越來越多城市，小三房也賣不動了_風聞

其實我們不止一次寫過關於小三房的話題

從上海郊區小三房的大量供應陷入的同質化困境

到小三房是不是被上海樓市拋棄、是不是還租得出去的數據支撐

還有關於產品端的討論，小三房到底要不要做兩個衞生間等等

關於這些話題的討論無非就是圍繞着，緊湊型小三房是特定時代的特殊產物

當這些緊湊的小三房進入二手市場，現在可能面臨着更加嚴峻的去化困境

從前，關於這個話題，我們大部分都放在上海市場來討論

（數據根據公開資料整理）

還做過一個數據統計，緊湊型小三房在上海存量可能超過70萬套

這是多誇張的數字，不敢想象，僅小三房這一類產品

整個上海居然有70萬套的供應

但是如果你仔細想想，上海是小三房最多的城市嗎

其實不一定，那些在過去以新房為主要供應的二線城市，最高峯的時候每年能賣出20萬套新房

這些城市，才是小三房同質化的重災區

因此，今天我想把這個話題放到全國市場來看

越來越多城市的小三房，也開始賣不動了

01

上海的小三房，賣得並不理想

這是一個需要數據支撐的話題

為此我特意找了兔博士把上海近幾年來小三房的供求情況做了統計

（數據來源：兔博士app）

殘酷的現實是，上海100㎡內小三房掛牌量節節高升，目前達到了3.8萬套的高位

寫到這裏，我的同事巧克麗麗提醒我説，你要證明小三房在市場上不好賣，還要找到全市的標尺

於是，我找她把2021-2024年整個上海二手房的掛牌量和小三房產品走勢，做了對比

（數據來源：兔博士app）

在上海這幾年掛牌房源走勢中，小三房的新增掛牌遠高於全市

2023年是上海二手掛牌猛增的時候，全市新增了69%，而小三房表現更甚，達到99%，接近1倍

而到了今年2月，全市整體掛牌量有所下滑的同時，小三房房源掛牌又激增了26.7%

新增的大量房源，去化並不可觀

這裏也是和全市情況做對比，將小三房的供求比拉出來

（數據來源：兔博士app，備註：供求比=總供應量/總成交量；總供應量=年底掛牌存量+年成交量）

這兩年的成交量顯示，這些小三房每掛出來3套，僅有1套成交，也低於全市水平

整體掛牌價和成交價，同步不斷下滑

（數據來源：兔博士app）

尤其在2021年至2022年，小三房房東們心態還比較好，掛牌價大幅上漲，卻沒換來成交價的同等上浮

市場的反饋並不如房東們的高預期

這兩組數據，都可以佐證我們當時文章中的觀點

上海郊區正大量供應同質化小三房户型，且越來越不好賣了

我們説的同質化氾濫，不僅僅是掛出來的越來越多

當他們所處的地段，產品的設計也大同小異，那才是最令人擔憂的

這是另外一組數據

我們結合網上房地產、鏈家、兔博士等各平台數據

（數據來源：鏈家、兔博士等）

上海小三房佔比全市掛牌大約17.3%，外環外小三房佔比全市大約23.6%

如今上海小三房基本都集中在外環外掛牌，排名前五的板塊是

浦東周浦、奉賢南橋、嘉定新城、浦東三林、奉賢金匯

（數據來源：兔博士app）

毫無例外都是外環外，甚至它們的距離還很近

比如周浦就跟三林挨着不遠，南橋和金匯連成一片

點開掛牌明細，不用去看户型圖，你都能猜到它們的户型應該都是大差不差的

而這樣的同質化困境不止出現在上海

上海的新房，尚且相對比較節制

接下來要説的，是比上海房東更加焦慮的一羣人

這些城市，因為當初土地供應的不節制，高容積率住宅的大量產生

陷入小三房同質化沉淪和踩踏，更加嚴重

02

我為什麼説其他城市的房東可能會更焦慮

不知道大家有沒有去過類似武漢、東莞、昆明這樣的二線城市

它們最大的特點是土地容積率無比的高，帶來新建商品房的巨量供應

武漢在2019年的新房成交量達到20.9萬套、鄭州是21.67萬套

二線城市樓市最瘋狂的那幾年，89平小三房，遍佈市場

