叫好不叫座的保利鳳起雲台,難成保利發展的標杆_風聞
于见专栏-3小时前
編輯 | 虞爾湖
出品 | 潮起網「於見專欄」
作為南京軟件谷核心區的標杆項目,保利鳳起雲台自2022年面世以來,憑藉“雙央企”背書、小户型稀缺性和地鐵商業配套優勢,一度成為南京樓市的現象級產品。
據瞭解,保利鳳起雲台是由合肥城建與保利發展控股集團股份有限公司(簡稱“保利發展”)聯合開發的住宅項目。
作為“國企+央企”雙背書,保利發展也作為保利集團的核心地產開發平台,承擔了其品牌輸出、資金支持及開發管理職責。
然而,在房地產行業深度調整的2024年,其背後潛藏的危機正逐步顯現。
眾所周知,近年以來,房地產市場風雲變幻,鳳起雲台母公司保利發展也面臨着多方面的挑戰。甚至有一種觀點認為,保利鳳起雲台這個標杆項目,有些名不副實,甚至並沒有因為背靠大樹,而佔據太多優勢。那麼,到底什麼才是真相?
母公司財務危機,市場定位尷尬
公開資料顯示,保利鳳起雲台的開發主體為保利發展,作為行業龍頭央企,其財務健康狀況直接影響項目的資金安全與開發進度。
2024年保利發展的業績快報顯示,其營業收入同比下降9.8%至3128億元,歸母淨利潤暴跌58.4%至50億元。

據分析,其營收淨利潤雙雙下降的主要原因,是其結轉規模下降、毛利率下滑及計提資產減值。而這些核心業績數據的波動,足以揭示其兩大風險傳導機制。
其一是資金鍊壓力加劇。據瞭解,保利發展2024年銷售額同比下降23.5%,投資強度較2023年下滑17.5個百分點,新獲取土地面積同比減少69.4%。
儘管其融資成本低至2.2%,但在母公司戰略收縮背景下,南京非一線核心項目可能面臨資源傾斜度下降。
值得注意的是,雖然鳳起雲台所在的軟件谷板塊屬於南京重點發展區域,但相較於北京、上海等一線城市地塊,其資金優先級或被弱化,可能引發工程款支付延遲、交付標準降級等問題。
其二是鳳起雲台的利潤空間或將受到擠壓,並且面臨減值風險。據瞭解,該項目銷售均價約4.39萬元/㎡,屬限價政策週期內的價格窪地。
然而,2023-2024年保利發展的結算毛利率持續下滑,2024年減值計提規模進一步擴大。
因此,如果鳳起雲台去化速度不及預期,其低利潤率(受限於限價政策)將難以覆蓋成本,可能觸發二次減值,形成“銷售放緩—利潤壓縮—融資受限”的惡性循環。
成業定位、敗也定位。分期雲台的小户型定位,正在帶來“雙刃劍效應”。
據瞭解,鳳起雲台主推建面89-130㎡户型,將區域新房門檻壓低至400萬以內,以試圖填補軟件谷小户型空白。然而,這一策略在當前市場環境下,卻存在顯著矛盾。
例如,在需求方面,這種定位有些錯位。相關數據顯示,2024年南京改善型需求佔比升至65%,主城區140㎡以上户型去化週期縮短至8個月,而90-120㎡產品庫存積壓十分明顯。
要知道,軟件谷34萬從業者中,高收入科技人才更傾向於“一步到位”的改善型住房,而非過渡性小户型。這也意味着,鳳起雲台項目在供應方面與市場需求方面有些錯配。
而且,受其定位限制,該項目的房源投資屬性被弱化。最明顯的變化便是,二手房價格倒掛現象消退後,軟件谷次新房掛牌價同比下跌7.2%,也進一步削弱了鳳起雲台的價格優勢。
而當限購政策放鬆後,投資客更傾向於核心區豪宅或新興板塊低價資產,也進一步壓縮了小户型的市場空間。
此外,該項目高度依賴軟件谷產業人口,但科技行業的週期性波動,卻對其構成潛在威脅。據媒體報道,2024年全球半導體行業收縮導致南京部分芯片企業裁員,軟件谷高新技術企業營收增速從2023年的18%降至9%。
這也意味着,如果產業增長持續放緩,購房需求將面臨“需求總量下降+購買力衰減”的雙重衝擊。由此可見,即使有保利集團背書,保利鳳起雲台項目依然暗藏危機。
利潤空間被壓縮,競爭壓力不容忽視
據瞭解,鳳起雲台屬限價政策窗口期項目,含包均價4.39萬元/㎡,顯著低於周邊潛在新地塊價格。
而在限價取消後,競品項目可通過品質溢價突破價格天花板(如軟件谷新出讓地塊樓面價已達3.2萬元/㎡),反襯出鳳起雲台的“性價比”優勢。然而,這種優勢卻需付出高昂的代價。
最直接的代價便是,其成本剛性上升,2024年南京建築安裝成本同比上漲12%,精裝修標準從3000元/㎡提升至4500元/㎡,但項目售價受限於歷史定價,利潤空間被進一步壓縮。

