人性分門別類！財富身份鴻溝成為剛需！！核心城市地王迭出跌破通縮行情？！_風聞

臨界點，在哪裏？

我已經曬乾了沉默，悔的很衝動，就算這是做錯，也只是怕錯過。

這首油膩中年大叔的歌，已經可以極佳的表達如今核心城市的土拍情況了。

當全國樓市二手市場還趴在地上的時候，核心城市的土拍市場，已經到了無法直視的地步。

北京海淀某地塊以10.23萬元/平方米的成交價刷新北京紀錄。

成都“地王”兩週內兩度易主,金融城三期H10地塊成交樓面價41200元/平方米，溢價率高達106%。

杭州土地市場誕生首宗單價超7萬元的地塊,然後在週五，西湖區地塊成交樓面價8.8萬元/平米（溢價率超100%）。

去年，還有大量財經聲音説，土地財政徹底不行了。

這不，今年人家就直接撅起傲嬌的下巴，讓人高攀不起。

這波地王迭出，確實讓市場有點錯愕。

一邊是低總價剛需房跑量衝，一邊是高總價新房價格往上衝，一邊是大量夾在當中的二手房肌無力。

可是，當如此震撼的土拍市場景象出現，那未來核心城市的房價，到底會怎麼走？也就成了大家都會去關注的事情。

2023~2024年樓市在金融戰中被瘋狂抽耳光，這一點其實至今都尚未翻篇。

可是，本世紀初一直到2021年，樓市往死里拉，其實大家也是印象深刻。

於是，這就成了一個極為痛苦的狀態：

如果説好的迷失30年不會來到我們這片土地，那麼，未來到底是拿着現金擺爛，還是應該多少有點樓市的核心資產呢？

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2018年的時候，筆者就發表過有關於此的核心邏輯：

中國樓市 = 財政現象

財政週期，將直接決定中國樓市週期。

事實上，近期有重要的金融機構開始盤算着財爸兜裏到底有多少米。

從2023年開始，財爸的收入就已經慘不忍睹，哪怕GDP達成了5%。

按照這個趨勢，即便今年GDP還是達成5%，都已經無法改變財爸收入端增長見頂的現實困境。

在土地財政撐不起來的時候，暫時根本沒有其它新的税源可以解決這個問題。

如果強行開徵新的税源，就有可能打擊經濟增長的潛力。顯而易見，這兩個目標之間，很難兼顧。

可是，創新週期尾部，需要財政託舉的地方更多，需要財爸幫忙的個人和家庭更多，需要花錢血拼產業升級的必要性更強。

一邊是財爸收入見頂，一邊是財爸花錢的水龍頭都壞掉了，一場極為嚴峻的財爸寒冬正在上演。

此外，目前國內是偏通縮的環境。

偏通縮，就會打擊生產者價格，造成內卷和價格戰，這個也是對財政收入的巨大打擊。

於是，負反饋機制逐步呈現，強化了財爸的困境。

怎麼辦？

對於有實力的核心城市，自然還是會把寶押在土地財政上。

所以，今年至今，不斷出現地王的城市，都是土地供給量大幅萎縮。

這相當於，過去是跑量，如今變成縮量跑高客單價。

這個事情對於還活着的房企，意味着重大的壓力。

全國還能薅羊毛的核心城市就這麼多，供地竟然還是縮量的。如果你不搶，以後開發商這碗飯也就不用吃了。

事實上，現在拿不到新地的開發商，就只能通過新房漲價，再多少賺一點了。

但是，就全局而言，更多是國企開發商瘋狂搶地，不惜土拍高溢價，這就是龍頭效應。

到了這一步，中國樓市成為一個財政現象的超級閉環，也就成型了，即，所謂的新模式：

土地、銀行、開發商、上下游重要的供應商等，都是有形之手的。他們相互之間配合，最終只能通過更高的新房價格，將裏面的成本壓力轉嫁給未來的購房者。考慮到期房的特點，部分地王的房子對外賣的啓動時間，就是今年四季度左右。

此外，由於國有開發商很多並不需要極為誇張的高週轉模式，使得他們的運營所需的資金成本也不低，這個將來也會攤給購房者。

於是，不久將來，一場轟轟烈烈的新房價格狂飆，即將在核心城市上演。

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其實，從全局來看，現在已經不是像過去那樣，所有人都可以加槓桿。

