叫好不叫座的保利鳳起雲台，難成保利發展的標杆_風聞

編輯 | 虞爾湖

出品 | 潮起網「於見專欄」

作為南京軟件谷核心區的標杆項目，保利鳳起雲台自2022年面世以來，憑藉“雙央企”背書、小户型稀缺性和地鐵商業配套優勢，一度成為南京樓市的現象級產品。

據瞭解，保利鳳起雲台是由合肥城建與保利發展控股集團股份有限公司（簡稱“保利發展”）聯合開發的住宅項目。

作為“國企+央企”雙背書，保利發展也作為保利集團的核心地產開發平台，承擔了其品牌輸出、資金支持及開發管理職責。

然而，在房地產行業深度調整的2024年，其背後潛藏的危機正逐步顯現。

眾所周知，近年以來，房地產市場風雲變幻，鳳起雲台母公司保利發展也面臨着多方面的挑戰。甚至有一種觀點認為，保利鳳起雲台這個標杆項目，有些名不副實，甚至並沒有因為背靠大樹，而佔據太多優勢。那麼，到底什麼才是真相？

母公司財務危機，市場定位尷尬

公開資料顯示，保利鳳起雲台的開發主體為保利發展，作為行業龍頭央企，其財務健康狀況直接影響項目的資金安全與開發進度。

2024年保利發展的業績快報顯示，其營業收入同比下降9.8%至3128億元，歸母淨利潤暴跌58.4%至50億元。

據分析，其營收淨利潤雙雙下降的主要原因，是其結轉規模下降、毛利率下滑及計提資產減值。而這些核心業績數據的波動，足以揭示其兩大風險傳導機制。

其一是資金鍊壓力加劇。據瞭解，保利發展2024年銷售額同比下降23.5%，投資強度較2023年下滑17.5個百分點，新獲取土地面積同比減少69.4%。

儘管其融資成本低至2.2%，但在母公司戰略收縮背景下，南京非一線核心項目可能面臨資源傾斜度下降。

值得注意的是，雖然鳳起雲台所在的軟件谷板塊屬於南京重點發展區域，但相較於北京、上海等一線城市地塊，其資金優先級或被弱化，可能引發工程款支付延遲、交付標準降級等問題。

其二是鳳起雲台的利潤空間或將受到擠壓，並且面臨減值風險。據瞭解，該項目銷售均價約4.39萬元/㎡，屬限價政策週期內的價格窪地。

然而，2023-2024年保利發展的結算毛利率持續下滑，2024年減值計提規模進一步擴大。

因此，如果鳳起雲台去化速度不及預期，其低利潤率（受限於限價政策）將難以覆蓋成本，可能觸發二次減值，形成“銷售放緩—利潤壓縮—融資受限”的惡性循環。

成業定位、敗也定位。分期雲台的小户型定位，正在帶來“雙刃劍效應”。

據瞭解，鳳起雲台主推建面89-130㎡户型，將區域新房門檻壓低至400萬以內，以試圖填補軟件谷小户型空白。然而，這一策略在當前市場環境下，卻存在顯著矛盾。

例如，在需求方面，這種定位有些錯位。相關數據顯示，2024年南京改善型需求佔比升至65%，主城區140㎡以上户型去化週期縮短至8個月，而90-120㎡產品庫存積壓十分明顯。

要知道，軟件谷34萬從業者中，高收入科技人才更傾向於“一步到位”的改善型住房，而非過渡性小户型。這也意味着，鳳起雲台項目在供應方面與市場需求方面有些錯配。

而且，受其定位限制，該項目的房源投資屬性被弱化。最明顯的變化便是，二手房價格倒掛現象消退後，軟件谷次新房掛牌價同比下跌7.2%，也進一步削弱了鳳起雲台的價格優勢。

而當限購政策放鬆後，投資客更傾向於核心區豪宅或新興板塊低價資產，也進一步壓縮了小户型的市場空間。

此外，該項目高度依賴軟件谷產業人口，但科技行業的週期性波動，卻對其構成潛在威脅。據媒體報道，2024年全球半導體行業收縮導致南京部分芯片企業裁員，軟件谷高新技術企業營收增速從2023年的18%降至9%。

這也意味着，如果產業增長持續放緩，購房需求將面臨“需求總量下降+購買力衰減”的雙重衝擊。由此可見，即使有保利集團背書，保利鳳起雲台項目依然暗藏危機。

利潤空間被壓縮，競爭壓力不容忽視

據瞭解，鳳起雲台屬限價政策窗口期項目，含包均價4.39萬元/㎡，顯著低於周邊潛在新地塊價格。

而在限價取消後，競品項目可通過品質溢價突破價格天花板（如軟件谷新出讓地塊樓面價已達3.2萬元/㎡），反襯出鳳起雲台的“性價比”優勢。然而，這種優勢卻需付出高昂的代價。

