下鄉人員如何解決住房問題？_風聞

日前印發的一號文件中強調的 “兩個不允許”—— 不允許城鎮居民到農村購買農房、宅基地，不允許退休幹部到農村佔地建房，引發了廣泛關注與討論。第一個 “不允許” 是延續了數十年的一貫政策，每隔幾年便會重點強調，而第二個 “不允許” 則是新的提法，這無疑堵死了退休幹部買地建房、回鄉養老的道路。在此之前，存在給回鄉退休幹部分配宅基地的情況。

國家層面對於農村宅基地早有一系列政策規定，如一户只能擁有一處宅基地；進城落户不得以放棄宅基地為前提；城鎮户口子女可繼承老家的房子，但只能繼承房子及其下的宅基地使用權，不能單獨繼承宅基地。也就是説，房子是繼承宅基地使用權的前提，一旦房子成為危房或坍塌，宅基地大概率會被收回。所以，擁有老家房子的城鎮户口子女，需要及時修繕維護，以防房子廢棄。當然，並非所有地方的宅基地都具有稀缺性，越是靠近大城市，尤其是城中村，宅基地的紅利越高。由於一户一宅政策限制了宅基地的擴張空間，加之近年來各地對宅基地審批愈發嚴格，宅基地的稀缺性日益凸顯。與此同時，進城落户或入學不用再強制放棄宅基地，“老家一套房、城裏一套房” 已成為普遍現象。部分地方還出台政策，農民進城落户可有償放棄宅基地，不過這裏的 “有償” 多以獎勵形式呈現，金額在不同地方從 5 萬元到 8 萬元不等。這就引發了思考，為了這幾萬元放棄宅基地，究竟是否值得？特別是當地方積極推出此類政策時，大概率意味着當地宅基地存在更高的 “紅利”。

為何不允許城鎮居民到農村建房子？宅基地被視為農民的基礎居住保障，其重要性並非體現在能產生多大的經濟價值，而是在於為農民提供一條退路。在未來城市就業機會減少的情況下，農村的宅基地和承包耕地被看作許多人的最後依託，將宅基地、責任田視作農民的 “養老金” 。

很多人擔憂，一旦放開城鎮居民到農村購買宅基地，會產生”土地兼併“。但實際上，並非所有農村的宅基地都具備高經濟價值，偏遠鄉村的宅基地閒置乃至荒廢的情況並不少見，所以所謂 “資本下鄉的掠奪性開發” 在這些地方多少有些杞人憂天。真正具有較高經濟價值，有可能引發 “圈地” 擔憂的，主要是城中村或城郊的宅基地，引發了從早年到現在的大拆遷、城中村大規模改造以及盛行數十年的小產權熱。

相較於 “圈地” 風險，宅基地放開交易對城市房價的衝擊可能更為關鍵。城市房價居高不下，很大程度上源於土地市場的一級壟斷，相關部門能夠通過限制土地供應來維持土地的稀缺性，進而抬高價格，獲取更多賣地收入，並將房價維持在高位。一旦宅基地可以自由交易，哪怕只是放開 “小產權房上市” 的口子，城市商品房市場將面臨源源不斷的天量供給。在供求關係逆轉的情況下，房價自然難以維持。以部分一二線城市為例，城市裏商品房佔比不到一半，絕大部分是 “城中村” 的自建房，而這些房子目前不允許對外上市交易。

與之形成對比的是，集體建設用地上市成為大勢所趨，有望與城市土地享受 “同地同權” 的待遇。早在一二十年前，集體建設用地就已允許用於工業用途，早年的鄉鎮企業、後來的鄉鎮工業園、村級工業園等都是基於此發展而來，近年來，集體建設用地入市的範圍不斷擴容。

宅基地政策仍舊限制最嚴，其能否抵押貸款都尚在試點階段，更不用説更大範圍的轉讓交易了。如果將宅基地和房子視為農民的財產，那麼從理論上講，農民應該被賦予一定的財產處置權，包括出租、流轉、抵押等權利。隨着城鎮化的飛速推進，過去 10 年我國有數億農民進城，大量新生代農民工在城市落户，宅基地閒置現象普遍存在。如何盤活這些閒置宅基地，賦予農民更大的財產處置權，促進城鄉要素雙向流動，成為亟待解決的問題。

