房票就是搶錢_風聞

文：蔡壘磊

隨着前幾天深圳開始建立房票制度，一線城市基本已經確認都在這條路上了。再加上一些二線城市的跟進，趨勢已經很明瞭，那就是未來房子必將逐漸迴歸消費屬性，拆遷再也不是一件值得期待的事。

其實寧波早就有房票了，只不過當時是有現金和房票二選一的選項。不過現在不一樣了，有些地方開始不給現金選項了，要麼就打一個低到讓你不忍直視的折扣，你要不要拆？不拆就算了，讓你一直住到定性為危房為止，一樣要拆；拆，那就得接受被分配去郊區——等於是拆你更靠近中心的老房子，分配給你郊區那幾個指定樓盤的新房，你需要在指定的時間裏補一筆錢“部分購買”，還得自己裝修，這樣既消化了郊區賣不出去的新房，開發商得到了回款，原拆位置又可以建保障房，帶動了房地產上下游產業，國家還幾乎不用出錢。

原先為什麼拆遷能佔便宜？因為在房地產的繁榮期，是資本家跟你談，開發商主導，它核算一下成本只要能賺錢，能接受，就會盡量滿足你的胃口——尤其是樓層特別低的，甚至可以溢價2倍賠付給你，為什麼？因為它不要別人就要，有利潤就有競爭，是市場邏輯，造了高樓以後能快速賺回來；現在是房地產的下行期，沒有資本家跟你談，只有政府跟你談，國企跟你談，那就不一樣了。

所以我説什麼來着？地段的確很重要，但它的重要邏輯在變化。**本質就是原先地段永遠是地段，沒有折舊，也不用算折舊——為什麼？因為拆了以後就變成了同地段的新房，沒準還能敲一筆，所以沒有人會去計提折舊。可未來當“老房子就是老房子”，沒有了“拆遷賺錢”的預期以後，每一年的貶值都是要算進去的——現價是未來預期價的時間折現。**你説破大天來，20年前造的房子的價格也必須遠低於新造的隔壁的小區，即同一地段，不同新舊的小區價格會出現極其明顯的差距。

所以哪怕預期房地產是不漲不跌，每個人的房子也都在跌價，是每個人。不管新房賣什麼價，你的房子都在跌價，就這麼回事兒。

有人可能會説，我就是死釘着不同意，哪怕成了危房，我也不同意安置方案，你給我原地方重建，我就得住那裏——別天真了好嗎？這就得看政府的心情了，理論上你的危房一旦拆除，你的那套房產權利就已經結束了，你還以為你能主張什麼權利？下面的土地又不是你的，不服你就去告，看能不能贏。

**房票雖然就是搶錢，但在房價下行期，在沒有資本家跟你談判的前提下，這或許已經是你能拿到的最好的結果。**只不過現在補償什麼，多少錢，怎麼計算，主動權都在人家手裏，因為現在政府不着急，有的是地方拆，而且拖下去跌的是你，又不是它，它現在早沒興趣搞基建了，並沒有強拆你的時間緊迫性。

2000年前的房子，全部都要舊改，你不同意，自有別人同意，趨勢就是一二線城市會多出很多的保障房，以容納更多人口。而三線以下城市，則在N年以後會加速空心化，農村化——現在回老家的年輕人，在中國經濟再一次起來，再一次有財富效應後，會再次回到大城市，以更低成本的方式或租或買地住上更穩定的一二線房子。

租金還會降，房價也還會降，僅有那些真正的豪宅，才會擁有投資屬性，因為經濟起來後，有錢人多，豪宅少，沒得選。而品質地段與保障房靠近的普通商品房，都將“消費化”，不管掛單價還在不在，都只是心理安慰，會失去流動性。

當然我知道，那些年在房子裏掙到錢的人是不會信我的，就像我也不可能相信那些説比特幣要歸零的人一樣。但不一樣的是，比特幣不會變舊，不會分化，不會隨着時間變成“你的比特幣值錢，我的比特幣不值錢”——這就是它會隨着週期回來而回來的關鍵。

**所以為什麼會盈虧同源？因為有路徑依賴——你炒房賺到錢了，必然加槓桿炒，最後因為不相信週期會回調很久而死扛，然後把賺的錢都還回去。**但這不僅是你，我也是，也有路徑依賴，巴菲特也沒有區別，重點是什麼？是大家手裏的東西誰是長期向上的趨勢，誰能更容易扛過週期，那誰就能拿到“複合收益”——就像有人説巴菲特要是出生在中國，也炒不好股一樣；而誰扛不過週期，誰的標的的週期無法在短時間回調後就掉頭向上，誰就成了犟種和賭狗。

這就是區別，它是由標的本身的特性決定的，不服就下注，我賭你會輸。

（完）

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我是蔡壘磊，感謝你的閲讀。