通過將老舊辦公樓重新翻新進而提高出租率的案例
與其他寫字樓按平米報價的模式不同，這裏是按套來租
不過因為是業主委託，180平左右月租1萬4，在長寧路這個地段來説也是極其難得的
因為周邊街區和產業模式的問題，這裏基本都是私人的工作室或小企業
但出租率可以達到85%-90%，相比改造之前還是有明顯提升的
第二種：更換使用功能
伴隨產業變遷和周邊人羣結構調整，部分寫字樓會放棄原有功能轉而進入新賽道，迸發新的活力
比較典型的案例就是鎮坪路上由原中星經貿大廈改造而成的上海申養·望年薈
圖片來源：高德地圖
裏面包括醫療門診、餐廳、老年居住室、志願者公寓以及娛樂室等多個功能場所
不僅滿足了老年人的一站式康養需求
還讓一些志願者能夠用積分抵扣房租的方式解決租房問題，可謂是一舉兩得
包括一些寫字樓會改造成酒店或者長租公寓，又怎麼不算是一種好的出路呢
第三種：引入新的業態
最有代表性的案例就是上海亞洲大廈
圖片來源：高德地圖
整個大廈分為兩部分，11層以下改造成小劇場運營
11層以上則是演藝產業策劃、融資、生產、製作、排練、宣傳、演出等公司入駐
在形成一條完整的商業產業鏈的同時，重新激發了寫字樓的活力
早在去年10月，華建集團華東院就針對寫字樓等商辦樓宇的改造方向提出了三種不同的模式
圖片來源：建築時報
自身升級、改造成住宅或是改造成酒店、醫院、老年人照料設施等其他功能空間
之前有關存量寫字樓的改造，我們一直都在對標國外案例
但未來我們會有更多自己的案例，讓空置的寫字樓以全新的姿態，更好地服務於城市空間
04
其實寫字樓的問題不只是上海的特例，這是任何城市發展過程中都要面對的
而城市自身也在逐步意識到寫字樓存量的問題
但這並非是能從單一方面解決的，需要系統化，多方面的考量
從城市的角度來説，首先要做的就是存量資源重新規劃
根據上海目前公佈的相關文件，提出要對甲、乙、丙三個等級的商務樓宇分類施策，通過財税政策和專項資金扶持等方式來引導樓宇更新
位於陸家嘴金融城核心地段的裕安大廈更換了電梯系統，鍋爐改造拿到了40萬元的政府補貼支持
寶安大廈今年也把對冷凍機組的更新計劃提上日程
金穗大廈更是完成了一次徹頭徹尾的“變身”，實現全方位更新
從區域的角度來説，最關鍵的是找準自己的定位
像陸家嘴是上海的核心商務區，五角場則是教育科研商業等混合業態的聚集地
根據區域的功能進行佈局，才能最大限度減少空置情況的發生
還有就是從寫字樓自身來説，在招商策略和運營模式上要即時創新，不斷提升自己的競爭力
有的寫字樓出現空置，有的寫字樓卻在崛起新生
這是存量市場洗牌的必經之路，也是市場運轉的正常週期
但我們也期待，在未來上海產業佈局和經濟刺激下，會有更多企業入駐上海
相信魔都寫字樓再次熱鬧起來，也只是時間問題
以上為正文，來自錚錚