海淀新地主壓力也大_風聞

文/狗蛋分蛋

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去年六月，海淀永豐南地塊土拍的結果，出乎了很多人的預料。

地塊位於中關村永豐產業組團核心，邊上就是16號線永豐南站，屬於繁華地鐵上蓋，還有建華實驗學校新址、中關村三小等名校…….從產業到交通再到教育，每一條都是海淀買房家庭的心頭好。

最終地塊被海淀區屬國資開發商“海開控股”拿下，溢價率僅1.5%。

2022年-2024年兩年，海淀出讓了7宗地全部都是高溢價出讓，其中5宗觸頂15%溢價率，還出了兩個“地王”，所以大家想不到，資質突出的永豐南，溢價率這麼低。

永豐南土拍當天只有兩家房企參拍，除海開外，另一家名為“瓊海南陽瑞華”。土拍現場，瓊海南陽卡點舉牌三次後悄然離場，不少網友打趣：

充分體現了“抬轎人”的職業素養。

通過股權穿透，“瓊海南陽瑞華”的背後實控人也是海淀區國資委。

這幾年全國土拍趨冷，國央企下場“兜底”大家見怪不怪，只是海淀寸土寸金，頻頻走出逆勢行情。而且永豐南的地塊，怎麼看也不像需要“兜底”的樣子。

因此有不少人懷疑永豐南實際是個“蘿蔔坑”地塊：

是海淀對海開控股的“獨寵”。

傳言永豐南地塊掛牌前，有開發商曾建議，將地塊的住宅部分和周圍的商業、公交站中心等配建一起打包出售。目的是“篩選”掉實力不夠的房企。

傳言真假難以驗證，總之地塊最後的確是打包出售了。不僅如此，還搞出個龐然大物：

總建面約22.25萬㎡，起拍價78億。

關鍵，22.25萬㎡的建面裏，住宅規劃建面僅約9.86萬㎡，剩下的都是配建。別人家是買宅地附帶配建，海開這是買配建附帶宅地。

鐵柱説，看着不像“獨寵”，更像是“坑娃”。

不管是“坑”是“寵”，海開控股確實拿到了一塊好地。拍地不久後，永豐南地塊項目案名公佈，名為“頤海澐頌”。狗蛋説，又是翻遍字典找了個生僻字。

前幾天我們提到象嶼新盤“蘇河琹廬”時，就有讀者表示，開但凡開發商把取名精力用到調研和設計上，產品也不至於如此。

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最近，頤海澐頌的樣板間開放了。

這個樣板間， 海淀買房人等了很久。

一方面是期待，另一方面是真的“等”了很久。本來説好樣板間將在今年1月開放，結果臨近被推到了2月，最終又推到了3月。

被“鴿”期間，位於永豐北的保利嘉華天珺開盤，首開認購率達到了79%，讓不少買房人心癢癢。

兩個項目距離不算太遠，有直接競爭關係，但嘉華天珺項目不臨地鐵，因此還是有很多人攥緊房票表示：

樣板間只要差距不大，就買頤海澐頌。

如今真看完頤海澐頌的樣板間，大家卻又糾結了。

有人趁着週末把兩個項目集中跑了一遍，發現頤海澐頌的户型實用性差了點意思。比如117㎡户型，儲物空間太少，家政間略顯潦草，廚房面寬窄放不下餐邊櫃，感覺：

還沒有保利99㎡户型好用。

兩個户型雖然建面差了18㎡，但頤海澐頌得房率偏低，使用面積實際沒差那麼多，有人把他們放在一起比較，毛病也不大。

相比於海淀很多新房項目，頤海澐頌在裝標上確實下了狠功夫，比如日立的空調、百朗的新風，主、客衞都上了智能馬桶，甚至飄窗都做了沙發皮面。

裝標越超前，卻越讓前去看房的人覺得可惜，有網友直言：

户型配不上這樣的裝標。

這次頤海澐頌開了三個樣板間，分別是117㎡，137㎡和166㎡，跳過了大家更期待的97㎡小户型以及110㎡、123/124㎡等主力户型。

據銷售説，原因是這些户型不愁賣，所以沒做樣板間。

有網友看完户型圖，覺得沒這麼簡單。

這幾個户型都有明顯缺角，設計上也有硬傷，比如97㎡兩個衞生間過小還都是暗衞，兩面寬户型，僅有客廳和主卧朝南。124㎡四居客衞、北向卧室的位置尷尬，要通過客衞才能進到北面卧室，缺乏隱私。