這些年來，國家高度重視鄉村振興，每年都會出台相關文件，但鄉村衰落的整體趨勢仍未得到有效改觀。大多數農村缺乏產業、青壯年、文化和活力，其根源在於農村無法提供足夠的工作崗位，難以留住人。年輕人為了謀生離開農村，隨着留下的老人數量逐漸減少，鄉村走向凋敝成為必然。農村房屋不能流轉的現狀，進一步加劇了農村發展的困境。一方面，農村難以增加外來人口。依照現行土地管理法，農村土地集體所有，一户只能申請一處宅基地，且宅基地不能買賣、出租、抵押，永久不再使用時將收歸村集體。這導致一旦房主不再使用房屋，房屋就會閒置，而即便村外有人想在村子裏居住，由於不能購買房屋，也無法做長遠打算。另一方面，農村房屋不能真正成為財富。因為不能流通，農村宅基地和房屋的市場價值極低，農民無法像城市居民那樣通過買賣、抵押房屋來融資，房屋對於農民而言，僅僅是有生之年的居住權，而非真正意義上的財富。當農民做生意缺乏本錢或供孩子上大學缺錢時，無法通過抵押或賣掉房屋來籌資。

儘管農村發展面臨諸多困境，但國家一直在積極推動人才下鄉，以促進鄉村振興。中央財辦、中央農辦有關負責人介紹，現在越來越多的青年大學生、城市白領等返鄉入鄉創業，帶動了新業態、新模式、新場景的不斷湧現。中央一號文件也對完善鄉村人才培育和發展機制進行了部署。一方面，注重加強對本鄉本土人才的培養，通過開展農民技術技能培訓、推進鄉村工匠培育工程等措施，壯大農村各類專業人才和實用人才隊伍；另一方面，注重外部人才引進，通過營造良好的創業環境、實施一批基層服務項目等措施，吸引鄉村發展急需的人才。農業農村部、國家發展改革委等九部門聯合印發的《“我的家鄉我建設” 活動實施方案》，提出 “鼓勵退休幹部、退休教師、退休醫生、退休技術人員、退役軍人等回鄉定居，當好產業發展指導員、村級事務監督員、社情民意信息員、村莊建設智囊員”。

在實踐中，已經有不少省市積極推動退休人員返鄉建設。例如，湖南曾在去年末通過《湖南省鄉村振興促進條例》，提出建立各類人才返鄉、入鄉激勵機制，鼓勵退休公職人員回鄉村服務。曾任全國政協副主席的毛致用卸任後回到家鄉湖南嶽陽西衝村，回村第一年就幫村裏申請到省裏的農業開發項目，改造了村裏的溝渠灌溉系統。後來，他又幫助村裏獲得國土整理項目，並親自參與規劃設計和現場監督施工，使得西衝村在電網改造中走在全省前列。此外，鎮裏引進企業項目時遇到村民問題，他耐心做工作，最終使項目順利推進，解決了 300 多名勞動力的就業問題，村民也獲得了不菲的分紅。還有中國人民銀行哲里木盟分行監察室原主任格日樂退休後，回到故鄉白音茫哈嘎查治沙造林 20 年；同濟大學設計學教授、博士生導師林家陽退休後，回到家鄉温嶺市石塘鎮海利村，用畢生積蓄加上貸款打造大師獎博物館，併為家鄉培養設計師。

據農業農村部發布的數據，截至去年 4 月，我國各類返鄉入鄉創業人員超過 1100 萬人。然而，缺人尤其是缺人才，仍然是鄉村一線面臨的難點痛點。全國人大代表、江蘇省鹽城市建湖縣高作鎮西南片區前第一書記魯曼指出，隨着城市化進程加快，大量農村人口尤其是年輕人流向城市，使得鄉村發展失去活力。北京大學光華管理學院教授、貧困地區發展研究院院長雷明在西部某地調研時發現，一些科室硬件設備充足，但因缺人長期處於關門狀態，醫護人員構成中不乏未受過系統正規教育的人員，人手短缺問題嚴重。湖南省某地駐村基層幹部表示，目前基層人才隊伍結構不優，村委班子多為年齡較大的村民，兼職居多，對現代化辦公工具使用不熟練，能力有限，對政策理解和工作處理存在諸多問題，駐村幹部 “走讀” 現象也較為普遍。

從鼓勵各類人才下鄉的角度來看，無論是大學生、城市白領、退休人員還是其他人才，下鄉後都面臨一個現實問題 —— 住房。以退休人員為例，他們返鄉參與鄉村治理和建設，有着豐富的經驗、一定的經濟基礎和社會關注度，且大多懷有鄉土情懷和 “三農” 情結。然而，根據現行政策，城市退休人員可以繼承和租賃農村的房屋，鼓勵與村民合作建房，但不能買賣或繼承宅基地。這一政策限制使得他們在返鄉定居時面臨諸多不便。例如，在一些空心村問題嚴重的地區，進行大規模鄉村建設投資可能並不合算，短期內基建投資巨大，但長遠來看村落可能消失，投資效率較低。在這種情況下，若允許退休人員購買宅基地並建設房屋，他們或許能夠更好地參與鄉村建設，盤活閒置資源。但政策的限制使得他們即便有意願、有能力，也難以落地實施。

