董毅上位，越秀北京需要“三響炮”_風聞

文/狗蛋分蛋

1

很多地產人可能還記得2023年北京土拍現場“名場面”：

時任越秀地產北方區域副總經理、北京公司總經理的董毅，身穿粉色襯衫，默默從桌下掏出一份印有“大吉大利”的紅色紙袋，最終越秀成功突圍，拿下了爆火的海淀雙新村003地塊。

大家都説這個人有點“玄學”在身上。

今天最新消息，董毅扶正了。短短兩年時間成功上位越秀地產北方區域總經理。

現在，董總肩上的擔子又重了幾分。

作為廣州最大的國企開發商，越秀地產經常被網友打趣稱為“廣州太子爺”，可廣州的太子爺來到北京，起初沒那麼順風順水。

2021年，越秀地產首入北京，第一個項目態度謹慎，聯合北京本土國企天恆置業在遠郊懷柔區拿地，案名為“懷山府”。

到去年年底，懷山府四年時間只賣出幾十套房，經常出現在北京網籤排名倒數。

越秀地產首入北京遭遇滑鐵盧，直到董毅的到來。

在進入越秀地產之前，董毅是原旭輝總部投資中心戰略合作部負責人、旭輝華北區域總裁，屬於行業頂尖的投資型人才。

董毅加入後，越秀北京公司風格大改，開始瘋狂拿地。當年2月，越秀以59億元一舉拿下石景山、昌平兩宗熱門地塊，年中又跑去海淀砸了79.35億元。

2023年，越秀地產全口徑拿地金額。也直接幹到了北京房企第三，僅次於中海地產和招商蛇口。

2024年依舊兇猛，先是與未來科學城聯手，在昌平25.33億元拿地，後又出現在功德寺雙子星地塊的土拍現場，分別和綠城以51.75億元和63.825元億元將地塊收入囊中。

土拍火力鎖定海淀、昌平等北京熱門板塊，越秀地產拿出了不少熱銷項目。

比如位於昌平信息園的“越秀星樾”，2023年4月首開，468套期房當天售罄，收金超26.6億元。海淀四季青的豪宅項目“香山樾”，實景區開放後收穫了一大波好評，去年賣了60.17億，位列北京商品住宅銷售榜第二，海淀區第一。

2024年，越秀地產在北京全口徑銷售額達到105.4億元，僅次於綠城中國，排名北京房企第11位。

這也是越秀地產入京4年來，首次進入該榜單前15。

在2024年期中業績會上，越秀地產董事長林昭遠表示：

未來，越秀會繼續保持投資強度，深耕北京。

今年，越秀地產距離北京房企銷售前十，只有一步之遙。想要更進一步，越秀地產北京公司今年頭炮能不能打響，非常關鍵。

2

今年開年，越秀地產有三個新盤即將入市，集中在3、4月份開盤，分別是：海淀功德寺板塊的“和樾玉鳴”及“和樾望雲”，還有昌平朱辛莊板塊的“星耀未來”。

三個項目因為板塊熱度高，目前市場關注度都不低。

不久前，星耀未來收到72份公眾反饋意見，其中大家最關心的就是：項目的陽台是否封閉？

如果封，陽台面積將全部算進房屋的建築面積，如果不封，那就是半買半送，只有一半會計入。

這幾年樓市下行，很多開發商都會通過這個辦法偷面積，雖然吃了點虧，但房子好賣一些，也不全虧。

一般這種公眾反饋需要開發商正面回覆，星耀未來這次卻打起了“太極拳”：

我公司承諾交付前將嚴格按照規劃審批方案建設及驗收，依法合規進行銷售宣傳。項目交付後，陽台歸業主自行使用。

回覆謹慎點沒什麼毛病，但這個時候不明説，可能會得罪兩撥人。

一撥是星耀未來周圍其他項目的老業主們。

雖然陽台“偷面積”一來方便開發商去化，二來購房者得到實惠，但市場向來不患寡而患不均，周圍的老業主們沒享受到贈送，擔心星耀未來送完，拉低了自家房子的競爭力。

比如去年10月，海淀新盤“海開頤海澐頌”開盤前，就收到了很多周圍業主的反饋：

“強烈反對該項目有陽台規劃，會影響本區域房價其他二手房保值。”