最直接的代價便是，其成本剛性上升，2024年南京建築安裝成本同比上漲12%，精裝修標準從3000元/㎡提升至4500元/㎡，但項目售價受限於歷史定價，利潤空間被進一步壓縮。

而對於客户而言，其預期分化，購房者對“低價盤”的質量擔憂加劇，近期南京多個限價項目因減配引發維權，鳳起雲台需在成本控制與品質兑現間艱難平衡。

除此以外，政策的多變與不可預測性，也給保利鳳起雲台帶來了不確定性。

儘管當前政策寬鬆，如首付比例下調、利率優惠，但房地產調控仍存在“急轉彎”風險。

可以預見，一旦市場過熱觸發新一輪限購，軟件谷作為人才聚集區可能被納入調控範圍；而房產税試點擴圍預期，則直接衝擊投資性需求佔比較高的鳳起雲台。

值得注意的是，軟件谷板塊作為南京科技產業核心區，近年來土地供應持續放量，其他項目對保利鳳起雲台帶來的競爭壓力也不容小覷。

據瞭解，根據規劃，未來三年該區域將出讓12宗住宅用地，其中7宗定位改善型產品，主打“科技住宅+綠色認證”等高端配置。

例如，中海雲麓項目引入恆温恆氧系統，金基項目則以私屬會所服務為賣點，直接衝擊鳳起雲台主打的“下沉式會所”“鳳凰主題園林”等傳統賣點。

值得一提的是，新競品不僅在產品設計上更貼近改善型需求，還通過高溢價突破限價後的價格天花板，例如軟件谷新地塊樓面價已達3.2萬元/㎡。對比之下，鳳起雲台4.39萬元/㎡均價的性價比優勢逐漸弱化。

更為嚴峻的是，區域市場供需結構已發生根本性轉變。如前文所述，2024年南京改善型需求激增，軟件谷數十萬科技從業者中更傾向於“一步到位”的改善型住房，而非過渡性產品，導致其項目定位與主流客羣的錯配變得愈發嚴重。而外部競爭給鳳起雲台所帶來的壓力，也不言而喻。

差異化定位與存量轉化，能否扭轉局勢？

面對多重壓力，鳳起雲台也嘗試調整策略。一方面，鳳起雲台在產品功能方面進行了升級。例如，針對科技人羣居家辦公需求，將“X+1多功能廳”改造為智能辦公模塊，增加高速網絡接口與共享打印終端，提升小户型空間利用率。

另一方面，鳳起雲台還進行了資產證券化探索。例如，借鑑保利發展在租賃住房REITs上的經驗，計劃將部分房源轉為長租公寓，提前回籠資金。

與此同時，存量聯動營銷，也是其重要舉措。據媒體報道，保利發展還推出“賣一買一”置換服務，聯合中介加速二手房去化，縮短客户置換週期。

只是，這些看似可以為公司盤活資產，加速現金流扭轉的動作，卻收效甚微。事實證明，這些舉措面臨現實掣肘。

數據顯示，母公司保利發展2024年經營性現金流淨流出333億元，拿地金額同比暴跌72%，資源傾斜力度減弱。與此同時，區域競品加速迭代，也在進一步給保利發展的核心項目帶來壓力。例如，2025年新入市項目普遍配置AI智能家居系統），鳳起雲台的產品升級空間，同樣受成本限制。

眾所周知，房地產行業進入下行週期後，行業競爭卻同樣激烈。尤其是行業的同質化競爭，還在加劇。

保利鳳起雲台的危機，本質上是房地產行業從增量開發向存量運營轉型的縮影。

短期來看，需通過精細化成本管控，包括如採用裝配式建築降低工期成本、彈性價格策略等穩定現金流；中長期則需跳出傳統開發邏輯，將項目融入軟件谷的產業生態體系，從“住房供應商”升級為“產城服務商”。

不過，央企背景賦予其更強的抗風險能力和政策資源獲取優勢，若能以鳳起雲台為試點，探索“開發-運營-資本化”的全週期模式，或將為行業提供穿越週期的創新樣本。

然而，這一切的前提是正視危機，在財務安全邊際內重構競爭力，避免陷入“規模幻覺”的陷阱。由此可見，即使保利發展通過鳳起雲台項目進行轉型調整，想要走出困境，也並非易事。

結語

作為房地產行業的龍頭企業，保利集團旗下公司主導開發的項目，也非常受外界關注。鳳起雲台項目位居南京軟件谷核心區，佔據了地利優勢，也有着巨大的發展潛力。

然而，無論是其客户羣定位方面的錯配，還是外部其他項目與之競爭，都讓鳳起雲台項目叫好不叫座，難以成為真正意義上的標杆。

俗話説：背靠大樹好乘涼。期待鳳起雲台既能承載着保利發展的希望，也能托起其輝煌的未來。