最近，外資又集中來上海抄底土地了_風聞

不久前上海迎來蛇年首場土拍，4宗地塊全部溢價成交

翻看17家參拍房企名單，我們意外看到了兩家久未露面的新加坡資本，分別是星獅集團和慶隆集團

結果也讓人驚喜，這兩家都如願收穫了“開門紅”

星獅集團聯合國貿、金地兩家，率先以總價8.15億元競得松江新城地塊

慶隆集團出手更猛，聯合金茂經過足足184輪競價，最終以高達近90億的總價、38.2%的溢價率

順利斬獲這次土拍最熱門的瑞虹新城地塊

不僅刷新了上海實行“雙高雙競”政策以來的總價記錄，成交樓面價更是位列全國第三高

讓我們不禁好奇

為什麼這些闊別上海土地市場已久的外資，又突然集體殺回來了？

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都有哪些外資在上海拿地

上海土拍，一向是房企表現的晴雨表，也是衡量城市投資信心的重要風向標

很長一段時間都是國央企擔當主角

但從最近兩年開始，外資的活躍度有了明顯提升，開始強勢迴歸核心區

數據整理自網絡，僅供參考

首先是殺出了一匹港資黑馬——宸嘉發展

之前在普陀長風開發的嘉佰道，項目均價10.4萬/平，開盤售罄一炮打響，給了它更積極參加土拍的信心

8月加入了徐匯濱江“全國地王”地塊的爭奪，遺憾落敗給了綠城

12月單槍匹馬，以近44億元總價把徐匯龍華地塊收入囊中，溢價率直接40%封頂

作為新晉玩家展現出了驚人的爆發力，就此在全年上海拿地權益金額排行榜上殺入第11位

圖源克而瑞上海

而且去年堪稱全上海最好的一塊地，也是被外資拿走的

11月初，黃浦區公佈了新天地96&97街坊地塊的遴選結果，由新加坡豐隆集團以及廈門聯發摘得

從地圖上看，這塊地走幾步就是太平湖，周圍被翠湖和中海的多個億萬級豪宅環繞

這樣獨一無二的地理位置，甚至比土拍市場上那些“地王”還要好

新天地96&97街坊地塊示意圖

此外，還有像盤古地產這樣專注在郊區拿地的小眾外資

其背後是泰國盤谷銀行系和香港亞洲金融集團資本

在去年11月的七批次土拍中，以託底價拿下青浦新城地塊，也是它在該板塊的第二次“落子”

