為什麼上海144平的房子最先回暖_風聞
北海湾拐角-44分钟前
相信最近大家都有一個疑問，那就是樓市到底有沒有回暖？
翻看最近國家統計局的數據，一定程度上能反映市場當下的熱度情況
從去年10月起，上海二手房價格指數強勢由負轉正
並在隨後的4個月裏連續上漲，今年1月累計有了一定的漲幅
數據來源：國家統計局
具體來看，不同面積段成交走向了分化
特別是上海“1118”新政在12月1號落地
正式取消普宅界定，當月144平以上二手房的價格就有明顯漲幅
數據來源：國家統計局
進入2025年，這兩個月市場上也有不少聲音
部分新房銷售和中介反應，大户型的確變得更好賣了
今天，我們就來看看這些144平以上的房子，是不是真的有在回暖
01
近期成交確實有所提高，內環內表現突出
上海從2014年年底推出《關於調整本市普通住房標準的通知》
當時普通和非普通住宅的劃分線還卡在140平，一執行就是長達10年的時間
直到2023年年底，建築面積標準才從140平略微提高到了144平
結合近年的成交數據來看，144平以上房源在全市成交中大概佔比只有5%
相當於每成交100套房子裏，只有5套是144平以上，確實不算多
2024全年的成交情況，也和往年差別沒有太大
但是單看今年1月，單月的成交佔比首次突破了6%
當然，別忘了大户型產品，尤其是200平以上的還有一定比例是別墅
除去別墅這種特殊產品外
再來看不同面積段的成交
可以看到144到180平賣的更好，屬於是較為標準的改善客羣
那最近成交的這些房源主要都在哪裏？
分環線看內環內最多，去年10月還不到10%
新政落地當月就提升到了近15%，這兩個月也穩定在10%以上
也從側面反映大家在用腳投票，更願意選擇市區的大面積二手房
外環外則因為供給量大、總價較低，表現略好於內中環和中外環
分區看，內環內的核心區黃浦勢頭最猛
1月的成交佔比更是全市範圍內一騎絕塵
浦西方面，長寧、靜安還有徐匯也都是144平以上房源的主要成交區
外環外以青浦和松江為主，盛產大户型
之前盤點過，青浦徐涇還有松江佘山等，掛牌量前十的小區幾乎都是別墅
浦東憑藉總體面積大，成交套數累計起來也有一定的規模
02
都是哪些板塊和小區在成交
接下來具體到各個板塊
去年144平以上成交房源的分佈，在全市來看比較散，各自都很有代表性
第一種是市區非常成熟的板塊，比如徐匯徐家彙和普陀長壽路
第二種是老牌富人區，比如浦東的花木和楊浦的新江灣城
長寧的古北、閔行的古美則是以外銷房為主，户型有144平+的大兩房，還有180平+的大三房
還有郊區徐涇、嘉定新城和安亭等板塊，天然存在大量的大面積户型
聚焦到今年前兩個月，熱賣的板塊又發生了一些變化
奉賢南橋的成交總量衝了上來
還有松江新城、中山公園、上大、浦江等板塊都有不錯的表現
拉出各個小區的成交情況，不少都是我們耳熟能詳的品牌開發商和品質房源
成交前四名裏面直接三個都被仁恆盤所包攬
還有瑞安的瑞虹新城、世貿的濱江花園，以及老牌豪宅星河灣
換句話説，這些小區的目標客羣購買力更旺盛，對市場上又大又好的標杆房子極度渴望，非常認品牌和紅盤
而且浦東的有錢人買的更兇，可謂多個板塊全面開花
從聯洋、陸家嘴、世紀公園，再到唐鎮、北蔡、張江，連最遠的臨港新城也有亮點
哪怕在同一個小區裏，144平以上户型的成交也開始逐漸比小户型有優勢
就拿徐家彙的尚匯豪庭來説，大户型的成交單價和週期都相對更穩定，業主更為惜售
數據整理自鏈家，僅供參考
還有北上海大寧板塊的明星小區——大寧金茂府，也是同樣如此
數據整理自鏈家，僅供參考
據中介小哥表示，儘管“1118”新政剛推出三個月，但刺激力度不可小覷
要知道普宅標準取消疊加滿二，這些房源瞬間可以少繳近百萬的高額税費
03
為什麼144平+最先回暖
毫無疑問，“1118”新政利好是直接原因
一直以來，144平以上的房源存在成交堵點，掛牌和成交的比例不夠良性
政策端適時進行疏通，從面積認定和契税兩方面，降低改善大户型的交易成本
上海“1118”新政示意圖
第二大原因就是供應稀缺
2022年到2024年，二手房以144平以下的户型供應為主
佔比長期維持在94%左右，今年年初才勉強降到92.7%
不僅可供挑選的二手房不多，新房市場也一樣
自2006年上海推出7090政策，此後就進入了新房小户型時代，100平的小三房成為標配
2020年到2024年這五年全上海新房不包含別墅在內，一共供應了超過32萬套
但是150平以上的户型套數僅僅只有7.5%
最後就是大面積的房價表現更為堅挺
結合2023年到2025年1月，這25個月的官方統計數據來看，房價漲跌和麪積段息息相關
這一輪行情中，上海90平以下的房源受到老破小的影響，跌幅較為突出
對比144平以上的大户型，新房更保值，二手更抗跌
數據來源：國家統計局
與此同時，新房的定價策略開始轉變
現在上海很多新盤的“一房一價表”中，大户型的單價都比小户型高了不少，在開盤現場也往往先被搶完
整理自：各項目一房一價表，僅供參考
我們一直跟大家説，現在上海是“改善當道”，市場由改善羣體主導，對大户型的需求日益攀升
曾經流行的小三房，第三個房間其實只有不到8平米，連張牀都放不下，根本上是無法滿足真實居住需求的
如果按照144平、75%的得房率來算，第三個房間一下子面積翻倍，能有15平起步，實用性頓時就強了許多
楊浦濱江中建壹品户型示意圖，供參考
這些被稱為剛改型的三房，還有150到180平的四房產品，現在越來越受歡迎
豪宅盤更是如此，越大越貴的比往年越好賣
去年濱江凱旋門三期開盤，總價1.1億元的“頂復樓王”直接開場就被搶走，吸足了大家的眼球
04
上海樓市一直是全國的風向標
大家都非常關心這裏賣的好不好，什麼房子賣得更好
我們看到，去年12月到今年2月，144平以上的產品掛牌和成交量都有一定上升
而在整個市場上，不論是二手房還是新房，大户型都在搶走小户型的蛋糕
對開發商來説，土拍和新房限制的減少無疑是一件好事情
他們可以根據地段和市場需求，靈活開發更多面積段的產品
政策和市場的雙向推動下，也讓購房者對户型和麪積的選擇，有了更多的期待，居住條件有望得到改善
接下來三月的小陽春數據，也可能和前幾年的不太一樣
大家有什麼想討論的，也歡迎評論區補充
（文中數據除特殊標明外，均來自兔博士）
以上為正文，來自遠山