為什麼上海144平的房子最先回暖_風聞
北海湾拐角-44分钟前
相信最近大家都有一個疑問,那就是樓市到底有沒有回暖?
翻看最近國家統計局的數據,一定程度上能反映市場當下的熱度情況
從去年10月起,上海二手房價格指數強勢由負轉正
並在隨後的4個月裏連續上漲,今年1月累計有了一定的漲幅

數據來源:國家統計局
具體來看,不同面積段成交走向了分化
特別是上海“1118”新政在12月1號落地
正式取消普宅界定,當月144平以上二手房的價格就有明顯漲幅

數據來源:國家統計局
進入2025年,這兩個月市場上也有不少聲音
部分新房銷售和中介反應,大户型的確變得更好賣了
今天,我們就來看看這些144平以上的房子,是不是真的有在回暖
01
近期成交確實有所提高,內環內表現突出
上海從2014年年底推出《關於調整本市普通住房標準的通知》
當時普通和非普通住宅的劃分線還卡在140平,一執行就是長達10年的時間
直到2023年年底,建築面積標準才從140平略微提高到了144平
結合近年的成交數據來看,144平以上房源在全市成交中大概佔比只有5%
相當於每成交100套房子裏,只有5套是144平以上,確實不算多

2024全年的成交情況,也和往年差別沒有太大
但是單看今年1月,單月的成交佔比首次突破了6%
當然,別忘了大户型產品,尤其是200平以上的還有一定比例是別墅

除去別墅這種特殊產品外
再來看不同面積段的成交
可以看到144到180平賣的更好,屬於是較為標準的改善客羣

那最近成交的這些房源主要都在哪裏?
分環線看內環內最多,去年10月還不到10%
新政落地當月就提升到了近15%,這兩個月也穩定在10%以上
也從側面反映大家在用腳投票,更願意選擇市區的大面積二手房
外環外則因為供給量大、總價較低,表現略好於內中環和中外環

分區看,內環內的核心區黃浦勢頭最猛
1月的成交佔比更是全市範圍內一騎絕塵
浦西方面,長寧、靜安還有徐匯也都是144平以上房源的主要成交區

外環外以青浦和松江為主,盛產大户型
之前盤點過,青浦徐涇還有松江佘山等,掛牌量前十的小區幾乎都是別墅
浦東憑藉總體面積大,成交套數累計起來也有一定的規模
02
都是哪些板塊和小區在成交
接下來具體到各個板塊
去年144平以上成交房源的分佈,在全市來看比較散,各自都很有代表性

第一種是市區非常成熟的板塊,比如徐匯徐家彙和普陀長壽路
第二種是老牌富人區,比如浦東的花木和楊浦的新江灣城
長寧的古北、閔行的古美則是以外銷房為主,户型有144平+的大兩房,還有180平+的大三房
還有郊區徐涇、嘉定新城和安亭等板塊,天然存在大量的大面積户型
聚焦到今年前兩個月,熱賣的板塊又發生了一些變化

奉賢南橋的成交總量衝了上來
還有松江新城、中山公園、上大、浦江等板塊都有不錯的表現
拉出各個小區的成交情況,不少都是我們耳熟能詳的品牌開發商和品質房源

成交前四名裏面直接三個都被仁恆盤所包攬
還有瑞安的瑞虹新城、世貿的濱江花園,以及老牌豪宅星河灣
換句話説,這些小區的目標客羣購買力更旺盛,對市場上又大又好的標杆房子極度渴望,非常認品牌和紅盤

而且浦東的有錢人買的更兇,可謂多個板塊全面開花
從聯洋、陸家嘴、世紀公園,再到唐鎮、北蔡、張江,連最遠的臨港新城也有亮點
哪怕在同一個小區裏,144平以上户型的成交也開始逐漸比小户型有優勢
就拿徐家彙的尚匯豪庭來説,大户型的成交單價和週期都相對更穩定,業主更為惜售

數據整理自鏈家,僅供參考
還有北上海大寧板塊的明星小區——大寧金茂府,也是同樣如此

數據整理自鏈家,僅供參考
據中介小哥表示,儘管“1118”新政剛推出三個月,但刺激力度不可小覷
要知道普宅標準取消疊加滿二,這些房源瞬間可以少繳近百萬的高額税費
03
為什麼144平+最先回暖
毫無疑問,“1118”新政利好是直接原因
一直以來,144平以上的房源存在成交堵點,掛牌和成交的比例不夠良性
政策端適時進行疏通,從面積認定和契税兩方面,降低改善大户型的交易成本

上海“1118”新政示意圖
第二大原因就是供應稀缺
2022年到2024年,二手房以144平以下的户型供應為主
佔比長期維持在94%左右,今年年初才勉強降到92.7%

不僅可供挑選的二手房不多,新房市場也一樣
自2006年上海推出7090政策,此後就進入了新房小户型時代,100平的小三房成為標配
2020年到2024年這五年全上海新房不包含別墅在內,一共供應了超過32萬套
但是150平以上的户型套數僅僅只有7.5%
最後就是大面積的房價表現更為堅挺
結合2023年到2025年1月,這25個月的官方統計數據來看,房價漲跌和麪積段息息相關
這一輪行情中,上海90平以下的房源受到老破小的影響,跌幅較為突出
對比144平以上的大户型,新房更保值,二手更抗跌

數據來源:國家統計局
與此同時,新房的定價策略開始轉變
現在上海很多新盤的“一房一價表”中,大户型的單價都比小户型高了不少,在開盤現場也往往先被搶完

整理自:各項目一房一價表,僅供參考
我們一直跟大家説,現在上海是“改善當道”,市場由改善羣體主導,對大户型的需求日益攀升
曾經流行的小三房,第三個房間其實只有不到8平米,連張牀都放不下,根本上是無法滿足真實居住需求的
如果按照144平、75%的得房率來算,第三個房間一下子面積翻倍,能有15平起步,實用性頓時就強了許多

楊浦濱江中建壹品户型示意圖,供參考
這些被稱為剛改型的三房,還有150到180平的四房產品,現在越來越受歡迎
豪宅盤更是如此,越大越貴的比往年越好賣
去年濱江凱旋門三期開盤,總價1.1億元的“頂復樓王”直接開場就被搶走,吸足了大家的眼球
04
上海樓市一直是全國的風向標
大家都非常關心這裏賣的好不好,什麼房子賣得更好
我們看到,去年12月到今年2月,144平以上的產品掛牌和成交量都有一定上升
而在整個市場上,不論是二手房還是新房,大户型都在搶走小户型的蛋糕
對開發商來説,土拍和新房限制的減少無疑是一件好事情
他們可以根據地段和市場需求,靈活開發更多面積段的產品
政策和市場的雙向推動下,也讓購房者對户型和麪積的選擇,有了更多的期待,居住條件有望得到改善
接下來三月的小陽春數據,也可能和前幾年的不太一樣
大家有什麼想討論的,也歡迎評論區補充
(文中數據除特殊標明外,均來自兔博士)
以上為正文,來自遠山