上海樓市算徹底回暖了麼_風聞
北海湾拐角-1分钟前
大家好，我是盧俊
站在小陽春的節點上來給大家聊聊上海樓市的問題
關於樓市的冷和熱我相信很多人在日常都非常高頻的看到過，我們日常其實有過很多常規數據的分析和解析
看多了各種碎片化的消息可能會更加迷茫
所以今天我和大家聊聊基本面的東西
站在今天這樣的基本面之下，很多趨勢性的結論或許大家就呼之欲出了
01
其實我們能夠看到一些數據性的消息
其實三月每天的成交非常活躍，截止到18號整體的成交已經突破了1.6萬套
而且每個週末過千套的成交速度非常穩定，上週六上海二手房單日成交1473套也創了新高
對於三月過2萬套已經是必然
目前期待的是到底能不能過2.5萬套以及過兩萬的趨勢能不能持續下來
其次，看一手
截止到3月17號，根據目前市場可以統計到的數據來看，2025年1-3月份上海新房認購項目共計36個，其中44%樓盤的認購率超過100%
其中前灘公館單個項目迎來802位意向業主認購，認購率達到334%；
已開盤項目20個，45%項目實現了開盤即清盤
針對於土地端，這是能夠表態市場對於未來預期信心的跡象符號
現在來看上海的土地市場非常火熱
從去年7月到現在，累積有超過20幅地塊溢價率在10%以上，其中10幅地塊溢價率突破20%，最高的兩幅更是達到40%及以上
最讓人意外的必然是新楊思地塊
地處浦東內中環，2022年9月浦發集團拿地的時候，成交樓板價還只有5萬/平出頭
只過了短短兩年就躍升到了7.4萬/平，漲幅驚人，接近50%
另外
去年的第三到第八批次，還有今年的兩批次，上海可以説是每逢土拍必出地王
其中10幅宅地的樓板價超過8萬/平，最高的4幅地更是超過了10萬/平
拿地名單中還出現了像貝殼集團旗下貝好家，這樣讓人驚喜的新面孔
整個上海樓市在進入2025年之後可以説非常的活躍
02
可能很多人還有一個疑問
現在活躍不代表以後活躍
為什麼這一次小陽春後面的走勢就比較樂觀呢
畢竟我們拉了2021年開始每個月的二手房成交套數
在2022年之後，上海樓市好像好一兩個月之後立刻成交就下來了
而且每個月的成交起來都伴隨着各種政策利好的刺激
好像很多人在過去三年的感受就是，上海樓市的成交都不太持久
那為什麼這次就會覺得比較持久
這其實是非常好的問題
我們來回看這個月的成交
首先有一個明顯不同
這一次的成交回暖並沒有任何的政策刺激，而是完全的市場面自發主動的反彈
某種程度上，經歷了三年的週期市場完成了預期築底
3月的成交回暖正是對於築底的一次表態
而對於三月之後的後續趨勢，本質上就可以從**“市場因素”**的基本面來回答
03
關於上海樓市的趨勢，需要關注兩個基本面，或許對格局各位就會有判斷
都説討論樓市就是討論信心
但是到底什麼是信心
很多人討論信心注意力都在關注價格
這其實是有點偏門，所謂的信心本質上是購買力信心
客户在面對市場整體的購買力表達上到底是不是堅定，這個決定了城市房地產發展的基本面
上海樓市在2024年有兩個底層邏輯的呈現
第一是城市樓市的資金池
（單位：億元）
樓市最害怕的是什麼，就是房產變成了不動產
本質上就是樓市信心不夠，資金流不進來，那麼房產就失去了變現能力，從而從資產變成了負債
這個就是典型的信心下滑的表現
但是我們來窺視上海樓市，整個樓市每年都有過萬億的現金在流動
這是一個龐大的資金池
並且這兩年整體資金池有明顯迴流的跡象
這代表着整體市場資金並未撤離上海市場
更重要的是，有資金的存在資產就擁有了變現能力，這構成了這個城市的底層信心
另外特別需要關注的一點，上海應該算是全國範圍內僅有的二手資金池大於一手資金池的賽道
這件事非常重要
資金池在二手意味着，二手市場可以創造購買力
因為房子在流動，房東可以通過賣房來獲得購買力
相比較其他城市二手規模的萎靡，一手的購買力大多需要依賴個人收入
這樣的城市購買力就非常容易波動或者受經濟的影響
但是上海因為有房產流動性的補充，整體的購買力****會夯實很多