對於大學生、城市白領等下鄉創業人員來説，穩定的居住環境同樣重要。他們在鄉村創業，需要長期紮根鄉村，然而現有的住房政策使得他們難以獲得穩定的居住權。如果不能解決住房問題，他們很難全身心地投入到鄉村創業中，鄉村創業空間有限的現狀也會因為住房問題而進一步加劇，導致人才難以真正留下來。農村房屋不能自由流轉，不僅限制了人才下鄉的積極性，也阻礙了鄉村的繁榮發展。

在古代，來自鄉村的官員告老還鄉後，會在農村修建宅院，甚至建設精美的園林，捐款修路修橋，退休官員和富人成為鄉紳，極大地促進了農村的繁榮。英國的鄉村非常美麗，2 - 3 層的小別墅隨處可見，別墅造型各異，前後往往有小花園，且許多別墅動輒百年以上歷史。有恆產者有恆心，主人願意精心建造房屋，房屋可以傳承或售賣。而我國農村目前的土地政策下，農民世代居住的房屋可能因上級命令而被收走，農民難以對房屋建設做長遠打算。例如 2020 年山東一些地方推行合村並居，拆除農民住房建安置房，引發村民強烈抵制後停止，這一事件也反映出農村土地在實踐中產權保障存在問題。

從城市房地產發展的經驗來看，城市房屋可以買賣、抵押、出租，產權人擁有一大筆財富，城市房地產得以大發展。農村房屋若能參照城市房地產流轉規則，農民將真正擁有土地和房屋這一財富，農村土地房屋閒置問題也能得到根本解決。自然條件優越的鄉村將吸引更多新居民，如希望回鄉養老的人、喜歡鄉村生活的城裏人、想發展鄉村旅遊文化的投資商等，他們帶來資金、新想法，重建鄉村，鄉村將成為居住養老休閒之處，提供工作機會，促進鄉村繁榮。同時，農村宅基地和房屋自由買賣，也為城市工作的人提供了新選擇，他們可以在城市周邊農村購房或自建房屋，緩解城市購房壓力，城鄉土地市場統一也能使城鎮房屋價格趨向合理化。

若允許農村房屋自由流轉，將帶來諸多利好。首先，農村土地房屋閒置的問題將得到根本解決。自然條件優越的鄉村將吸引各類新居民，包括希望回鄉養老的人、喜歡鄉村生活的城裏人以及想發展鄉村旅遊文化的投資商等。這些新居民的到來，不僅會帶來資金，還會帶來新的想法和理念，有助於重建鄉村。鄉村的角色將從單純的農業生產區域轉變為集居住、養老、休閒等多功能於一體的綜合區域。在鄉村建設過程中及建成後，都會創造大量的工作機會，為鄉民帶來收入。同時，外來人口帶來的新思想、新文化，將為農村注入新的活力，改變農村以往落後、與社會脱節的形象。

有人可能會擔憂，農村土地房屋的自由買賣會導致土地兼併，使有錢人買下大量宅基地和房屋，造成窮人流離失所。但這種擔憂在現實中缺乏充分依據。

一方面，農村房屋所有者在處置住房時通常會非常慎重。一般來説，房主往往是在已經在其他地方有了穩定住處後，才會考慮賣掉房子。例如，常見的情況是農民進城後，在城鎮有了穩定的生活和住所，才會將鄉下的房屋賣掉以獲取資金。而且，隨着農村房屋可以流通，房屋所有者的羣體將更加多元化，不再侷限於農民。

另一方面，即便有人因重大開支，如重病或子女教育等原因需要賣掉房屋，這也為他們提供了一種籌集資金的途徑。與沒有任何資金來源相比，能夠通過賣房解決資金問題顯然對農民更為有利。並且，暫時失去房屋並非絕境，農民可以選擇租房居住。一旦家庭經濟狀況改善，還可以再次購房。

此外，如果擔心房屋過於集中，可以借鑑城市房地產市場的經驗，出台限購政策。政府在限購政策的制定和實施方面已經積累了豐富的經驗，能夠通過合理的政策設計，有效避免土地和房屋過度集中在少數人手中。

1月4日—1月5日，2025年中國首席經濟學家論壇年會在上海舉行，中國首席經濟學家論壇理事長連平在演講中提到：

目前農村宅基地廢棄控制的面積約為760萬公頃，每年流入流動市場的閒置宅基地的面積約15億平方米，參考當前全國土地市場供應的結構，綜合土地拍賣價格和城鄉土地折價來保守估算，宅基地進入市場轉換的價值可以達到1.3萬億元。

看到網上一條評論説：“眼睛不要老盯着農民的宅基地或自有土地，那是農民的根和命脈。”

又有評論説：”“每次回老家看到那些你一間我一間他一間的東歪西倒或半邊或半截或分成了幾段的爛老房子……總有一種懷疑一切的悲涼感和恨鐵不成鋼感和無力感……現在可是2025年了，十幾億人都沒能力改變嗎？？？”

