四代宅到底是不是偽命題_風聞
北海湾拐角-22分钟前
先問各位一個問題
如果此時擺在眼前有兩套房可以選，差不多的地段也差不多的單價
1、一套總面積110平除去公攤套內還剩89平
2、而另一套，得房率足足140%，還額外贈送35平超大陽台
你會怎麼選
相信近期有在看房的朋友已經猜出這所謂的第二套，正是來自當下各大城市的樓市新寵：
第四代住宅
也就是常説的四代宅，關於這個樓市新物種以往也從居住體驗跟大家分析過
之所以這次引起關注
其實是銷售層面，沒想到四代宅的威力如此之大，都在逆勢熱銷
甚至成為城市銷冠般的存在
在廣州，首個四代宅招商林嶼境勁銷1.4萬平位居2025年1月廣州銷售面積榜單第一；在河南新鄉，新投潤華森林雲墅2024年實現銷售額9個多億，也是新鄉地區的銷售面積+銷售額雙料銷售冠軍…
從一線到三線乃至義烏這樣的縣城，無一不是四代宅獨領風騷，不少地產業內人士感嘆這是好幾年都沒見過的火爆情況
這還只是客户銷售端的數據
另一邊
四代宅供應量也在激增
根據克而瑞近期數據表示，目前全國各地明確要打造四代宅的項目數量已突破70個
來源：克而瑞
其中南京和西安最多，分別為16個和14個
所以這是為什麼
為什麼單憑一個四代宅概念就能攪動整個新房市場，未來伴隨更多項目入市會對非四代宅項目造成影響麼
以及
交付後的四代宅又會遇到怎樣的問題？
四代宅概念背後，還有很多問題值得深入探索
01
四代宅如此熱銷，表面看似乎是兩個原因
其實關於什麼是四代宅各位應該都聽過類似空中森林花園建築、第四代未來人類住區這樣的表達
但我想對於購房者來説，之所以願意買單
無外乎兩點
第一，最直觀是露台夠大
也是因為不同於普通住宅垂直式的陽台排布，對於四代宅而言，可以通過陽台錯層排布創造出更大面積的露台空間
一般來説，現在四代宅的露台面積在10平-50平
以我們去過南京的****合璽東方為例
原本項目不是四代宅，因為2024年9月南京正式放開四代宅技術，於是項目果斷推翻重來
並且還在原有四代宅技術基礎上做了這種錯層創新，讓每家每户都擁有6.6米挑高
呈現在眼前
南京合璽東方項目實景圖
即使是高層項目，也能創造出類似別墅才能擁有的户户有花園的生活
這樣的體感是顛覆以往的
尤其對於想要有別墅體感但預算又有限的改善客羣，也確實有着極致吸引力
但僅僅只是生活方式的改變還不致於此
更重要也是因為這種露台尺度背後意味着大面積的贈送
第二，其實是由此衍生而來極高得房率
要知道在四代宅之前，受公攤面積影響國內普遍商品房得房率並不高，通常在70%-90%之間，即使是最高聯排別墅得房率也不過在90%
而反觀四代宅產品
根據克而瑞統計，截至今年8月，百強房企在全國已經開發100餘個第四代住宅項目
市場數據，僅供參考
這100多個第四代住宅的得房率多數都超過100%，最高的超過了140%
最誇張當屬廣州的招商林嶼境
據銷售人員介紹，每個户型中均有一至兩個空中花園，其中項目82平和110平兩種户型分別附贈19平和33平的空中花園
以推出110平户型為例
如果算上額外贈送的33平空中花園，寬約10.2米，實際可使用面積和居住感受，相當於此前市面上160平以上的户型
最終得房率約140%
幾乎捅破了國內商品房得房率天花板
並且這樣的高得房率並非個案
1、2024年9月，蘇州高鐵新城板塊的龍湖御湖境開盤，最高實際得房率達到120%，首開收金4.5億元
2、長沙嘉信洋湖錦玉，139平方米的户型得房率達到了104%
3、此外還有**招商武漢城建未來中心C2地塊，**該項目的得房率優化後可達約105%-112%
一邊是超大露台的前所未有的生活，一邊是極高得房率
