最近,外資又集中來上海抄底土地了_風聞
北海湾拐角-48分钟前
不久前上海迎來蛇年首場土拍,4宗地塊全部溢價成交
翻看17家參拍房企名單,我們意外看到了兩家久未露面的新加坡資本,分別是星獅集團和慶隆集團
結果也讓人驚喜,這兩家都如願收穫了“開門紅”

星獅集團聯合國貿、金地兩家,率先以總價8.15億元競得松江新城地塊
慶隆集團出手更猛,聯合金茂經過足足184輪競價,最終以高達近90億的總價、38.2%的溢價率
順利斬獲這次土拍最熱門的瑞虹新城地塊
不僅刷新了上海實行“雙高雙競”政策以來的總價記錄,成交樓面價更是位列全國第三高
讓我們不禁好奇
為什麼這些闊別上海土地市場已久的外資,又突然集體殺回來了?
01
都有哪些外資在上海拿地
上海土拍,一向是房企表現的晴雨表,也是衡量城市投資信心的重要風向標
很長一段時間都是國央企擔當主角
但從最近兩年開始,外資的活躍度有了明顯提升,開始強勢迴歸核心區

數據整理自網絡,僅供參考
首先是殺出了一匹港資黑馬——宸嘉發展
之前在普陀長風開發的嘉佰道,項目均價10.4萬/平,開盤售罄一炮打響,給了它更積極參加土拍的信心
8月加入了徐匯濱江“全國地王”地塊的爭奪,遺憾落敗給了綠城
12月單槍匹馬,以近44億元總價把徐匯龍華地塊收入囊中,溢價率直接40%封頂
作為新晉玩家展現出了驚人的爆發力,就此在全年上海拿地權益金額排行榜上殺入第11位

圖源克而瑞上海
而且去年堪稱全上海最好的一塊地,也是被外資拿走的
11月初,黃浦區公佈了新天地96&97街坊地塊的遴選結果,由新加坡豐隆集團以及廈門聯發摘得
從地圖上看,這塊地走幾步就是太平湖,周圍被翠湖和中海的多個億萬級豪宅環繞
這樣獨一無二的地理位置,甚至比土拍市場上那些“地王”還要好

新天地96&97街坊地塊示意圖
此外,還有像盤古地產這樣專注在郊區拿地的小眾外資
其背後是泰國盤谷銀行系和香港亞洲金融集團資本
在去年11月的七批次土拍中,以託底價拿下青浦新城地塊,也是它在該板塊的第二次“落子”
説實在的,其實這些外資都不是上海土地市場的新面孔了,差不多從2005年就開始報名參加土拍
盤古地產2007年開始進駐嘉定,先後推出盤古天地、盤古嘉德、盤古園府三個住宅
慶隆集團2010年和2012年在普陀長風和楊浦新江灣相繼拿地,分別是沁和園與沁風雅苑
星獅集團陸續開發了松江佘山四季、靜安四季苑等項目
豐隆集團則在上海投資建設了辦公樓豐隆廣場、綜合體豐隆虹橋中心,還有御湖這樣的高檔別墅

圖源:豐隆集團官網
再往前數,港資來的就更多更早了
瑞安、湯臣一品、新鴻基、香港置地,上世紀八、九十年代就在上海生根發芽
為內地樓市帶來了全新的開發模式,多個項目放到今天也依然能打
對比內地開發商來看,外資關注的不只是房子本身
而是更長期地來做城市規劃,願意給業主提供更多元的生活方式
02
為什麼外資又回上海拿地了
就大環境來説,既有樓市總體回温的影響,也因為上海這個城市的表現突出
不僅連續兩年GDP突破5萬億總產值,豪宅更是在全國走出了一波獨立行情
而從上海自身來説,從供給端到政策端,也對外資展現出了十足的誠意
回顧去年的土地交易情況
可以明顯看到市區供給在大幅攀升,尤其是浦西7大城區佔比超4成

數據來源上海規自局
還有大量的協議出讓土地入市,包括像上文提到的新天地核心地塊
到了蛇年,首次土拍的地塊各方面條件也都不錯
尤其是最熱門的虹口瑞虹新城地塊,坐擁內環內交通、商業等成熟配套
近三年幾乎零供應,目前二手房掛牌價在14到15萬/平左右
後續該項目入市房價,有望衝擊17萬/平的高位

