為什麼房子不能叫資產了？_風聞

文：蔡壘磊

從幾年前開始，凡問我房子的，我一直説的是“如果你想消費，你消費得起，就消費，但如果你想投資，就算了”——我從來沒有不讓誰買房子，幾百萬的東西，邁巴赫/賓利/勞斯萊斯每年明牌跌價幾十萬，照樣有人買，你虧得起就無所謂。但中國的老百姓顯然不是那個羣體，幾十年消費一套幾百萬的東西，是不可能的，正常情況應該是幾十年消費一套幾十萬的；一線城市的普通人按收入折算，幾十年消費一套兩三百萬的差不多。

**誰要説自己是剛需，骨子裏就還是想投資掙錢，至少想的是不虧，想的是“遲早會漲回來”。**真正想消費/能消費的人是不會問“能不能買”的，因為那點錢不值一提，又何必在意賺虧呢？

那為什麼之前我們説起房子，都説的是資產，而現在很多人開始説這是“消費品”了呢？**因為房子的投資屬性變弱了。**房子正常應該同時有投資和消費兩個屬性，消費很好理解，你房子在住，就是消費——別人租你的房子，之所以你有租金收入，就是讓渡了你的貨物的消費權給他。

但消費有三種，一種是對本體沒耗損的，比如付門票看展，你看完了，也消費了，但畫還是畫，展還是展，一點沒變；第二種是你有我無的，也就是你消費完，我東西就報廢了，那就等於賣給你了，比如一杯咖啡，你喝完我就不能喝了，那就只能把消費權“賣”給你；最後一種是對本體有部分耗損的，即你用完以後我本體還在，但要折舊了，那就是租，而我這個東西是“資產”的前提是，我的租金要大於它的折舊速度，就跟車子一樣，你買了一輛勞斯萊斯租給人家做婚車，一年如果折損50萬，那你到手的租金至少要大於50萬吧？不然本金一直在淨損，那怎麼能叫資產呢？

而你的自住房，是確定性的持續折損，因為你的租金收入是0，即你自行消費着這個幾百萬的資產，自願放棄這幾百萬能帶來的利息，但房子卻確定性地一年比一年舊，所以就根本不需要再去對比租金和折舊的速度了。

以前我們不這麼算的原因，是我們默認房子一直會漲，所有房子都會漲；而又由於房子漲，所以土地價格被拍高；再加上那時候平房樓房小高層多，所以拆遷有利可圖，於是就更有動力拆，各種理由各種規劃，美其名曰“城市基建”；而拆遷就又反哺到了房價的普漲上，左腳踩右腳——因為****拆遷多了，自然折舊就不算什麼了，因為反正舊了以後也能變新，還能擴户賺錢，所以房子就是“普漲”。

但正常的非同質化商品就應該是有區別的，怎麼可能好的爛的都一起漲呢？現在就不一樣了，極少數的房子或許還會在下一輪週期裏回來，那還能叫“資產”，但大多數的房子，價格可能永遠都回不到那個高點了，就算哪天均價回來，它們也回不來了。

為什麼？因為沒了流動性。

這些房子的競品，是大城市政府的保障房，只要保障房足夠多，這些房子就將徹底地退出流通市場，那還能叫“資產”麼？比如小城市小地方的房子，農村的房子，大城市邊緣的房子，這些都不是資產，原因就是流動性不足。

資產是要有流動性才能叫資產的，古玩字畫等極小眾流通的東西，很難被叫作資產的原因，是它們幾乎沒有流動性，即你必須找到下一個冤大頭，才能把它們變現，否則什麼乾隆的康熙的，什麼高僧還是喇嘛開過光的，就是一堆破爛而已，比如10幾20年前很貴的紅木傢俱，現在就成了破爛了，本質上就是這些東西半年一年等不來一個客户，那就不能叫資產。

未來有些房子還是資產，但當下的大部分房子的資產屬性都會越來越弱，所以我説“你只能把它當消費”，即你不能默認你自己買的就是資產——未來是資產，好；不是，也符合你的預期。

你必須得有這樣的覺悟和心理準備才行。

（完）

………………………………………

我是蔡壘磊，感謝你的閲讀。