這也是為什麼上海市中心需求這麼充沛的根本原因
本質上這也讓上海樓市擁有了對沖週期的可能性
另外一個特徵來看橫向比較
上海塔尖購買力擁有全國範圍內壟斷
這是一次真正意義上的壟斷，哪怕橫向比較其他一線城市而言也是如此
2024年全國3000萬以上的成交，上海一個城市就佔據的半壁江山，把一二手加在一起上海有接近60%的份額
這説明不論經濟環境怎麼樣，上海這個城市構成了全國範圍內高端購買力的一致認可
甚至沒有之一
換句話來説，這個城市成為了塔尖購買力在當下最值得信賴的城市
這就決定了這個城市不論未來如何，全國範圍內的購買力會持續不斷的湧入
所以
基於這樣的基本面再加上之前我們看到的點狀數據回暖，或許各位可以有了自己對於樓市是否回暖的判斷
04
不過還有一個問題
為什麼會有感知上的不同
因為日常我們看到的悲觀消息，好像也是對的
那些情況為什麼會出現
這其實就是我們要討論的信息繭房的問題
之所以出現這樣的點狀情況，本質上我認為當下的上海樓市基本面已經劃分為三個區域：
一個是上海核心區組成的市中心區域，一個是五大新城組成的郊區區域，一個叫浦東
這三個區域的市場表現和樓市走勢未來會完全不同
上海市中心是一個全國整體購買力最為充沛的一個區域了
我們單純來看這個位置，這是一個整體經濟規格可以比肩香港的一個版圖
雖然面積不大，但是城鎮化率達到100%
這就決定了整體經濟活躍度的濃度和密度都是非常的高的
其實這是被很多人忽略的地方，目前核心區這幾年的產業轉型升級已經非常的明顯，各自的定位和方向都非常清晰
然後再加上人口流動的密切，從而讓區域內整體的城市屬性能級頂到天花板了
可能這麼説大家還沒有感覺，我們把數據拉到五年
數據來源於瑞觀世界，僅供參考
你就會發現上海市中心整體增長速度的兇猛了
這樣的趨勢其實也就造就了整個上海最有購買力的這麼一羣人
之前寫到全上海3000萬的購買力佔據全國的半壁江山，其實多數都來自上海七個區裏面的客羣
其中最為誇張的就是黃浦
黃浦人均GDP就突破了66萬，但這個數字放在國家的範疇，可以排在世界第七的水準
單看可支配收入也是如此，全國能夠超過10萬人均可支配收入的，只有港澳台了
上海最近這兩年市中心的豪宅一直賣的不錯，本質上也是這個原因
過去幾年上海市中心一直沒供應，這塊寶藏購買力也沒有被激活
這兩年算是徹底引爆了
另外兩個市場就相對比較容易理解
上海以五大新城為首的郊區，這部分的需求釋放更加接近於用來完成上海外來人口導入
不論是年輕人還是中產，在五大新城完成自己的置業閉環
浦東則更加清晰明朗，陸家嘴帶動金融、張江盤活產業、臨港負責政策開發、外加浦東機場構成交通樞紐
是一個完全依賴產業驅動發展的板塊，也是一個圍繞着產業發展存在的樓市
05
説到這裏各位或許可以明白上海樓市對於不同人來説體感的不同
三個區域的驅動力不同，樓市供求關係不同，客羣不同，自然會造成體感的不同
點狀個案基於點狀環境的供求關係不同，也就有了表現的不同
這裏也想提一些定向的意見，不同區域的樓市其實，激活政策****也可以不同
對於市中心而言，本質上是需求沒辦法更好滿足客户
建議更好的放寬住宅限制性指標，可以提供更多好房子，滿足市場需求
而對於五大新城而言
配套的兑現度是外地中產能否長留這裏的關鍵，特別是教育資源的落地至關重要
強烈建議加強五大新城各個區域的教育資源的落地
而關於浦東
浦東最大的優勢來自想象空間很大，地大、政策空間大、勇敢者的天下
在浦東產業強則一切都強，浦東對於新經濟的擁抱程度，決定了大浦東的樓市土壤是否穩定的關鍵
06
所以上海樓市站在2025年到底要看什麼
我們需要了解這個市場的結構性複雜，所以千萬不要用點狀體感來解讀全面表現
而對於大趨勢而言，需要下沉到市場底部去挖掘信心本質
還是那句話，房地產的信心從來不是價格信心，而是每個人用腳投票決定的市場信心
上海之所以特殊，正是這個城市擁有成千上萬人在用自己的決定表達着態度
以上為正文，來自真叫盧俊