想買法拍房卻買了債權，“購房款”還能要回來嗎？_風聞

來源：山東高法

-2025-

03/21

12:04

當事人欲購買學區房，又想走捷徑“低價撿漏”，於是在中介的“推薦介紹”下購買了法拍房所擔保的債權，意圖通過以物抵債的方式獲得法拍房的所有權，結果房子沒住上，“購房款”也要不回來了。

案情簡介

“孩子馬上要上小學了，我只是想買個學區房而已，中介給我推薦了法拍房，我看地段價格都合適，就交了72萬元，誰承想事情變成了這樣！”當事人周某某痛心疾首地向法官説。周某某自2022年1月份開始着手看房，3月份就交了“購房款”，眼瞅着9月份孩子要開學了，但房子始終沒能交付、過户。周某某便不斷催促，但是中介卻屢屢推遲交房日期。面對着父母妻兒的不斷責問，周某某也是一籌莫展、不知所措，萬般無奈之下，周某某將某資產管理公司起訴至嶗山法院，請求解除“購房協議”，退回“購房款”。

原來，某資產管理公司對周某某擬購學區房的所有權人享有債權，並以該學區房為債權設立了抵押擔保，房屋所有權人未能按期償還借款，某資產管理公司訴至其他法院後申請了強制執行，該學區房最終被法院司法拍賣而成為了法拍房。為了低價獲取該法拍房，中介想出了“歪招”——讓周某某通過層層轉讓的方式購買某資產管理公司對房屋所有權人享有的上述債權，然後再將周某某變更為申請執行人，意欲在法拍房流拍後，通過與房屋所有權人達成以房抵債協議的方式低價獲得房屋。

然而，周某某和中介的如意算盤終究是落了空！法拍房的所有權人早已深陷債務泥潭，遭遇多方債權人起訴，其名下房產已被多家法院輪候查封，周某某的“買房”願望無法實現！於是，周某某便與某資產管理公司協商，請求返還“購房款”。可是某資產管理公司卻答覆，雙方簽訂的是債權轉讓協議，並非房屋買賣協議，其已完成債權轉讓，也已協助變更了債權的申請執行人，雙方的合同目的均已實現，債權轉讓款不予退還。

法院審理

嶗山法院經審理查明，周某某與某資產管理公司簽訂的並非“購房協議”，而是債權轉讓協議。一方面，案涉債權轉讓協議確已履行，周某某交付了購買債權的72萬元款項，合同相對方某資產管理公司已將債權轉讓給周某某，並配合其向法院遞交了變更申請執行人申請，周某某也已被法院確定為新的申請執行人，單純從債權轉讓合同履行來看，周某某確無理由解除合同。另一方面，綜合周某某與中介的微信聊天記錄及其他證據，周某某自始就是想購買學區房，也有看房、催交房等行為，其只是輕信中介和某資產管理公司的承諾才購買了債權，若讓其承受“房款兩失”的結果，並不符合社會對司法維護公平正義的期待。

依據《中華人民共和國民法典》第一百四十三條、第一百四十六條規定，意思表示真實是民事法律行為產生法律效力的必要條件，以虛假的意思表示實施的民事法律行為應屬無效。法官在審查證據時發現，周某某與某資產管理公司簽訂的《補充協議》上手寫了一行文字：“某資產管理公司承諾該債權轉讓至周某某名下起50個工作日內將房屋交付於周某某，否則逾期支付利息”，並加蓋了某資產管理公司的公章。結合周某某與中介交涉過程的微信聊天記錄以及雙方當事人的陳述，可以認定購買案涉債權並非周某某的真實意思表示，其真實意思表示乃是購買為債權設立抵押擔保的房屋。綜上，法院認定原被告雙方簽訂的《債權購買協議》及《補充協議》應為無效，被告某資產管理公司應返還原告周某某72萬元款項及相應利息。鑑於周某某對案涉合同簽訂亦有過錯，故對其要求被告支付律師費及財產保全責任險費等費用的訴請不予支持。

法官提醒

“誠信原則”是我們日常生活中每個人都應當遵守的道德準則。有些當事人在進行市場交易時“劍走偏鋒”，不僅脱離市場監管、造成社會管理秩序混亂，而且還給自身及家庭帶來巨大法律風險！通過此案，法官提醒大家：從事民事活動時務必誠信守法，杜絕投機行為。購買法拍房或者其他商品均應當通過正當渠道進行交易，切勿心存僥倖，否則容易“賠了夫人又折兵”，造成不可挽回的重大損失。

來源：青島嶗山區法院、青島中院