圖源中指研究院
外資拿下的另一個松江新城地塊,位置雖然遠了點
但容積率只有1.2,可以開發高品質的低密度住宅,瞄準郊區中高端客户的改善需求
都是溢價成交,也從一定程度上展示了外資拿地的積極性
趁熱打鐵,官方緊接着公佈了三批次的土拍預告
4宗地塊分別位於靜安大寧、浦東北蔡、閔行大零號灣,以及青浦西岑科創中心

來源上海土地交易市場官網
進一步優化供給,提升板塊區位、規劃條件等潛在價值,以提振市場信心
針對外資拿地的政策方面,也有相應的偏向
新天地96&97街坊地塊的出讓條件中明確指出
開發商的年度進出口和國際業務額年均不低於200億美元
並有能力引入全球品牌評估機構發佈的酒店品牌

圖源上海土地市場
最後只有4家外資較為符合條件,除了中標的豐隆集團外
還有新加坡金鷹集團、馬來西亞嘉裏集團和印尼金光集團,外資的實力強勁可見一斑
還有一點比較特別
此次土拍的兩家外資都採用了聯合拿地模式,不像宸嘉發展這樣單獨操盤
這説明它們面對市場的不確定性,也在及時變通
通過增加國央企的合作方,分散資金壓力,以增加靈活性和保障性
我們之前所熟知的外資,更多是港資開發商,它們在上海打造了多個標杆項目

圖源網絡供參考
反而像新加坡、泰國這樣的東南亞房企,做過的住宅並不多
因此,上海正在憑藉多種手段,加大對外資的吸引力
希望藉助它們更多元化和國際化的設計理念和產品力,不斷提升樓市水平
外資來了之後拿好地、賣得好,才會持續拿地
走入正向循環,實現雙向奔赴
03
外資正在用真金白銀增持上海
不止是土拍市場,上海大宗交易也能看到外資更多的身影
範圍包括寫字樓、商業地產、長租公寓
再到工業與物流地產、數據中心,還有城市更新等項目類型

資料整理自網絡,僅供參考
去年8月,被稱為“紙業大王”的印尼金光集團,收購了北外灘地標項目星薈中心剩下40%的股權
交易完成後由其全資持有,兩棟147米高的雙子塔樓包含11.8萬平方的辦公和7.2萬平方的商業
目前,金光集團在上海的項目還有外灘中心、白玉蘭廣場還有金虹橋國際中心
“美國頭部房企”鐵獅門則是購入了五角場智選假日酒店****計劃改造成約300個單元的長租公寓,以一居和兩居室為主,配備升級的浴室和全新廚房

圖源網絡供參考
今年二季度將以“Modena by Fraser”公寓品牌名投入運營,並聘用新加坡服務式公寓運營商輝盛國際提供服務
此舉也代表着,又一家外資進軍上海高端長租公寓市場
還有新加坡金鷹集團、博楓、PGIM等外國機構及企業也多次出手,共同推高了上海整體外資成交金額
據戴德梁行統計,外資在上海的大宗交易金額,逐步由2021年的24%增至2022年的34%
仲量聯行則指出,到了2024年第三季度,外資在上海的交易佔比進一步提升到了37%
外資抄底上海土地,既不是“廣撒網”也不是隻圖便宜,而是目標明確、愈發精準
相比於純住宅用地,它們更青睞大規模的持有型物業項目
以嘉裏建設為例,前前後後在金陵路項目上的總拿地金額高達221億元
總開發體量約67萬平,涵蓋住宅、辦公、商業等多元複合業態

金陵路項目效果圖,圖源網絡供參考
相關負責人就直接形容該項目為公司的“現金奶牛”
其中包含的投資物業部分,將為集團帶來持續而可觀的經常性租金收入
這些大額外國資金的流入,也為上海注入了新的活力
04
上海是個開放的城市,土拍和大宗交易市場同樣很包容
有人離開跟有人進入,都是最正常不過的一件事情
我們不光注意到外資開發商在土地市場上的集體迴歸
也看到上海新房又有多個港資產品的出現
比如,去年太古地產在內地打造的首個住宅,太古源源邸已經正式亮相
嘉裏建設的黃浦“地王”項目金陵華庭,也將在下個月推向市場
期待在接下來,隨着更多外資的加入
上海樓市能源源不斷誕生好的產品,來滿足購房者們日益增長的改善需求
以上為正文,來自遠山