降還是不降,對金隅來説都是問題_風聞
风声声-地产风声官方账号-听,这风声,好像在说秘密1小时前

文/狗蛋分蛋
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半個月前,金隅集團發公告稱,獲准融資400億元。
“中國銀行間市場交易商協會”批准了金隅的“非金融企業債務融資工具”額度註冊,其中包括100億元超短期融資券,以及300億元中期票據。
選在年初融資,不少人覺得這筆錢——大概率是要分出去拿地的。
消息一出,股吧網友們炸了鍋。
有人見證金隅股票從10塊多,一步一步跌成如今1塊8的“仙股”,有些恨鐵不成鋼:
明明都是虧損企業,都資金鍊緊張了,還要借錢拿地?
也有人説,這是沒有辦法的辦法,水泥主業不景氣,拿地是金隅集團擺脱虧損為數不多的機會:
只要拿到優質土地,金隅就有了翻盤的可能。
關於金隅集團,我們之前簡單聊過,這是一家北京本土國企,前身是北京市建築材料工業局。近年來,金隅的業績主要由水泥和地產兩大業務板塊支撐。
其中,地產業務貢獻了最高毛利潤。
去年年中,金隅集團交出了A股上市以來第一份虧損財報,會議中集團董事長姜英武向股東們承諾:“下半年把治虧扭虧作為頭等大事。”
作為集團的利潤奶牛,地產業務首當其衝,成為主要發力點。
就拿金隅地產業績貢獻最多的北京市場來説:
土拍上,去年金隅豪擲103億元拿地,高居北京房企全口徑拿地金額前五;
產品上,新產品系“北京隅”面市,首發項目“北京隅·東序”,在北京東四環最“硬”的豪宅板塊,和星河灣、泛海國際等一眾豪宅大佬叫板……
遺憾的是,從結果看最後還是差了口氣。
去年,金隅集團地產銷售嚴重滑坡,全年全口徑銷售額137.5億元,同比2023年直接腰斬。
被寄予厚望的北京隅·東序,自2024年12月開盤以來,截至3月僅網簽了91套房源,去化率不足15%。
不久前,金隅集團發佈業績預虧公告,預計2024年集團扣非淨利潤虧損在28億-31億元之間。
2024下半年扭虧失敗,翻盤的壓力交給2025年。
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今年開年,金隅在北京有兩個項目即將入市:一個是位於通州的“金隅花溪雲錦”。另一個是位於豐科園,和東序同為“北京隅”系列的“北京隅·西頌”。
兩個項目能否打響頭炮,意義重大。
這一次,金隅集團將寶壓在了“好房子”政策上。
花溪雲錦做了4種户型,108㎡至153㎡,全在四居室以上,3米層高,宣傳得房率最低也有85%。
西頌還沒開盤,各種“好房子範本”的宣發已經滿天飛。
狗蛋説,可能是吃了上一個項目“東序”知名度不高的虧。
東序是金隅為數不多自己操盤的項目,不像以前有知名房企背書,加上“北京隅”新產品系宣發少,買房人對這樣一個“生面孔”接受度普遍不高。
如今有了“好房子”這個絕佳機會,金隅自然不肯放棄。
從公佈的信息看,西頌也摸到了“好房子”的及格線。層高3.03米,主力户型109㎡-150㎡三至四居,內外雙陽台設計,設備平台還有贈送,得房率約88%-92%。
比較大的遺憾是,作為一個高端改善項目,沒能上獨立會所,轉而用了架空層代替。
市場上,購房者喜歡把西頌和“中建雲境”以及“建發金茂觀宸”放在一起比較,三個項目各有優劣。
與競品相比,西頌主打大户型,上車門檻偏高,另外交通上離地鐵的距離沒有云境項目近,和觀宸比,教育短板比較明顯。
當然,買房人們最擔憂的,還是項目的價格和未來交付品質。
競品項目雲境咬牙降價後,成交均價來到了8.1萬元/㎡左右,西頌樓面價4.9萬,指導價9萬,中間差了近4萬元,但有購房人覺得:
這個價格可能很難降下來。
主要原因,還是金隅集團去年虧損嚴重。網友表示:金隅已經虧成這樣了,不降價還可以按照指導價做存貨。如果降價多了,存貨計提又虧幾億:
董事長也不好乾。
順帶還舉了同為北京國企的首開作為例子。

鐵柱感嘆,這幾屆買房人真是越來越精了。
購房者對項目未來交付品質的擔憂,同樣來自金隅的財務狀況。
小紅書上有網友翻出了這兩年金隅集團在全國交付的項目,因為產品減配或質量問題,維權頻發。其中有部分項目打造時,金隅集團尚未曝出虧損,網友擔心:
沒虧錢的時候都這樣,如今虧了錢……
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金隅集團2024年前三季度報顯示,截至去年9月30日,金隅一年內到期的非流動負債為235.6億元,短期借款247.32億元,應付債券131.21億元。
轉虧後,集團的財務壓力加劇。
在這種情況下,金隅集團在地產板塊繼續高舉高打,難免讓人覺得有點“孤注一擲”的味道。
事實上,之前金隅集團就曾因為步子大吃過虧。
2016年,金隅集團以平均480%的溢價率,拿下了天津空港新區三宗土地,這個項目因為銷售限價等種種原因,到了2020年才開盤面世。
但因為拿地成本高昂,開盤價太高,陷入去化困難。
降價出售,就要虧損,屬於國有資產損失。不降價,買房人又不買單,進退兩難。
當時,這個拿地規劃,是金隅集團前任董事長姜德義拍板,2020年姜德義調去北汽,擔子就拋給了現任金隅集團董事長姜英武。
至今,天津空港新區項目依舊難以降價出售,成了二代姜董事長的一塊心病。
如今,作為東序項目滑鐵盧後“北京隅”系列證明之戰,金隅需要西頌扛起革新產品線的大旗,項目還肩負着打響開年頭炮,頂住集團“扭虧”壓力的重任。
與此同時,那個困擾金隅的“老問題”又迴歸了:
降還是不降?
狗蛋説,500年前莎士比亞也因為這個掉過頭髮:To be, or not to be,確實是個問題。