但是連平講得多清楚啊，有760萬公頃的宅基地在廢棄！

知道什麼叫廢棄嗎？就是沒人居住了，這一塊土地被拋棄了。一塊資產被廢棄了，房子裏有個舊凳子，農民可能都要搬走，但這一塊地，卻不要了，因為他的經濟價值跌到了零。一個經濟價值為零的土地，怎麼能成為農民的根和命脈？

在這一事實面前，還要堅持説，寧願這塊土地沒有任何價值，但是就是不能賣！

連平説，如果可以賣，光是閒置的宅基地，就可以讓農民增收1.3萬億元。

這些把宅基地拋棄的人，本可以拿到1.3萬億的錢，你們卻不讓他們賣？這是何等奇葩的邏輯！

既然你們這些人，這麼害怕農民失去土地房屋、變成流民。

那麼，應該邏輯一致地支持中國的城市商品房也停止銷售，因為絕大多數中國有房一族，也只有一套房。

這套房萬一賣掉了，就要流落街頭了，就無處安身了，就成為流民了。

還應該禁止電動車、摩托車、汽車出售，你賣掉了，你就沒有了呀！沒有了這些，你該怎麼辦？出門都困難，怎麼去上班？要是沒有了工作，豈不是會成為流民？

難道中國農民就低人一等？他們沒有了土地就會變成流民、強盜？而城市人就不會？

我家的房子不能禁止我出售，但農民的地不能讓他賣，這是什麼道理？你天生麗質？長得更好看？要高人一等？

一個人家裏有資產，土地，有房子，然後另一羣人説，我支持國家不讓賣，這是為了你好？

哪怕馬上要病死，拿不出錢來治病，也不能賣！哪怕沒錢娶不上老婆，也沒能賣！哪怕扔掉這塊地，也不能賣！

因為，我為了你好！

一個人的資產對於這個人的價值，不就是幫助這個人解決問題嗎？如果碰到問題，卻不能解決，這個資產對他來説，不就是毫無價值嗎？

絕大部分農民的出路，不就是參與全球分工，參與更高效率的生產嗎？

這些人，應該發給他們一畝三分地，讓他們去種，只能種糧，為了另一羣人的糧食安全，世世代代貧窮，因為幾畝地，一年只能出產幾千斤糧食，只能賣到幾千塊錢，貧困是必然的。所謂土地是農民的“養老金”，讓農民工返鄉養老，就是讓回鄉自己繼續從事農業勞動到死，發點買鹽買醬油買點衣服的零花錢。

農民工返鄉養老，是一個不太成立的概念，他們的歸宿，也應該在城市。有人説城市生活成本高，公共服務緊張，資源不夠。其實，他們用不了太多資源。生活成本主要是居住，不説廉租房，只要放開城市郊區，乃至遠郊的土地，他們的生活成本就能降下來。實際上，他們在城市可以繼續工作。種一年地收入3000塊，在城市，看大門、收垃圾、當服務員、收停車費、當保潔，一個月就能掙3000塊。在市場中，他們就能養活自己。所以，實際上，他們在城市才更容易生存，也生活得更好。一個65歲的老人，在城市，是生產者，也是一個更高水平的消費者。他們回到農村，缺乏了城市環境，就成了消耗者。現在讓他們返鄉，就是把一個生產者強制轉為消耗者，並降低他們的生活水平。這是多方的共同損失。只要他們在城市，他們就能更多地生產，更多地消費，更好地養老。

返鄉養老是指回農村才有養老金嗎？顯然不是，養老金在哪裏都一樣，有養老金的人，就一定有，哪怕他在北美安度晚年；沒有的人，就沒有。是指回農村可以和子女在一起嗎？不是，因為子女進城了！子女即便不能在大城市安居，也一定是在縣裏買房，再不濟，也在鎮裏。買房子都很貴，未必能多出一間老人住。是指農村醫療更好嗎？也不是。城裏的醫療肯定更好。是指回農村可以有工作能養活自己嗎？不是，那一兩畝地一年到頭也就幾千塊！的確，菜可以自己種，雞鴨可以自己養，且不説現在農管也要管，種菜、養雞鴨都是體力勞動，要能幹得動。農村生活費當然低一些，但生活條件也不好，所謂的返鄉養老，是指低工資、低生活水平地繼續工作，至死方休。

這一羣人明明可以生活得更好，參與城市生活，收入大幅提升，你就是要他們生活在農村，種一輩子地，老了也要種地，甚至世世代代種地，還不許人家賣掉自己家的資產，你是誰呀？他家資產是他的，是你的麼？有了產權，就一定賣嗎？當然不是，你家也有商品房的產權，你就一定賣房嗎？

不要住在城裏的商品房裏，卻反對農民擁有自己的宅基地產權。