華髮業主不敢去看房_風聞

文/狗蛋分蛋

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上海買房人可能還記得，2023年年初的東張江唐鎮，誕生了一個現象級“網紅盤”——華髮半島華庭。

當年不少人為它搶破了頭。

項目分三期開盤，平均認籌率超400%，平均入圍積分75以上，作為一個外環外樓盤，熱度甚至比肩上海環內項目，有媒體將其稱之為：

2023年上海外環外樓市的奇蹟。

兩年時間過去，項目工程進入尾聲。就在最近，半島華庭的業主們陸陸續續收到了開發商寄來的“預看房邀請函”。

只是這次，他們再沒有當年搶房時的激動，有業主發小紅書直言：

實在不敢去看房。

主要有兩個原因：

第一，預看房的時間被安排在了“清明節”，大家覺得不太吉利。開發商華髮來自珠海，網友説，廣東人講究風俗禁忌，懷疑這是“故意噁心業主”。

第二，項目正在經歷“團建”挑戰，業主們擔心如果去看房，開發商可能會搞一些“小動作”，從而通過“預看房”檢驗。如此，他們將失去與開發商談判的最後籌碼。

“預看房”是這幾年上海為了保證期房交付質量，出台的一種保護性政策。

一般，只有讓業主滿意通過了預看房，開發商才能申請交房，拿到監管賬户中被凍結的尾款。

去年年底，半島華庭因為減配、質量沒達到預期，遭遇業主集中維權。

當年項目在宣傳中表示，半島華庭將是“華髮優+5.0標杆作品”，大家充滿期待，就是不知道這個“5.0”是什麼意思。有人逛完施工現場，回來發小紅開玩笑“安慰”自己：

華髮5.0，可能是指項目會有5處以上降標。

包括不限於：外立面能“攀巖”、大門“縮小術”、草皮當綠化、海綿填牆洞、剪力牆開槽……

因為這些問題，業主們自發成立整改小組，與項目方進行了多輪溝通，但結果沒讓大家滿意。

溝通中，項目方承諾了多項升級，比如：衞生間“鏡子”換“鏡櫃”、電子門鎖升級貓眼功能、電梯空調外加美化貼紙、入户門頭升級奢石……

沒有對比就沒有傷害，有業主在社交平台上吐槽：這也算升級？隔壁項目和你同時開盤，價格也差不多，人家不用維權就有。

有人聯繫到華髮的客户負責人，要求拿出整改的誠意，至少要發個紙面文件。對方告訴他，“大家得有些平衡”，項目已經追加了很多投入：

不能總是不停索取，什麼都想要。

業主看完又懵了，只是希望項目能按當初宣傳的標準交付，怎麼轉眼就變“索取”：

難道欠錢的真成大爺了？

2

關於華髮，之前我們簡單聊到過，珠海本土國企，與特區同齡，其地產上市平台全稱為“華髮股份”。

上海所在的華東大區，也是華髮的業績核心，2024年華髮股份全年銷售額（全口徑）1054.4億元，其中華東大區貢獻了461.73億，佔總業績的43.79%。

這幾年國央企崛起，和很多閩系房企一樣，華髮乘勢聚焦一二線核心城市，開啓逆勢擴張。靠着進入較早的先天優勢，上海成為華髮珠海以外的第二大本營。

這一點從拿地上也能看出，2022年-2024年，華髮全國權益拿地額合計647億，其中僅上海一城就拿了370多億。

一般，行業會用“拿地強度”衡量房企投拓能力和傾向，計算方法，是“當年拿地金額”除以“ 當年銷售金額”。

指標高，説明拿地兇猛，擴張慾望充足。

事實上，華髮的拿地強度，即使在擴張房企中也數一數二。截至2023年底，公司拿地建面達497萬平方米，拿地強度高達54.2%。

同年，百強房企的拿地強度均值為21%，同為國企，也在兇猛突圍的建發，也才不到40%。

在這樣的勢頭下，華髮的市場排名也開始突飛猛進，2021年還在30名開外，到去年，已經殺入前10。

衝得太猛也容易出現一些隱憂。

華髮雖然排名一直在漲，但去年銷售額實際下滑了22%，也就是説，上升主要靠同行襯托。大環境的壓力，對華髮而言依舊嚴峻。

利潤滑坡更明顯。

2021年，華髮股份歸母淨利潤為31.95億元，2022年降至26.10億元，2023年繼續下滑至18.38億元，2024年跌破兩位數，僅為9.51億元。三年累計：

