國家啥時候救過二手房？_風聞

文：蔡壘磊

年年小陽春，一年比一年低——是不是這樣？拉長時間看，每年的小陽春，每年的金九銀十，都是出貨的好時機。

**我們必須明白，在一個完整的金融週期內，靠投資掙錢的人註定是極少的。**比特幣好一點，因為整個出產過程沒有層層盤剝，像房子這樣，價格的一半給了國家，餘下再一半給了開發商和上下游，再餘下的部分才是它的生產成本，然後你在這之上去做投資，中間還要再次面臨國家的高額抽水——這樣盈利的可能性是很低的，就像棋牌室老闆如果要收走桌上籌碼的大部分，那麼雖然在過程中可能也有人輸有人贏，但長期玩下去，基本上玩家都是不太能贏的，它和那種純自然博弈不太一樣。

開發商在幹什麼？他們對房地產是長期主義嗎？其實很多都不是，反而我看我們很多老百姓比開發商的信仰強多了。對很多開發商而言，他們只不過是在做一個生意，測算多少槓桿率，多久的回本週期，能做多大的生意，至於是蓋房子還是挖比特幣，其實都一樣——有人問過我説為什麼有些比特幣礦工不認可比特幣的價值，我説礦工乾的是傳統生意，他們有些根本就不懂比特幣，他們只是在計算一門多久回本的生意，至於標的是比特幣還是房子還是奶茶店還是屎，對他們而言都沒有差別。

所以比特幣礦工本就不應該是信仰者，不然就應該直接買幣，因為“礦工囤幣”這件事，其實是混淆了生意和投資，是不太專業的。房子也一樣，開發商老闆如果自己囤房，也是混淆了生意和投資，也是不太專業的，所以你去看，那些開發商大老闆是不是開發了幾萬套房子，但自己手裏其實根本沒幾套？

國家也是一樣，很多房產投資者會以為國家和自己是站在一起的，因為房地產是“支柱產業”，所以必須救——那你就有點搞不清國家的立場，國家的目的是什麼？是自己掙錢，而不是讓你掙錢，你必須分割這兩件事。所以國家救市是救什麼？救新房，救土拍市場，而不是救你的房——當週期在上行普漲期，你的房也能搭上車的時候，就讓你搭上去了；但當週期在下行期，那國家和你不僅不站在一起，還是你的競爭對手——因為接盤俠少了，所以得搶了。

土拍價格創新高，新房漲了，它能代表回暖嗎？當然不能，但就算它真的短期反彈了一下，那跟你的關係是？你沒聽住建部部長説嗎，住宅的層高要不低於3米，你再看看現在新房的得房率，今後只會越來越高，高裝修標準，送，大陽台大露台，都有，你再看看你自己的房子，你自己都想扔了——都叫房子，但它和今後的新房還是同一種東西嗎？你把它們放一起比單價，才是最魔幻的。

120%的得房率，一大堆隱性贈送的東西，更好的品質，這些就是未來的標配，而你的呢？80%都不到，擠，層高又低，陽台還得自己包，包得像70年代的古董，上面晾滿了鬆垮的內衣褲。所以在地段和配套一樣的情況下，它的價格只有是“標配之前造的房子”的2倍以上，才是正常價格，但凡低於這個值，那就是在隱性降價了——**比如它跟你的房子如果賣一個價，那就等於是打了5折，而不是你的二手房沒跌。因為你的房子按照今後的標準，就是到處都不達標的殘次品——**你會買殘次品嗎？

之所以現在很多人還有這種幻覺，是現在還有少數的接盤俠，在國家不停放低首付門檻的時候飛蛾撲火，一旦這些接盤俠用光，現在大多數的二手房就將失去流動性——即只有理論上的“參照價格”，卻鮮有資產價值，只能自住消耗或大折價賣給國家當保障房，這樣國家的另一個目的也達到了。

之前破房子的價格之所以還挺着，完全是因為在上行期人們對投資的非理性，以及在這種狂熱下的大拆大造預期——破就破，只要拆了就新了，於是破也就幾乎不折價了。而這些在下行期會消失，一旦消失，“破”就是“破”本身，就不再有價值，人們會逐漸意識到這一點，並反映到購買偏好之中。

國家的目的是掙錢，至於這個錢從哪裏來，其實是沒關係的，只不過恰好有一段時間捎上了你，你就以為它是想讓你一起掙錢——不要有這種自作多情的幻覺。現在國家就是擺明跟之前的房子劃清界限，因為接盤俠不夠了，所以都得來接新標的，而不是還分流去接舊的——它就是要用新標準，把舊的拿來當參照物，舊的價格咬得越死，它就賣得越順利。

現在很多人都想置換，但前提是先賣掉自己原有的。但對於國家來説，它沒有必要讓你賣出去然後再釋放你的購買力，它可以直接把接你盤的人喊過來。因為讓你套了現，你也不一定立刻拿錢去置換，不如直接搶現成的新接盤俠路徑更短——你真的想置換，那就折價置換，想平價是不可能的。

有人説我就拿着幾套房子死扛，我不差錢，不行嗎？可以，可它不是比特幣和黃金，它會老的，等國家沒招了，接盤俠沒了，若是房地產還沒起來呢？那就必然只能收房產税了——你若是幾口人共享一套小房子，且一輩子都不打算賣了，那就跟你沒關係，但若不是，你超出了標準，甚至還想在未來把幾十年的破房子當資產，那你到時候一定會覺得這個世界很操蛋。

這麼狠嗎？是的，沒有人會單純因為你的利益而救你，也不存在真正跟你一夥的人。

（完）

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我是蔡壘磊，感謝你的閲讀。