華髮業主不敢去看房_風聞
风声声-地产风声官方账号-听,这风声,好像在说秘密43分钟前

文/狗蛋分蛋
1
上海買房人可能還記得,2023年年初的東張江唐鎮,誕生了一個現象級“網紅盤”——華髮半島華庭。
當年不少人為它搶破了頭。
項目分三期開盤,平均認籌率超400%,平均入圍積分75以上,作為一個外環外樓盤,熱度甚至比肩上海環內項目,有媒體將其稱之為:
2023年上海外環外樓市的奇蹟。
兩年時間過去,項目工程進入尾聲。就在最近,半島華庭的業主們陸陸續續收到了開發商寄來的“預看房邀請函”。
只是這次,他們再沒有當年搶房時的激動,有業主發小紅書直言:
實在不敢去看房。
主要有兩個原因:
第一,預看房的時間被安排在了“清明節”,大家覺得不太吉利。開發商華髮來自珠海,網友説,廣東人講究風俗禁忌,懷疑這是“故意噁心業主”。

第二,項目正在經歷“團建”挑戰,業主們擔心如果去看房,開發商可能會搞一些“小動作”,從而通過“預看房”檢驗。如此,他們將失去與開發商談判的最後籌碼。

“預看房”是這幾年上海為了保證期房交付質量,出台的一種保護性政策。
一般,只有讓業主滿意通過了預看房,開發商才能申請交房,拿到監管賬户中被凍結的尾款。
去年年底,半島華庭因為減配、質量沒達到預期,遭遇業主集中維權。
當年項目在宣傳中表示,半島華庭將是“華髮優+5.0標杆作品”,大家充滿期待,就是不知道這個“5.0”是什麼意思。有人逛完施工現場,回來發小紅開玩笑“安慰”自己:
華髮5.0,可能是指項目會有5處以上降標。
包括不限於:外立面能“攀巖”、大門“縮小術”、草皮當綠化、海綿填牆洞、剪力牆開槽……
因為這些問題,業主們自發成立整改小組,與項目方進行了多輪溝通,但結果沒讓大家滿意。
溝通中,項目方承諾了多項升級,比如:衞生間“鏡子”換“鏡櫃”、電子門鎖升級貓眼功能、電梯空調外加美化貼紙、入户門頭升級奢石……
沒有對比就沒有傷害,有業主在社交平台上吐槽:這也算升級?隔壁項目和你同時開盤,價格也差不多,人家不用維權就有。
有人聯繫到華髮的客户負責人,要求拿出整改的誠意,至少要發個紙面文件。對方告訴他,“大家得有些平衡”,項目已經追加了很多投入:
不能總是不停索取,什麼都想要。
業主看完又懵了,只是希望項目能按當初宣傳的標準交付,怎麼轉眼就變“索取”:
難道欠錢的真成大爺了?
2
關於華髮,之前我們簡單聊到過,珠海本土國企,與特區同齡,其地產上市平台全稱為“華髮股份”。
上海所在的華東大區,也是華髮的業績核心,2024年華髮股份全年銷售額(全口徑)1054.4億元,其中華東大區貢獻了461.73億,佔總業績的43.79%。
這幾年國央企崛起,和很多閩系房企一樣,華髮乘勢聚焦一二線核心城市,開啓逆勢擴張。靠着進入較早的先天優勢,上海成為華髮珠海以外的第二大本營。
這一點從拿地上也能看出,2022年-2024年,華髮全國權益拿地額合計647億,其中僅上海一城就拿了370多億。
一般,行業會用“拿地強度”衡量房企投拓能力和傾向,計算方法,是“當年拿地金額”除以“ 當年銷售金額”。
指標高,説明拿地兇猛,擴張慾望充足。
事實上,華髮的拿地強度,即使在擴張房企中也數一數二。截至2023年底,公司拿地建面達497萬平方米,拿地強度高達54.2%。
同年,百強房企的拿地強度均值為21%,同為國企,也在兇猛突圍的建發,也才不到40%。
在這樣的勢頭下,華髮的市場排名也開始突飛猛進,2021年還在30名開外,到去年,已經殺入前10。