可是，宏觀環境又需要居民家庭加槓桿。

那麼，最好的辦法，就是盯着有購買力的家庭，給他們更多的方便法門，去加槓桿。

這個也就自動造成，未來有無核心城市優質房產，將是比較難以逾越的家庭財富鴻溝。

事實上，這不就是新加披和香港都玩過的嗎？！

財爸收入見頂，可是開支還在長期剛性飆升，這是基本的事實，無法改變。

那麼，創造條件，讓有實力的人願意買房，也為這些人提供樓市的助燃劑來形成可持續性發展的樓市新模式，就是唯一的出路。

其實，財爸面前，就這麼幾個重要的增收選項。

田畝税

人丁税

商品税

金融税

流通税

如果要維持現有的產業升級的形態，真正還能夠倚重的，暫時也就是田畝税（土地財政）了。

如果還不夠，那就只能增發政府債券，沒有更好的辦法。

所以，過去5年，銀行的資產端中，政府債券已經快速攀升到佔比14.7%，一場隱形的地方QE正在持續開展。

但是，舉債是要付息，哪怕是本金永續。

於是，對於土地財政的依賴，暫時看不到擺脱的可能。

那麼，接下去的問題是，二手房呢？

迴歸市場經濟常識，無論新房的產品力再強，如果新房單價遠超二手單價，達到某個價差節點，二手房也會被帶動的。

大家的錢都不是大風颳來的，新房的產品力產生的高溢價，就像當年火爆時期的學區房一樣，終究是有溢價極限的。過了這個極限，也就意義不大。

因此，真正的問題是，本輪核心城市的土拍高溢價到底能不能撐滿2025年一整年？

如果可以做到，配合後續央媽開始降息降準，尤其海外資金也開始看多中國市場，則新房高溢價的利多傳導給二手房市場，也就是時間問題了。

所以，如果你手裏的房子各方面還不錯，可以考慮不要隨意賤賣。

大家回憶一下，2020年口罩爆發的時候，2月份樓市出現了一個價格大坑。

但是，隨着大量政策逐步落地，7月份開始大A一大波行情啓動，海外也開始降息放水，最終在10月份開始向二手樓市快速傳導溢價。

不要看我們現在是偏通縮，實則是通脹的暫時掩蓋。

大家仔細想一想，我們在供給側裏面堆砌了多少債務。

科技、高鐵、基建等，哪個不是底部往死裏堆砌的龐大債務？

這些債務未來如果不能洗一洗，那還了得？

那麼，如何洗一洗呢？

換個角度來問，我們今天的偏通縮環境，還能撐多久？

當這些龐大的債務開始要進入還本付息的主升浪的時候，國內信貸寬鬆全面啓動，也就是必然。

甚至，很多城市的財爸不得不求助土地財政，也是必然。

不要光看到土地財政是一筆財爸的收入，更要看到，土地財政是多少家庭的收入來源。

如今，美國已無能力再次發動類似2023~2024年那種級別的金融戰了。

那麼，很多事情，也不過只是時間問題了。

地王不會馬上影響二手房市場；但是，如果持續產生地王，則終究會將催生核心城市樓市的新行情。

此時此刻，宣佈消費貸和小微貸新政，再想一想還有降準降息沒有落地，到底有何用意？不言自明瞭！

企業已經加不動槓桿了，財爸只有中央一級還有加槓桿空間，那麼，接下去靠誰來加槓桿穩住內需的局勢呢？

你猜！

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就近期大A盤面邏輯來看，這裏A森也有一點想法，趁着週末，給大家簡單分享。

自從924行情至今，市場已經多次衝擊3500這個強阻力位，大家直接可以看到。

但是，這個位置的套牢盤實在太多。

如果短線沒有海量增量資金入場，是很難快速衝破和站穩3500上方的。

在這個過程中，只能震倉洗籌，讓沒有信仰的人交出帶血的籌碼。

其實，眼下對於中國經濟而言，利多的消息面越來越多，且頻頻都是實質性的重大利好。

另外，一季度財報即將公佈，醜媳婦要見公婆了，這裏面也會導致市場中的資金開始重新配置。

既然如此，關税戰、技術面、財報三大力量共同發力，震倉洗籌後再次蓄勢上攻，才是唯一走得通的路。尤其是在村裏多次提示要“穩股市樓市”的背景下，走慢一點，走紮實一點，走強一點，是中國內需回暖的重要起手勢。

另一邊，川普如果不能在4月20日完成俄烏衝突停戰，那麼，他的信譽又會大打折扣。

市場就會重新解讀他嘴炮的含金量和可行性，這一點很重要。

反觀我們，央媽的降準降息“懸而未落”，就是一種預期管理，讓空頭不敢瘋狂砸盤。

因此，今年二季度，行情另有新的亮點，也是必然的。

看清趨勢，把握好節奏，學會只吃自己認知的“那段肉”，才是靠譜的。

川普越是陷入困境，越是要掙扎；越是掙扎，越是有利於我們。

眼下，我們就等村裏的**“信號彈”**，後續行情的催發走勢，就會完全不同了。

A視野