縮水70%。

利潤“膝斬”的背後，主要是資產減值。

2024年，華髮股份計提資產減值19.67億，直接削減歸母淨利12.44億元。資產減值通俗來説，就是當年溢價拿的地，如今已經賣不上價了。

另外，去化困難，也在加重華髮的財務負擔。

一般房子賣不出去，要麼是地拿得太差，要麼就是沒攢下口碑，購房者不買單。

這幾年為了鋪大盤子，華髮拿了一些有挑戰的地塊。截至2024年末，公司存貨達2480億元，存貨週轉率已降至0.17次，遠低於TOP20房企0.35次的平均水平。

這説明，華髮項目的銷售週期偏長，流動資金佔用比例偏高。

口碑下滑，也讓華髮一些本應該“大賣”的項目，陷入去化困難。

比如在上海，去年背靠大虹橋的華髮虹橋四季，首開推出267套房，認購率不足20%。浦東周浦的華髮觀瀾半島，首開159套房源，認購率34%。

10%溢價拿地的“王炸”項目華髮海上都薈，首開312套房源，認購率只有36%。二批次、三批次加推，因為認購數太少，直接取消搖號。

截至3月，海上都薈去化率僅40%出頭。

營收下滑、利潤“膝斬”、去化困難，華髮股份壓力不小，戰略轉向迫在眉睫。

3

今年年初，華髮集團迎來了新的掌門人——謝偉。

在這之前，華髮集團“一把手”的位置已經空了6年了。

前任李光寧，在2018年10月卸任董事長，之後出任集團總經理，相當於從“一把手”的位置上下來，又當了“二把手”。

鐵柱有些迷，沒有一把手的二把手，不還是相當於一把手嗎？狗蛋告訴鐵柱，董事長是掌舵人，負責制定公司戰略，而總經理是執行者，負責運營和管理。

權力和責任還是有區別的。

2022年前後，地產降薪潮，有媒體統計華髮股份全體員薪酬降幅在34.8%左右，而李光寧年薪721.1萬元，同比降幅只有5.2%。

當年國央企一把手們帶頭降薪，李光寧的薪酬水平，一下就成了同期國企高管中數一數二的存在，有人説，他可能就是2022年：

最幸福的地產高管。

謝偉在出任一把手前，是華髮供職21年的老人，主要負責金融板塊業務。同時，謝偉也是集團的常務副總經理，屬於總經理李光寧的左膀右臂。

業內對謝偉的評價頗高：低調務實，工作上很有前瞻性。李光寧+謝偉，也經常被看成一對“黃金組合”。

如今李光寧+謝偉，變成了謝偉+李光寧，副手上位，集團風格應該會有改變。

有人説，謝偉上任，有一種臨危受命的感覺。

財務壓力下，謝偉身上的擔子確實不輕。關鍵，如何重塑華髮在上海等戰略重地的產品口碑，是個大問題。

這兩年，不管是合作還是單獨操盤，華髮全國多個項目都有業主維權的經歷。

去年年底交付的深圳華髮新城華苑，業主投訴房屋漏水、樓板裂縫、裝修標準縮水；上海華髮四季半島被曝降標嚴重、用料不達標；海上溪雲則被曝出瓷磚“長毛”、屋頂漏水、樓道扶手搖晃……

開頭提到的半島華庭，“預看房”前，上海華髮古美板塊的項目還在維權。

當時華髮承諾，一些質量問題會在“預看房”後整改。結果，整改進度緩慢。

半島華庭“預看房”消息傳出後，有古美的老業主跑到相關帖子下提醒：重要的事情説三遍——

不要去看房！

不要去看房！

不要去看房！

鐵柱説，上一次看到這樣急迫的警告，還是在《三體》裏。