如果拿出來做樣板間，很有可能會露怯。

除了户型設計，最讓買房人糾結的，還是項目西側直線約1公里的六里屯垃圾填埋場。

這個問題其實很早就有人提過，官方也有明確通報，表示“飲水和空氣沒問題”。

這次趁着樣板間開放，有網友去附近轉了轉，因為天氣尚冷，確實沒有明顯的味道。但這麼大個污染源在附近，擔憂大概率是免不了的。

關於六里屯垃圾填埋場，海淀區官方有持續監測數據，去年分別在1月4日、4月9日、7月15日、10月10日監測，結果顯示水污染、空氣污染等指標均為“達標”。

不過，7月15日氨（mg/m3）臭氣（無量綱）在數值上明顯高於其他幾次監測，個別數值甚至靠近污染物排放標準限值。

這説明，天氣熱的時候，多多少少還是可能存在一些問題。

頤海澐頌指導價9.3萬元/㎡，即便按最小户型計算，總價也接近千萬。在這樣的情況下，主力户型有硬傷，周圍還有垃圾場，加上對比競品項目，有部分買房人表示：

缺了點性價比。

頤海澐頌尚未開盤，究竟賣多少錢，現在還不好説。

但有一點可以肯定，項目價格下降空間不大。原因正是拿地配建比例太高，有媒體估算，項目樓面價極限情況下可能接近8萬。

3

作為海淀區屬國企，海開控股創立於1981年，之前一直隱於幕後，角色偏向城市更新建設的參與者，像海淀的四通大廈、數碼大廈、知識產權大廈，背後都有海開的影子。

海開控股真正走向台前是在2021年。

那年海開控股第一個項目“圓明天頌”開盤賣了近60億，交付時業主滿意度不錯，攢了一波口碑。

2022年，海開+中建壹品聯手拿下永豐地塊，由海開控股自己操盤打造了旗下第二個頌字系產品“棲海澐頌”。

2024年，海開控股拿地節奏猛然提速，先是以42.3億元拿下海淀清河的一宗綜合性商業金融服務用地，時隔七天，又斥資79億，拿下了上文提到的永豐南地塊。

這一年，海開控股以121億元的成績，第一次登上北京房企全口徑拿地額榜單，起點很高，開局就是第三，僅次於中海地產和中建智地。

在海淀區，海開控股也成為了新一代“地主”。

從財務數據來看，2023年期末，海開控股手握現金只有31.43億元，事實上，2023年，海開控股的總營收不過105.39億元。

海開控股兇猛拿地的背後，“老父親”海淀國資給予了不少支持。

根據北京海淀區國有資本運營有限公司的審計報告顯示，它曾借給海開控股59億元，賬齡為1-3年，其中1年期為39億元。

除了借錢，北京海淀區國有資本運營有限公司替海開控股擔保，向農業銀行北京海淀支行借了11.105億元。同時作為擔保人，還幫助海開控股發行了非公開債11.5億元、PPN債券20億元。

海開控股身上自老父親的愛不少，但借來的愛，遲早是要還的。

截至2023年末，海開控股的總資產為342.63億元，總負債285.32億元，資產負債率高達83.27%。

有專業人士表示，如果未來海開控股經營出現惡化，作為擔保人的北京海淀區國有資本運營有限公司，可能也會面臨代償風險。

去年11月2日，頤海澐頌案名公佈，恰逢上一個項目棲海澐頌即將交房，因為降標減配，老業主們正在維權。有人在小紅書上勸誡新業主：慎重選擇海開。

今年，海淀供地節奏繼續加速，計劃出讓土地達到了8宗，意味着海淀也將正式進入“精挑細選”時代。

擺在海開面前的難題變得更具象了：怎麼在口碑下滑時，把房子賣出去。