因為這個情況，海淀人民至今還沒有享受到陽台。

另一撥，則是苦苦等着星耀未來的準業主們。

項目回覆的後半句“交付後業主自行使用”，讓外界認為開發商言外之意是：“反正我不明説，後期業主陽台封閉不封閉，與我無關”。

星耀未來所在的朱辛莊地塊，去年10月拿地，樓面價2.5萬元/㎡，銷售指導價6.6萬/㎡，按理説，開發商的操作空間比較大。

有準業主認為，越秀地產不明説，是不想送陽台，多少有些“誠意不足”。

3

那一邊星耀未來因為陽台的問題陷入風波，這一邊，功德寺雙子星的日子也不算太平。

前段時間，和樾玉鳴户型圖曝光，一直期待功德寺好房的買房人不太滿意。

有人説，全北京都在卷產品力，結果海淀千萬豪宅卻摳摳搜搜，面積不捨得送，户型暴露bug，彷彿一下回到了三年前。

小紅書上有人用DeepSeek鋭評和樾玉鳴，它是這樣説的：

户型設計堪稱一場“豪宅包裝下的迷惑行為大賞”開發商似乎把“反人類設計”當成了創新密碼，硬生生將海淀高端改善盤的期待值砸成了碎渣。

鋭評集中在幾條：

1、139㎡四居上演家政間消失術，洗衣機、烘乾機被迫擠入公衞，房子瞬間化身“家務集中營”;

2、212㎡户型主卧強行塞進書房，男主人深夜開會女主人被迫“直播睡覺”;

3、253㎡五居15道門，堪稱門神之家，硬生生把豪宅生活切成了豆腐塊…..

評論區，有和樾玉鳴置業顧問表示：希望購房者理智思考，項目沒有給誰帶來利益，就會被誰放大缺點。

有人覺得這樣的説法太過“陰謀論”：購房者不能有意見？

置業顧問回覆：可以有，但“還沒有如此惡劣的態度”。

狗蛋説，項目尚未開盤，還有優化的空間，理解置業顧問的心情。比如139㎡的四居户型，在最新公示的户型圖中，家政間已經被安排上了。

理解的同時，也希望項目能給購房者反饋意見的空間。

“和樾玉鳴”是由綠城中國和越秀地產聯合開發的，雙方各持股50%，它的同胞兄弟“和樾望雲”也是聯合開發，由華潤置地和越秀地產分別持股65%和35%。

前者由綠城主要操盤，越秀打輔助，後者則由越秀自己主操。

兩個項目位置相近，名字相近，儘管越秀地產對外宣傳一直都是“功德寺雙子星”，希望大家一視同仁，但親兄弟還要明算賬，況且綠城中國和華潤置地還要較勁兒，兩個項目競爭很難避免。

購房者也喜歡把兩個項目放在一起對比。

和樾玉鳴户型公佈不久後，和樾望雲也公佈了户型圖，本來大家都在期待越秀地產主操盤，能吸取玉鳴的教訓，優化户型設計。

結果一看，不僅和玉鳴一樣沒啥贈送，兩面寬三居，户型老掉牙。有人説：“本來打算等和樾望雲，看完户型圖，現在決定買和樾玉鳴了。”

4

這幾年，無論是聯合操盤還是獨立操盤，越秀地產項目的產品力，都存在不少提升空間。

這可能和公司戰略風格的轉變有關。

董毅加入越秀地產北京公司後，除了拿地勢頭越來越盛，對於北京新項目的速度要求也越來越高。

比如越秀自己獨立開發的幾個項目，石景山天玥項目，拿地40天確定案名，60天拿下項目預售證。

星樾更絕，從拿地到開盤只用了77天。

時間要求這麼緊，除非提前規劃，否則設計時難免出現紕漏，當年天玥項目出街時，市場對其户型的意見就不少。

今年，越秀地產北京公司能否更進一步，三個頭炮能不能打響很關鍵，而三個頭炮能否打響，除了上面提到的陽台、户型設計外，董毅急需理清的問題也不少：

第一，今年海淀批量供地，昌平作為海淀平替地位難免下滑，在這樣的背景下，星耀未來如何保障去化？

第二，市場對產品力要求更高的情況下，和樾玉鳴與和樾望雲如何逆轉口碑？

第三個問題，鐵柱替朱辛莊的買房人問一嘴，年初中海和未來科學城拿下了朱辛莊新地，其他配套相同下，比星耀未來更近地鐵。

既然送陽台不敢保證，品質上咱能不能再提一提？