海淀新地主壓力也大_風聞
风声声-地产风声官方账号-听,这风声,好像在说秘密3小时前

文/狗蛋分蛋
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去年六月,海淀永豐南地塊土拍的結果,出乎了很多人的預料。
地塊位於中關村永豐產業組團核心,邊上就是16號線永豐南站,屬於繁華地鐵上蓋,還有建華實驗學校新址、中關村三小等名校…….從產業到交通再到教育,每一條都是海淀買房家庭的心頭好。
最終地塊被海淀區屬國資開發商“海開控股”拿下,溢價率僅1.5%。
2022年-2024年兩年,海淀出讓了7宗地全部都是高溢價出讓,其中5宗觸頂15%溢價率,還出了兩個“地王”,所以大家想不到,資質突出的永豐南,溢價率這麼低。
永豐南土拍當天只有兩家房企參拍,除海開外,另一家名為“瓊海南陽瑞華”。土拍現場,瓊海南陽卡點舉牌三次後悄然離場,不少網友打趣:
充分體現了“抬轎人”的職業素養。
通過股權穿透,“瓊海南陽瑞華”的背後實控人也是海淀區國資委。
這幾年全國土拍趨冷,國央企下場“兜底”大家見怪不怪,只是海淀寸土寸金,頻頻走出逆勢行情。而且永豐南的地塊,怎麼看也不像需要“兜底”的樣子。
因此有不少人懷疑永豐南實際是個“蘿蔔坑”地塊:
是海淀對海開控股的“獨寵”。
傳言永豐南地塊掛牌前,有開發商曾建議,將地塊的住宅部分和周圍的商業、公交站中心等配建一起打包出售。目的是“篩選”掉實力不夠的房企。
傳言真假難以驗證,總之地塊最後的確是打包出售了。不僅如此,還搞出個龐然大物:
總建面約22.25萬㎡,起拍價78億。
關鍵,22.25萬㎡的建面裏,住宅規劃建面僅約9.86萬㎡,剩下的都是配建。別人家是買宅地附帶配建,海開這是買配建附帶宅地。
鐵柱説,看着不像“獨寵”,更像是“坑娃”。
不管是“坑”是“寵”,海開控股確實拿到了一塊好地。拍地不久後,永豐南地塊項目案名公佈,名為“頤海澐頌”。狗蛋説,又是翻遍字典找了個生僻字。
前幾天我們提到象嶼新盤“蘇河琹廬”時,就有讀者表示,開但凡開發商把取名精力用到調研和設計上,產品也不至於如此。
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最近,頤海澐頌的樣板間開放了。
這個樣板間, 海淀買房人等了很久。
一方面是期待,另一方面是真的“等”了很久。本來説好樣板間將在今年1月開放,結果臨近被推到了2月,最終又推到了3月。
被“鴿”期間,位於永豐北的保利嘉華天珺開盤,首開認購率達到了79%,讓不少買房人心癢癢。
兩個項目距離不算太遠,有直接競爭關係,但嘉華天珺項目不臨地鐵,因此還是有很多人攥緊房票表示:
樣板間只要差距不大,就買頤海澐頌。
如今真看完頤海澐頌的樣板間,大家卻又糾結了。
有人趁着週末把兩個項目集中跑了一遍,發現頤海澐頌的户型實用性差了點意思。比如117㎡户型,儲物空間太少,家政間略顯潦草,廚房面寬窄放不下餐邊櫃,感覺:
還沒有保利99㎡户型好用。