這也是為什麼我們會看到當下幾乎所有城市都要卯足勁去做四代宅，作為集超高得房率+露台庭院生活等眾多buff於一體的四代宅項目
首先體現在房價上
市場數據，僅供參考
當四代宅疊加豪宅屬性，典型如南京的招商金陵序、中海江南玖序單價已突破6w/平
但最誇張的，也是真正能稱得上降維打擊的
還是關於去化率
截至2025年2月，據克而瑞數據，全國28個重點城市2月平均開盤去化率33%，環比下降11pcts
但是給大家感受下什麼叫四代宅的去化率
對比同板塊同時期入市的項目，四代宅項目單價雖然相對較高，但得房率也更高
因此按照實得面積折算後反而更具性價比
來源：CRIC
西安保利雲谷天匯和西安綠城海棠三章均為四代宅產品，累計去化率都超過90%，而非四代宅項目去化僅在20%-40%左右
去化率高出一倍不止
再比如2024年10月江蘇宜興當地首個第四代住宅項目棲氿雲璟開盤，在宜興樓市普遍低迷的時候，項目去化率超80%，創下宜興三年多來的熱銷紀錄
賣得更貴的同時還買得更好
這樣的四代宅項目確實有點逆天了
所以無論是大露台，還是超高得房率，對於當下更多城市而言四代宅的本質，就是通過產品形態的直接變化，以此推動整體樓市復甦
在銷售端真正起到提振市場的作用
但這也還是拆到第一層
02
背後第二層核心更加關鍵
本質上也是刺激土地供應回暖，更好激活開發商
是的
如果各位有留意過最近幾年的土地市場，伴隨房地產行業進入下行週期，土地市場也隨之降温，自2021年國有土地出讓收入達到高峯8.71萬億
已連續三年下降
來源：財政部、國家統計局
2024年僅4.87萬億，佔比約2021年的一半
開發商也拿地不積極了
以廣州為例
據公開資料顯示，廣州原計劃在2024年全年出讓宅地90宗以上，然而上半年總共僅成交宅地4宗，累計收金64.77億，分別同比下降75%和85%
而即使那些已經拿地的房企
面對整體銷售難以達到預期的情況下，近年來房企持有的待開發土地面積整體增長，2022年末達到了49828萬平米，創下了2004年以來的新高
而與之完全相反的另一面，四代宅地塊卻衝得很猛
最激烈的當屬那些直接把四代宅建設寫進土拍文件的地塊
不乏30%、87%這樣的超高溢價率
就拿最近2月成交的嘉興海寧地塊來説，作為一個縣級市的土地，卻經過4小時鏖戰，204輪競價，最終由嘉興浙華（綠城中國）拿下，溢價率高達34%，總價破3億
也是整個嘉興都很久未有的樓面價破萬的地塊
原因正是來自土地出讓裏的這句話：
“本項目可作為城市花園建築試點地塊”
據悉這也將是海寧的首個四代宅項目
同樣的情況也發生在成都
去年3月，天府新區正式發佈了《四川天府新區直管區公園城市規劃管理創新規定（2024)》，其中最引人關注的，就是對建築面積超過144㎡的住宅開展生態建築試點
而隨着去年的兩宗涉宅用地建設進度逐步推進，加上不久前天府新區新年第一拍又成交了110畝連襟地，三個樓盤都將在今年上新“四代宅”產品
其中拿下2025年第一拍的中鐵天圓
更是在拿地海報上就寫下了“全新第四代住宅”的字樣
反饋到今年土地市場也確實如此
據中指研究院分析，截至2025年一季度，尤其杭州、成都、蘇州等核心城市供地節奏加快，房企積極補倉
帶動二線城市土地出讓金同比增長三成以上
來源：中指數據
究其原因，一是市區核心地塊+低密地塊增多，二來也是因為產品設計條件放寬，包括放寬陽台/公共空間計容規則、支持建設立體生態住宅等你看，所有的改變對於土地市場都是好的
沒有改變出讓面積，有助於提升開發商的預期，土地單價也得到了保障，對於土地出讓活躍度來説也得到了很好的支持
03
也因為可以助推土地市場，開始換來大量城市對四代宅制度上的支持
我們説最早“四代宅”本就是國外提出
來自意大利設計師，直至2019年由清華大學建築研究院將這一概念引入國內，之後才漸漸有了空中森林花園建築的概念
