陽台改卧室，租客意外墜樓誰該擔責_風聞

來源：法治日報

-2025-

03/02

12:55

把設備陽台改裝成卧室出租，沒想到女租客因此意外墜樓。近日，浙江省杭州市濱江區人民法院審結了一起生命權、健康權糾紛。出租房屋的二房東、房屋業主、小區物業以及租房中介集體被告上法院，到底誰該為此承擔責任？

法院查明，程海、程洲兄弟從雲南來杭州打工。2020年10月，兄弟倆在濱江某小區租下了相鄰的兩個房間。這原是一套兩室兩廳一廚一衞的房子，二房東孫葉把設備陽台和客廳的部分空間也改建成了卧室，隔斷後分別出租。其中，由設備陽台改造的房間被租給了程海夫妻居住。

“房間只有8平方米，放了一張不可移動的牀，牀面距離窗户只有42釐米，沒有任何護欄等防護措施。”承辦法官介紹。因為租金相對來説比較便宜，程海夫妻在這個房間住了兩年多。2023年3月，妻子李鳳因探出身體往窗外晾曬衣物，不小心從10樓摔了下去，被緊急送往醫院後最終搶救無效死亡。

李鳳和程海共育有3個孩子，均未成年。其中一個患有先天性心臟病，還有一個患有先天性脊髓栓系綜合徵，家裏還有4個老人需要贍養。意外發生後，程海一家把二房東孫葉、業主吳珊、物業公司以及中介一起告上法院，要求賠償醫療費、喪葬費、死亡賠償金以及被撫養人生活費等210餘萬元。

程海一方認為，孫葉將“非居住空間”改建為卧室，且在未提供任何安全保障的情形下出租給租客使用，應對李鳳的死亡承擔主要的賠償責任。而中介明知房屋是違法分隔搭建，還居間介紹給租客，也有明顯過錯。此外，業主把房屋出租後負有管理的義務，物業公司對二房東違法裝修也有監督職責，都應為此承擔相應的賠償責任。

對於程海一方的主張，二房東孫葉並不認可。他辯稱，當時的租房合同是自己跟程洲籤的，自己與程海之間並沒有租賃關係，應該由程洲和業主承擔責任。而業主吳珊是從父親吳強手中繼承獲得房屋產權，她表示，父親生前將房屋出租時，合同裏雖然約定了孫葉有權裝修，但並未授權改變房屋佈局，自己對房子被分隔出租也不知情。另外物業公司也覺得冤，“孫葉的改建我們是不知情的”。

濱江法院經審理認為，雖然租賃合同是程洲與孫葉獨自簽訂，但鑑於程海夫妻是程洲的兄嫂，且從合同履行過程中看，程海和程洲均向孫葉支付租金，可認定房屋是兩家人共同租賃的。孫葉的改建行為增加了李鳳的墜樓風險，應當對李鳳的死亡承擔賠償責任。涉案房屋出租後內部被違規改建，外牆也被違規加裝了晾衣架，但業主作為房屋所有人並沒有及時發現並阻止，物業也未在日常巡查中通知其整改，未盡到管理、監督職責，應當分別對李鳳的死亡承擔賠償責任。而中介在介紹房屋時，已帶程海等人現場看過房屋，並未隱瞞房屋情況，因此不存在過錯，無需擔責。

考慮到李鳳作為完全民事行為能力人，站在牀上探出身體晾曬衣物時應當可以預見到該行為是具備危險性的動作，但其不僅未使用出租人配置的晾衣撐杆，反而站在靠窗的牀上探出身體晾曬衣物，最終導致其墜樓身亡的後果發生，故其也應當自行承擔部分損失。

案件審理期間，經法官調解，程海一家與吳珊和物業公司達成和解協議，由吳珊賠償程海一家20餘萬元，物業公司賠償10餘萬元。程海一家撤回了對吳珊和物業公司的訴訟。最終，法院結合案情並綜合各方的過錯程度酌情確定由被告孫葉承擔40%的賠償責任，賠償各項損失84萬餘元。

房屋改建不應忽略居住安全

承辦法官表示，房屋出租人在對不動產進行改造分租時，應遵守法律法規，不得改變房屋整體規劃用途，不得有影響房屋主體結構、承重等涉及建築物安全的行為，並對租客負有安全保障義務。

現實中，有很多業主把房屋出租給他人後，的確會存在被對方二次轉租的情況。但房子在出租後，業主對所有房屋依然負有管理義務。即便自己不是直接出租人，租客發生意外時，業主也不能以簡單一句“不知情”而免除責任。對物業來説，不論是業主還是租客，在其管理區域內出現違反有關治安、環保、裝飾裝修等法律法規行為時，應當及時予以制止，並向有關行政管理部門報告。

更重要的是，租客在租房時，應更為謹慎選擇安全性較高的租賃房源，如發現房屋存在安全隱患，可要求房東進行修繕或加固，以確保居住安全。

（文中當事人均為化名）