而很多投資客也選擇這類產品作為標的，5年限售期過了之後，不免在二手市場形開始越來越多出現這種產品

我在鏈家平台上，把主要城市目前二手掛牌中小三房成交的佔比，做了明細和排序

僅僅統計了鏈家一個平台，高於上海17.3%佔比的城市很多

（來源：鏈家，統計時間：2025年3月27日）

深圳每掛出3套二手，就有1套是小三房

東莞每掛出4套二手，就有1套是小三房

廣州、温州、昆明、蘇州、鄭州等城市，每掛出5套二手，就有1套是小三房

這些城市不僅小三房多，更盛產“奇葩”小三房

本質上也是因為它們的高容積率帶來的

在廣州、昆明、南寧等城市，住宅以塔樓點式為主

於是，尺度緊湊不説，户型方正度、朝向、南北通透性不理想，容易出現暗衞等死角

因為塔樓，朝向東西佈局的户型很多，比如深圳的這個樓盤，最近成交的都是東西朝向的

而且，緊湊型小三房，總離不開兩種雞肋設計

基於很多高容積率社區的高公攤，普遍户型得房率只有75%左右

所以即便是100平三房的實用面積，也只有75㎡

要在70多平的空間裏規劃出三個房間，那麼剩下的那些面積，在分配上就會出現兩種雞肋的設計

首先，被硬湊出來的第三個卧室，面積大多僅有6-7㎡

在這些小三房產品，甚至只有四點幾平的迷你卧室

實際上這個空間，都很難定義其為“卧室”了，我們曾和大家分享過關於卧室尺度的乾貨文章中，最後的結論是

一個開間為3.3米，進深為3.9米的空間，才能正經稱為卧室，詳見這篇文章：卧室面寬為什麼最好不小於3.3米

放到次卧的功能來説，標準大牀為1.8✖2米，至少佔了3.6平米左右的空間，再加上衣櫃、過道、電視櫃、牀頭櫃等等，至少9平米才能滿足需求

其次，做了三房，但是隻有一個衞生間

在緊湊小三房設計裏，最雞肋的大概是3房1衞的設計

既然規劃了三房的空間，目的就是能夠讓更多人來居住，或者偶爾的家裏來客人，或者未來的三代同堂

但因為面積的不足，捨棄了衞生間，主卧做不了套房，失去了私密性不説

家裏一旦超過三個人居住，廁所一天忙得停不下來，水龍頭估計都沒關過

這樣的生活場景，基本也違背了當初設計出三房的初衷

更有甚者，70-80多平的小三房，是以上兩者皆有

本質上，在2016-2020那個樓市火熱，買了房價就會上漲的時代

小三房户型很大一部分被投資客買走了

如今進入存量時代的二手市場後，房東們才發現

原來自己的競爭對手多到嚇人，然後面對的客户，卻越來越少了…

​03

小三房越掛越多

樓市卻以比房東們，想象中更快速度地，進入了大户型時代

客户基本都是賣掉手上的一套房，置換一套更好的

當客户已經有過一套房，他們置換的目標肯定會朝着地段更好，空間更舒適的方向

也因此，當年因為面積和套數控制產生的緊湊型小三房，徹底進入了紅海競爭

首先，新房市場中，大户型崛起趨勢很明顯

上海這兩年的新房市場，不少熱門盤都是140平左右的四房，房客比更高

（數據來源：新房搖號助手）

在全國新房市場也是，根據中指研究院發佈的數據

與2024年1-2月相比，今年1-2月，有20個城市144㎡以上改善户型成交套數佔比上升

上海尚且如此，其他城市又如何能夠獨善其身

比如在某二線城市，房價更低，但是需求空間更大

二線城市的買房需求，更多是一步到位，是三代同堂

伴隨着投資客的退場

小三房的天量供應，正在和當下樓市最兇猛的購買力，產生了錯配

如今各地好房子的標準陸續出台

新建的商品房，擁有更高的層高，更高的得房率和實用面積，品質改善已經成為主流趨勢

已經有很多城市靠着賣四代宅帶起來了又一波的樓市熱度，持幣的購房者在為更好的產品買單

再看看二手市場，同樣如此

我在鏈家某二線城市找了樣本，同一小區裏三房的平均掛牌價，要比四房的低約20%

(數據來源：鏈家)