説實在的，其實這些外資都不是上海土地市場的新面孔了，差不多從2005年就開始報名參加土拍

盤古地產2007年開始進駐嘉定，先後推出盤古天地、盤古嘉德、盤古園府三個住宅

慶隆集團2010年和2012年在普陀長風和楊浦新江灣相繼拿地，分別是沁和園與沁風雅苑

星獅集團陸續開發了松江佘山四季、靜安四季苑等項目

豐隆集團則在上海投資建設了辦公樓豐隆廣場、綜合體豐隆虹橋中心，還有御湖這樣的高檔別墅

圖源：豐隆集團官網

再往前數，港資來的就更多更早了

瑞安、湯臣一品、新鴻基、香港置地，上世紀八、九十年代就在上海生根發芽

為內地樓市帶來了全新的開發模式，多個項目放到今天也依然能打

對比內地開發商來看，外資關注的不只是房子本身

而是更長期地來做城市規劃，願意給業主提供更多元的生活方式

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為什麼外資又回上海拿地了

就大環境來説，既有樓市總體回温的影響，也因為上海這個城市的表現突出

不僅連續兩年GDP突破5萬億總產值，豪宅更是在全國走出了一波獨立行情

而從上海自身來説，從供給端到政策端，也對外資展現出了十足的誠意

回顧去年的土地交易情況

可以明顯看到市區供給在大幅攀升，尤其是浦西7大城區佔比超4成

數據來源上海規自局

還有大量的協議出讓土地入市，包括像上文提到的新天地核心地塊

到了蛇年，首次土拍的地塊各方面條件也都不錯

尤其是最熱門的虹口瑞虹新城地塊，坐擁內環內交通、商業等成熟配套

近三年幾乎零供應，目前二手房掛牌價在14到15萬/平左右

後續該項目入市房價，有望衝擊17萬/平的高位

圖源中指研究院

外資拿下的另一個松江新城地塊，位置雖然遠了點

但容積率只有1.2，可以開發高品質的低密度住宅，瞄準郊區中高端客户的改善需求

都是溢價成交，也從一定程度上展示了外資拿地的積極性

趁熱打鐵，官方緊接着公佈了三批次的土拍預告

4宗地塊分別位於靜安大寧、浦東北蔡、閔行大零號灣，以及青浦西岑科創中心

來源上海土地交易市場官網

進一步優化供給，提升板塊區位、規劃條件等潛在價值，以提振市場信心

針對外資拿地的政策方面，也有相應的偏向

新天地96&97街坊地塊的出讓條件中明確指出

開發商的年度進出口和國際業務額年均不低於200億美元

並有能力引入全球品牌評估機構發佈的酒店品牌

圖源上海土地市場

最後只有4家外資較為符合條件，除了中標的豐隆集團外

還有新加坡金鷹集團、馬來西亞嘉裏集團和印尼金光集團，外資的實力強勁可見一斑

還有一點比較特別

此次土拍的兩家外資都採用了聯合拿地模式，不像宸嘉發展這樣單獨操盤

這説明它們面對市場的不確定性，也在及時變通

通過增加國央企的合作方，分散資金壓力，以增加靈活性和保障性

我們之前所熟知的外資，更多是港資開發商，它們在上海打造了多個標杆項目

圖源網絡供參考

反而像新加坡、泰國這樣的東南亞房企，做過的住宅並不多

因此，上海正在憑藉多種手段，加大對外資的吸引力

希望藉助它們更多元化和國際化的設計理念和產品力，不斷提升樓市水平

外資來了之後拿好地、賣得好，才會持續拿地

走入正向循環，實現雙向奔赴

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外資正在用真金白銀增持上海

不止是土拍市場，上海大宗交易也能看到外資更多的身影 

範圍包括寫字樓、商業地產、長租公寓

再到工業與物流地產、數據中心，還有城市更新等項目類型

資料整理自網絡，僅供參考

去年8月，被稱為“紙業大王”的印尼金光集團，收購了北外灘地標項目星薈中心剩下40%的股權

交易完成後由其全資持有，兩棟147米高的雙子塔樓包含11.8萬平方的辦公和7.2萬平方的商業

目前，金光集團在上海的項目還有外灘中心、白玉蘭廣場還有金虹橋國際中心

“美國頭部房企”鐵獅門則是購入了五角場智選假日酒店****計劃改造成約300個單元的長租公寓，以一居和兩居室為主，配備升級的浴室和全新廚房

圖源網絡供參考

今年二季度將以“Modena by Fraser”公寓品牌名投入運營，並聘用新加坡服務式公寓運營商輝盛國際提供服務

此舉也代表着，又一家外資進軍上海高端長租公寓市場

還有新加坡金鷹集團、博楓、PGIM等外國機構及企業也多次出手，共同推高了上海整體外資成交金額

據戴德梁行統計，外資在上海的大宗交易金額，逐步由2021年的24%增至2022年的34%

仲量聯行則指出，到了2024年第三季度，外資在上海的交易佔比進一步提升到了37%

外資抄底上海土地，既不是“廣撒網”也不是隻圖便宜，而是目標明確、愈發精準

相比於純住宅用地，它們更青睞大規模的持有型物業項目

以嘉裏建設為例，前前後後在金陵路項目上的總拿地金額高達221億元

總開發體量約67萬平，涵蓋住宅、辦公、商業等多元複合業態

金陵路項目效果圖，圖源網絡供參考

相關負責人就直接形容該項目為公司的“現金奶牛”

其中包含的投資物業部分，將為集團帶來持續而可觀的經常性租金收入

這些大額外國資金的流入，也為上海注入了新的活力

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上海是個開放的城市，土拍和大宗交易市場同樣很包容

有人離開跟有人進入，都是最正常不過的一件事情

我們不光注意到外資開發商在土地市場上的集體迴歸

也看到上海新房又有多個港資產品的出現

比如，去年太古地產在內地打造的首個住宅，太古源源邸已經正式亮相

嘉裏建設的黃浦“地王”項目金陵華庭，也將在下個月推向市場

期待在接下來，隨着更多外資的加入

上海樓市能源源不斷誕生好的產品，來滿足購房者們日益增長的改善需求

以上為正文，來自遠山