一年還了200億債務，金地集團還面臨哪些問題？_風聞

圖源：金地集團官網

一年償還200億債務，金地集團似乎從債務的泥潭中成功脱身。

3月24日，金地集團發佈全年業績報告。該報告顯示，2024年全年，金地集團按時足額償付共約200億元的公開市場到期債務。

01

償還債務 淨負債率降低至49.1%

2024年償還債務主要為9筆境內債、1筆境外債、3筆ABS（證券化融資工具）到期，涉及到期規模約180億元，償付壓力主要集中在2024年上半年，共有本金91億元的債券到期。

償還完後，**截止到2024年末，金地集團有息債務餘額共735億元，報告期內有息債務餘額同比減少20.01%。**有息負債中，有超96%為銀行借款，債務融資加權平均成本為4.05%，較上一年度下降31個BP。

截至報告期末，金地集團資產負債率為64.8%，扣除合同負債後的資產負債率為59.7%，較上年降低1.6個百分點。**目前金地集團淨負債率為49.1%。**從房地產行業操盤一罐邏輯來看，企業的負債率處於40%-60%之間，被視為能夠平衡企業債務風險和精英效益的較優區間。

目前金地集團合併口徑存續的公司信用類債券中，債券餘額5.19億元，無企業債券餘額，非金融企業債務融資工具餘額22億元，且共有5.59億元信用類債券將在2025年 4至12月內到期或回售償付。其中一筆中期票據“20金地MTN001B”將於4月3日進行本息兑付，債券餘額為5億元，本期應償付本息金額合計約51775萬元。相對來講，目前金地集團債務壓力已大幅減輕。

**一年時間內償還200億元債務，**充分利用債務槓桿優化資本結構，將債務水平調至較優區間，在動盪不斷的市場背景下，金地集團在資本市場守住信用，避免危機出現。但受限於當前房地產行業現狀，從經營端口的數據來看，金地集團在短時間內還面臨着較大壓力和挑戰。

02

全年營收下降23.22% 淨利潤下跌788.54%

本次公佈的業績報告數據中還對金地集團全年營收情況進行披露。報告顯示，**期內金地集團實現營業收入753.44億元，同比下降23.22%；歸屬於母公司所有者的淨利潤為-61.15 億元，同比下降788.54%，**基本每股收益虧損1.35元。

從不同季度來看，金地集團的總營收數據呈正增加的還是2023年中報，這之後的營收數據全部為負數。尤其是進入到2024年開始，降幅比越來越大，一季度降幅超過50%，到2024年年中，降幅達到42.67%。

從業績版圖來看，目前金地集團在華東區域的營收最高**，全年實現收入超過201億元，同比下降約50%；**其次為北方區域，全年營收約188.87億元，同比下降21.3%；華南和東南區域分別實現收入136.56億元、99.52億元，同比分別減少8.3%、2.69%；中西部區域實現收入94.37億元，同比增加11.84%。

在報告中，對於淨利潤的下滑，金地集團解釋稱，“**主要原因是近年公司銷售規模下降，2024年度開發業務結轉規模和結算毛利率下降；**公司根據市場情況動態調整經營及銷售策略，加大去化力度，基於謹慎性原則對部分資產計提減值”。

在住宅開發銷售業務方面，2024年全年，金地集團實現簽約面積471.4萬平方米，同比下降46.25%；實現簽約金額685.1億元，同比下降55.39%。

03

調整策略自救 2025年重啓拿地

降低負債率讓企業進入相對安全的經營狀態，但從營收數據來看，壓力和風險依然巨大，在大勢面前，如何能更好的自保，完成真正的經營自救。金地實際上也在作出一些努力。

2024年上半年，金地集團處置了西安西灃路舊改項目DK2-1一級土地整理地塊，退出紹興都會雲上項目股權等，以及深圳環灣城項目股權轉讓，回籠資金超40億元。

在投資拿地方面，金地集團暫停拿地動作，**縮減新開工面積至59萬平方米，同比降低67%，**並通過經營性物業抵押融資補充流動性。

2024年，金地暫停新增土儲、加速存貨去化、計提資產減值等，通過犧牲規模和利潤為代價，降低集團債務風險。

在開發業務方面，金地擴大代建業務規模，截止到2024年，金地集團已在全國佈局超60個城市的代建業務，累計簽約管理面積約3831萬方。

物業服務方面，**金地集團的智慧服務在管面積增加至2.52億平方米。**截止到報告期末，金地集團的總土地儲備2916 萬平米，權益比例42%，其中一二線城市佔比77%。

隨着債務壓力的紓解，2025年金地集團重啓前端投資。1月和2月，金地集團分別在杭州臨平老區與上海松江方松各獲取一宗宅地，合計全口徑金額10 億元，權益比例26%。據年報披露，2025年金地集團計劃新開工面積127萬平方米，同比將增加25.7%。

扛過債務風險，如今再次重啓投資計劃。如何在房地產調整週期，在經營層面換來突破，是當下金地集團急需研究的課題。

04

輕裝上陣 或許有一些機會

文軒智庫專家、上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析當前金地的現狀認為，金地一直是比較穩健的企業，去年有所波動，客觀講市場的調整對企業肯定會有影響，只不過它的影響慢了一點。

**去年金地集中還債，降低負債率，實際上在處理債務危機方面，是有優勢的，前幾年也有處置債務比較成熟的案例。**也有很好的資金支持，如融資白名單、融資協調機制等等，從這個角度來看，對金地更好地走出債務壓力，進一步穩向發展具有積極作用。今年金地重新再拿地，積極尋找優質項目，和處理債務槓桿做好配合，使企業輕裝上陣，今年或許能夠有一些機會。