衝得太猛也容易出現一些隱憂。
華髮雖然排名一直在漲,但去年銷售額實際下滑了22%,也就是説,上升主要靠同行襯托。大環境的壓力,對華髮而言依舊嚴峻。
利潤滑坡更明顯。
2021年,華髮股份歸母淨利潤為31.95億元,2022年降至26.10億元,2023年繼續下滑至18.38億元,2024年跌破兩位數,僅為9.51億元。三年累計:
縮水70%。
利潤“膝斬”的背後,主要是資產減值。
2024年,華髮股份計提資產減值19.67億,直接削減歸母淨利12.44億元。資產減值通俗來説,就是當年溢價拿的地,如今已經賣不上價了。
另外,去化困難,也在加重華髮的財務負擔。
一般房子賣不出去,要麼是地拿得太差,要麼就是沒攢下口碑,購房者不買單。
這幾年為了鋪大盤子,華髮拿了一些有挑戰的地塊。截至2024年末,公司存貨達2480億元,存貨週轉率已降至0.17次,遠低於TOP20房企0.35次的平均水平。
這説明,華髮項目的銷售週期偏長,流動資金佔用比例偏高。
口碑下滑,也讓華髮一些本應該“大賣”的項目,陷入去化困難。
比如在上海,去年背靠大虹橋的華髮虹橋四季,首開推出267套房,認購率不足20%。浦東周浦的華髮觀瀾半島,首開159套房源,認購率34%。
10%溢價拿地的“王炸”項目華髮海上都薈,首開312套房源,認購率只有36%。二批次、三批次加推,因為認購數太少,直接取消搖號。
截至3月,海上都薈去化率僅40%出頭。
營收下滑、利潤“膝斬”、去化困難,華髮股份壓力不小,戰略轉向迫在眉睫。
3
今年年初,華髮集團迎來了新的掌門人——謝偉。
在這之前,華髮集團“一把手”的位置已經空了6年了。
前任李光寧,在2018年10月卸任董事長,之後出任集團總經理,相當於從“一把手”的位置上下來,又當了“二把手”。
鐵柱有些迷,沒有一把手的二把手,不還是相當於一把手嗎?狗蛋告訴鐵柱,董事長是掌舵人,負責制定公司戰略,而總經理是執行者,負責運營和管理。
權力和責任還是有區別的。
2022年前後,地產降薪潮,有媒體統計華髮股份全體員薪酬降幅在34.8%左右,而李光寧年薪721.1萬元,同比降幅只有5.2%。
當年國央企一把手們帶頭降薪,李光寧的薪酬水平,一下就成了同期國企高管中數一數二的存在,有人説,他可能就是2022年:
最幸福的地產高管。
謝偉在出任一把手前,是華髮供職21年的老人,主要負責金融板塊業務。同時,謝偉也是集團的常務副總經理,屬於總經理李光寧的左膀右臂。
業內對謝偉的評價頗高:低調務實,工作上很有前瞻性。李光寧+謝偉,也經常被看成一對“黃金組合”。
如今李光寧+謝偉,變成了謝偉+李光寧,副手上位,集團風格應該會有改變。
有人説,謝偉上任,有一種臨危受命的感覺。
財務壓力下,謝偉身上的擔子確實不輕。關鍵,如何重塑華髮在上海等戰略重地的產品口碑,是個大問題。
這兩年,不管是合作還是單獨操盤,華髮全國多個項目都有業主維權的經歷。
去年年底交付的深圳華髮新城華苑,業主投訴房屋漏水、樓板裂縫、裝修標準縮水;上海華髮四季半島被曝降標嚴重、用料不達標;海上溪雲則被曝出瓷磚“長毛”、屋頂漏水、樓道扶手搖晃……
開頭提到的半島華庭,“預看房”前,上海華髮古美板塊的項目還在維權。
當時華髮承諾,一些質量問題會在“預看房”後整改。結果,整改進度緩慢。
半島華庭“預看房”消息傳出後,有古美的老業主跑到相關帖子下提醒:重要的事情説三遍——
不要去看房!
不要去看房!
不要去看房!
鐵柱説,上一次看到這樣急迫的警告,還是在《三體》裏。