北京中海內部追逐賽，開始了_風聞

文/狗蛋本蛋

前幾天的民企座談會，代表多半來自有技術含量的行業，或者製造業。沒有一點含房量。

有人不明白，既然要止跌回穩，怎麼不給個上桌機會。還是覺悟不夠。

2016年首提“房住不炒”，2018年第一次民營企業座談會，也沒有民營房企出席，唯一的含房量是，房天下的莫天全去了。

那時候民營房企還能高歌猛進，現在，行業清一色國央企，想派個民營代表，你都挑不出一家確保“健康”的。絕對不允許今天上桌明天爆雷。

再説了，這次主要聚焦科技創新領域，地產行業真沾不上邊。再再説了，有含房量容易被輿論誤讀，認為政策將出現重大轉向。

不過枱面下，利好政策還在加碼。

2024年11月，北京發佈《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》，提出架空層、風雨連廊等試點；2025年2月12日，新政進一步細化標準並擴大適用範圍。

其中提到，可設置封閉或開敞陽台，部分面積不計入容積率；允許套內面積超過140㎡的住宅，在起居室設置一定比例面積的挑空空間。這些將大大提高北京新房（住宅）得房率。

過去80%的得房率是上限，未來80%可能是下限，甚至100%得房率不稀奇。

而“好房子”新規落地，將使北京市場出現產品分水嶺：百米之隔、先後開盤的房子，可能活成兩個時代的產品。

比如朝陽十八里店，中海去年底拿的692地塊，受益於新規，可以打造內嵌式陽台，同時，得房率達 88%-96%，部分户型甚至達108%。

隔壁新盤隅東序，享受不了新規，兩者得房率差或達10%。此外，隅東序陽台是開放式的，在北京人看來約等於沒陽台。

去年底到今年初，北京成交了好幾宗優質地塊，今年還有大量好貨上桌，再加試點區域有新規加持，2025年的北京市場註定高端盤打架，幾家國央企搶食。

而制霸北京多年的中海，還會上演另一種幹架戲碼。

圈外人只知道中海在北京的銷售規模是制霸級，比如2024年權益額約400億，多出第二名190億，但外人甚少知道，“海王”在北京其實有兩個操盤團隊：中海北京公司和中海新城。

有人説，中海北京是肯德基，中海新城是華萊士。狗蛋覺得不太準確，畢竟兩個“海子”都是海王的，不像肯德基是百勝的，華萊士是華萊士的。

如果居於知名度和勢力範圍劃分，倒是有幾分相似，都是一個深耕城區，一個出沒在城鄉結合部。去年之前，中海在京銷售額主要靠中海北京公司扛大旗，中海北京一年十幾個項目在售，中海新城大約是它一半的量。

另外，中海北京的樓盤四處開花，中海新城主要活躍於石景山一帶，去年7個項目6個在石景山，其以一二級聯動開發為主，徵拆了石景山多宗地塊。

兩個公司團隊獨立，更像是業務互補的配置，而去年開始，有點內部賽馬的意思了。

標誌動作是，去年11月，中海新城以153.32億元拿下朝陽區“酒仙橋+小紅門+十八里店”三宗宅地及商業捆綁地。這意味着，中海新城實質性走出石景山，拓展了在京版圖。據説，現在內部把順義也劃入了中海新城勢力範圍。

中海新城年銷售額很少過百億，去年一個京華玖序（中信城5期），給中海新城衝了近130億業績。甚至單靠這個項目，中海新城去年上半年銷售額超過了中海北京。這其中，有京華玖序創造奇蹟，也有中海北京多個項目去化差的原因。

在外界看來，兩個團隊在中海內部的生態位，從那時起發生了微妙變化，中海北京似乎不再那麼絕對領先。也有聲音認為，作為二環內屈指可數的新盤，京華玖序的銷售神話不可複製，中海新城的追趕不可持續：

沒了京華玖序，就憑石景山那些項目，能賣動個錘子

不過，有朝陽三宗地加身，中海新城今年手握幾百億貨值，對內肯定會繼續施壓中海北京。有意思的是，中海新城進軍朝陽沒多久，中海北京就以110億元拿下豐台萬泉寺地塊，今年1月中旬，又以40.08億摘得隔壁西南郊區冷庫0005地塊，加起來也差不多是150億總價。

狗蛋説，還得是地主家的孩子，經費都是一百億一百億地給。

這些地塊都將在今年轉化為兩個團隊爭霸的子彈。

中海新城酒仙橋項目將和北京宸園直接競爭，地塊素質差不多，户型設計上，兩者都集中在165㎡左右、220㎡-240㎡，差異在於中海新城有少量316-350㎡户型。中建智地的產品力和交付力這幾年有目共睹，中海新城在酒仙橋壓力不小。

十八里店項目，不久前規劃方案出街，規劃建設17棟7-23層住宅樓，總計888套住宅，主力户型100-195㎡三到四房。前文提到，受益於新規，這個項目憑藉較高得房率和內嵌式陽台，可以無情碾壓隅東序。有個bug是，配套幼兒園略遠，東南角樓棟的業主接送孩子，得先穿過小區，再走上兩個十字路口。

小紅門項目，位處四環內，有一定環線優勢，但界面差、配套弱，客户看得上和看不上分兩個極端，指導價8萬，周邊尾盤中建星光裏對其傷害不大，反而十八里店項目是對手，中海新城要左右互搏。

中海北京萬泉寺地塊，板塊內唯一的競品地塊自己拿了，板塊內沒有對手。中海北京大概率會在此落地TOP 級藏鋒系，意味着高端客户會和海淀功德寺、朱房村等新盤重疊，壓力不小。

除了外部競爭，這個地塊部分樓棟因臨近鐵路受噪音滋擾，另外，地塊內有一處長約40米的明代家族墓地祭祀台，雖會遷移，但風水觀念重的購房人仍會介意。

最近幾天，小紅門和萬泉寺項目接連被投訴，投訴內容都有一條關於陽台的問題，投訴人擔心開發商報規為開放式陽台，後期卻默許業主封閉陽台，實現無痛“送面積”，所以投訴人請求有關部門督促開發商，在銷售合同等文件中做出不封陽台承諾。“送面積”會擠壓競品或者周邊二手房，很多羣眾在盯着。

以上這些項目，今年都得承擔起貢獻利潤的任務，同時，要扮演中海兩個團隊各證實力的舞台。

不過據説幾個朝陽項目，整體是中海新城負責，操盤手卻是中海北京公司背景的。

狗蛋説，這場內部追逐賽，裁判可能為了比賽好看，讓“世一”做了點技術輸出。

兩個團隊都想跑贏對方，但更要緊的是，他們得聯手跑贏上海團隊。