兩個户型雖然建面差了18㎡,但頤海澐頌得房率偏低,使用面積實際沒差那麼多,有人把他們放在一起比較,毛病也不大。
相比於海淀很多新房項目,頤海澐頌在裝標上確實下了狠功夫,比如日立的空調、百朗的新風,主、客衞都上了智能馬桶,甚至飄窗都做了沙發皮面。
裝標越超前,卻越讓前去看房的人覺得可惜,有網友直言:
户型配不上這樣的裝標。
這次頤海澐頌開了三個樣板間,分別是117㎡,137㎡和166㎡,跳過了大家更期待的97㎡小户型以及110㎡、123/124㎡等主力户型。
據銷售説,原因是這些户型不愁賣,所以沒做樣板間。
有網友看完户型圖,覺得沒這麼簡單。
這幾個户型都有明顯缺角,設計上也有硬傷,比如97㎡兩個衞生間過小還都是暗衞,兩面寬户型,僅有客廳和主卧朝南。124㎡四居客衞、北向卧室的位置尷尬,要通過客衞才能進到北面卧室,缺乏隱私。
如果拿出來做樣板間,很有可能會露怯。
除了户型設計,最讓買房人糾結的,還是項目西側直線約1公里的六里屯垃圾填埋場。
這個問題其實很早就有人提過,官方也有明確通報,表示“飲水和空氣沒問題”。
這次趁着樣板間開放,有網友去附近轉了轉,因為天氣尚冷,確實沒有明顯的味道。但這麼大個污染源在附近,擔憂大概率是免不了的。
關於六里屯垃圾填埋場,海淀區官方有持續監測數據,去年分別在1月4日、4月9日、7月15日、10月10日監測,結果顯示水污染、空氣污染等指標均為“達標”。
不過,7月15日氨(mg/m3)臭氣(無量綱)在數值上明顯高於其他幾次監測,個別數值甚至靠近污染物排放標準限值。

這説明,天氣熱的時候,多多少少還是可能存在一些問題。
頤海澐頌指導價9.3萬元/㎡,即便按最小户型計算,總價也接近千萬。在這樣的情況下,主力户型有硬傷,周圍還有垃圾場,加上對比競品項目,有部分買房人表示:
缺了點性價比。
頤海澐頌尚未開盤,究竟賣多少錢,現在還不好説。
但有一點可以肯定,項目價格下降空間不大。原因正是拿地配建比例太高,有媒體估算,項目樓面價極限情況下可能接近8萬。
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作為海淀區屬國企,海開控股創立於1981年,之前一直隱於幕後,角色偏向城市更新建設的參與者,像海淀的四通大廈、數碼大廈、知識產權大廈,背後都有海開的影子。
海開控股真正走向台前是在2021年。
那年海開控股第一個項目“圓明天頌”開盤賣了近60億,交付時業主滿意度不錯,攢了一波口碑。
2022年,海開+中建壹品聯手拿下永豐地塊,由海開控股自己操盤打造了旗下第二個頌字系產品“棲海澐頌”。
2024年,海開控股拿地節奏猛然提速,先是以42.3億元拿下海淀清河的一宗綜合性商業金融服務用地,時隔七天,又斥資79億,拿下了上文提到的永豐南地塊。
這一年,海開控股以121億元的成績,第一次登上北京房企全口徑拿地額榜單,起點很高,開局就是第三,僅次於中海地產和中建智地。
在海淀區,海開控股也成為了新一代“地主”。
從財務數據來看,2023年期末,海開控股手握現金只有31.43億元,事實上,2023年,海開控股的總營收不過105.39億元。
海開控股兇猛拿地的背後,“老父親”海淀國資給予了不少支持。
根據北京海淀區國有資本運營有限公司的審計報告顯示,它曾借給海開控股59億元,賬齡為1-3年,其中1年期為39億元。
除了借錢,北京海淀區國有資本運營有限公司替海開控股擔保,向農業銀行北京海淀支行借了11.105億元。同時作為擔保人,還幫助海開控股發行了非公開債11.5億元、PPN債券20億元。
海開控股身上自老父親的愛不少,但借來的愛,遲早是要還的。
截至2023年末,海開控股的總資產為342.63億元,總負債285.32億元,資產負債率高達83.27%。
有專業人士表示,如果未來海開控股經營出現惡化,作為擔保人的北京海淀區國有資本運營有限公司,可能也會面臨代償風險。
去年11月2日,頤海澐頌案名公佈,恰逢上一個項目棲海澐頌即將交房,因為降標減配,老業主們正在維權。有人在小紅書上勸誡新業主:慎重選擇海開。

今年,海淀供地節奏繼續加速,計劃出讓土地達到了8宗,意味着海淀也將正式進入“精挑細選”時代。
擺在海開面前的難題變得更具象了:怎麼在口碑下滑時,把房子賣出去。