可見如今二線城市那些大量產生小三房的地方

房東們自己心裏也沒太有底氣了，正在降價求出貨

上海今年年初二手市場的一個現象也佐證了大户型在二手市場的全面崛起

在對144平以上取消普宅界定後，上海當月144平以上二手房的價格就有明顯漲幅

(數據來源：國家統計局)

換房時代的到來

最難受的，就是當年在7090政策下產生的緊湊小三房的房東們

自住的房東們想換房發現賣不掉

投資的房東們看着房價下跌，想着怎麼早點賣掉置換現金流，止損的方法可能只有邊賣邊租，如今的租房市場大家也看到了，下跌的租金價格顯示了市場的冷淡

所以，在各地的一二手市場，我們都看到了樓市正在悄然轉向大户型時代

04

但是，如果一定要買小三房

大户型時代已經不可逆了，但是剛需預算有限，還是會考慮80-90平的户型

那麼同樣是小三房，到底應該怎麼選

確實，每次推送關於小三房同質化的文章，評論都會出現“何不食肉糜”這樣的反問

第一套房子，想擁有三個房間，是很多人樸實的願望

“它可以不大，但是一定要有。”

那，在有限的預算內，如果一定要買小三房，有沒有更好的選擇呢

在看完這麼多城市的緊湊小三房產品後，我發現也有例外

1、建議買沒有嚴控“偷面積”年份前的小三房

小三房也分年份，有些年份的小三房，還是可以買的

因為那個時間段裏產生的產品，偷面積還沒有被限制的很嚴格

開發商可以通過把陽台面積做大，還有各種設備平台等，湊出很多贈送面積

讓小三房的實際面積變大，不那麼緊湊

我大概瀏覽了新聞，不同城市開始控制偷面積的節點，還不太一樣

比如，上海從2011年開始嚴格控制超大陽台，而南京是從2012年開始的、浙江是從2018年7月開始的

開發商為了破解7090政策，在合理範圍內，會將陽台做大，最終將得房率提升

那個時候，樓市頻頻出現的“神户型”就是這樣做的

那個年代的80平可以送20平，做到25%的贈送

比如，我在杭州鏈家看到的這個，建於2017年的商品房

89平左右做三房兩衞，套內面積大概在83平左右，得房率接近93%，居然還做了個儲物間，最小的房間也有8.5平

(來源：鏈家)

贈送了大概20-30平的空間，基本滿足正統三房的基礎素質

如果説哪種小三房還值得買的話，我想大概就是在每個城市開始嚴控偷面積之前的了

大家可以去自己城市的二手平台上看看户型的規劃

看房的時候也可以感受感受實際的居住體驗，問清楚使用面積

2、步梯樓和洋房的社區裏的小三房

在小洋房和步梯樓中，沒有大量的公攤，因此小三房的得房率也比一般的高

8層洋房的得房率大概在85%左右，早期六層步梯房得房率能有90%

在這些社區裏，如果有小三房户型，使用面積普遍高，可以結合社區情況和個人需求是否匹配選擇

當然，我們還是認為，100平內小三房是特殊時代下的特殊產物

並不是説，這樣的產品沒有人需要

而是它的需求在降低，且這些年供應的已經足夠多了

脱離了房價一直上漲的邏輯

小三房在各個城市的二手市場的形成的同質化踩踏，才剛剛開始

我們要做的，就是避免自己也陷入這場激烈的競爭中…

以上為正文，來自喬不絲