而對於客户而言,其預期分化,購房者對“低價盤”的質量擔憂加劇,近期南京多個限價項目因減配引發維權,鳳起雲台需在成本控制與品質兑現間艱難平衡。
除此以外,政策的多變與不可預測性,也給保利鳳起雲台帶來了不確定性。
儘管當前政策寬鬆,如首付比例下調、利率優惠,但房地產調控仍存在“急轉彎”風險。
可以預見,一旦市場過熱觸發新一輪限購,軟件谷作為人才聚集區可能被納入調控範圍;而房產税試點擴圍預期,則直接衝擊投資性需求佔比較高的鳳起雲台。
值得注意的是,軟件谷板塊作為南京科技產業核心區,近年來土地供應持續放量,其他項目對保利鳳起雲台帶來的競爭壓力也不容小覷。
據瞭解,根據規劃,未來三年該區域將出讓12宗住宅用地,其中7宗定位改善型產品,主打“科技住宅+綠色認證”等高端配置。
例如,中海雲麓項目引入恆温恆氧系統,金基項目則以私屬會所服務為賣點,直接衝擊鳳起雲台主打的“下沉式會所”“鳳凰主題園林”等傳統賣點。
值得一提的是,新競品不僅在產品設計上更貼近改善型需求,還通過高溢價突破限價後的價格天花板,例如軟件谷新地塊樓面價已達3.2萬元/㎡。對比之下,鳳起雲台4.39萬元/㎡均價的性價比優勢逐漸弱化。
更為嚴峻的是,區域市場供需結構已發生根本性轉變。如前文所述,2024年南京改善型需求激增,軟件谷數十萬科技從業者中更傾向於“一步到位”的改善型住房,而非過渡性產品,導致其項目定位與主流客羣的錯配變得愈發嚴重。而外部競爭給鳳起雲台所帶來的壓力,也不言而喻。
差異化定位與存量轉化,能否扭轉局勢?
面對多重壓力,鳳起雲台也嘗試調整策略。一方面,鳳起雲台在產品功能方面進行了升級。例如,針對科技人羣居家辦公需求,將“X+1多功能廳”改造為智能辦公模塊,增加高速網絡接口與共享打印終端,提升小户型空間利用率。
另一方面,鳳起雲台還進行了資產證券化探索。例如,借鑑保利發展在租賃住房REITs上的經驗,計劃將部分房源轉為長租公寓,提前回籠資金。

與此同時,存量聯動營銷,也是其重要舉措。據媒體報道,保利發展還推出“賣一買一”置換服務,聯合中介加速二手房去化,縮短客户置換週期。
只是,這些看似可以為公司盤活資產,加速現金流扭轉的動作,卻收效甚微。事實證明,這些舉措面臨現實掣肘。
數據顯示,母公司保利發展2024年經營性現金流淨流出333億元,拿地金額同比暴跌72%,資源傾斜力度減弱。與此同時,區域競品加速迭代,也在進一步給保利發展的核心項目帶來壓力。例如,2025年新入市項目普遍配置AI智能家居系統),鳳起雲台的產品升級空間,同樣受成本限制。
眾所周知,房地產行業進入下行週期後,行業競爭卻同樣激烈。尤其是行業的同質化競爭,還在加劇。
保利鳳起雲台的危機,本質上是房地產行業從增量開發向存量運營轉型的縮影。
短期來看,需通過精細化成本管控,包括如採用裝配式建築降低工期成本、彈性價格策略等穩定現金流;中長期則需跳出傳統開發邏輯,將項目融入軟件谷的產業生態體系,從“住房供應商”升級為“產城服務商”。
不過,央企背景賦予其更強的抗風險能力和政策資源獲取優勢,若能以鳳起雲台為試點,探索“開發-運營-資本化”的全週期模式,或將為行業提供穿越週期的創新樣本。
然而,這一切的前提是正視危機,在財務安全邊際內重構競爭力,避免陷入“規模幻覺”的陷阱。由此可見,即使保利發展通過鳳起雲台項目進行轉型調整,想要走出困境,也並非易事。
結語
作為房地產行業的龍頭企業,保利集團旗下公司主導開發的項目,也非常受外界關注。鳳起雲台項目位居南京軟件谷核心區,佔據了地利優勢,也有着巨大的發展潛力。
然而,無論是其客户羣定位方面的錯配,還是外部其他項目與之競爭,都讓鳳起雲台項目叫好不叫座,難以成為真正意義上的標杆。
俗話説:背靠大樹好乘涼。期待鳳起雲台既能承載着保利發展的希望,也能托起其輝煌的未來。