但當我們真的埋下來看，單就地產開發角度
轉折點就在2023年
其一在政策層面，2023年7月25日召開政治局會議，也是官方首次提出“房地產市場供求關係發生重大逆轉”
也就在這兩年間，我們看到包括上海、北京、廣州、深圳以及杭州、成都等大量城市開始局部或全部取消7090政策
意味着改善型需求，成為樓市主要購買力
與此同時
從去年提出要“下力氣建設好房子”到今年3月從“像造汽車一樣造房子”登上熱搜，這也是“好房子”的表述首次被寫入政府工作報告中
於是在這種情況下
破局關鍵就在於容積率的鬆綁，這為之後四代宅的推廣提供了政策條件
也真正意義上讓四代宅建設“法理化”
截至目前，全國有超過28個城市已經出台了關於第四代住宅的相關政策
重慶、鄭州、廈門、武漢以及成都天府新區、蘇州吳江區等等…雖然一線城市還未正式完全放開
但以廣州為例，2023年11月廣州修訂了《規劃管理容積率指標計算辦法》，將住宅內半開敞空間半計容的比例由原來的“不超過套內建築面積的15%”放寬至20%
尤以2024年8月的廣州土地推介會上
更是直接官宣將天河面粉廠地塊作為試點，允許陽台面積佔比擴大至“不超過套內建築面積的30%”
也引得眾多業內人士認為這塊地很可能會創造出整個廣州前所未有的超級豪宅
由此可見城市層面的推動之積極
另外體現在城市供地方面，也在基於四代宅拿出更多好地
福建算是較早做四代宅的城市了
2021年以來福建出讓602萬方四代宅地塊，其中福州已落地37個四代宅，佔比全省比重約60%
而仔細看這些項目分佈
來源：克而瑞福建地區
尤其是福州市四代宅位於城市核心佔比高達55%
所以從政策優化包括核心土地的出讓，其實也是伴隨在當下客户改善需求的崛起
截至目前為止，單就輿論層面已經有不少城市媒體表示四代宅的元年正式到來
四代宅的推行勢在必行
04
但不能忽視的是，四代宅背後同樣存在着擔憂與隱患
客觀來看
無論是政策端的推動，以及新房市場四代宅帶來的快速去化，毋庸置疑都讓我們看到四代宅崛起的強大力量
但是伴隨這個樓市新物種正式進入交付期，市場對於這一新概念的質疑也接踵而至
來源：公開資料、CRIC整理
從2024年來看，在諸如福州、寧波、西安等更早探索四代宅的城市，多數項目在2022年甚至更早之前便開盤
至2024年已有首批7個四代宅項目交付
其中討論最多，來自這四件事件
第一，從工程層面，四代宅的大露台能不能真正承擔起“花園”的概念
高層也能户户有花園推開陽台就是春意盎然，這樣的場景當然是美好
但是難度也是顯而易見的
因為綠化本身是構築在露台上，對於懸挑樓體的承重和覆土都提出了幾何倍的要求
以2024年8月貴陽自然資源和規劃局頒佈的《貴陽市城市森林花園住宅管控要求》中就明確提到：
1、花園綠地面積不小於花園水平投影面積的60%
2、且以喬木、灌木為主的覆土深度不宜小於0.5米，花園排水應採用同層排水
但現實是存在開發商打着城市花園的旗號但實際偷面積的行為
導致交付露台只是覆蓋薄薄一層草皮而是更多采取硬質鋪裝的，最終淪為偽概念
而這也為第二個問題埋下隱患
第二，關於四代宅立面的統一性
要知道對於四代宅項目來説，面對的可是最高可達超50平的露台贈送面積
所以現實是
有的四代宅項目交付僅半年時間，部分業主更換了花池裏的植被，有的將其改造成養魚池
更有甚者，直接剷除綠植全封閉露台
一個項目立面的統一與質感有多重要，去看看那些每年都要專門貼錢升級小區外立面的杭州業主們就知道
第三，四代宅露台的私密性
四代宅的大露台的確擴展了居住空間，豐富了生活場景，但也因為四代宅露台天然錯層排布的方式
代入想象下，當你在家裏愜意的佈置庭院，在院子裏做什麼，都會被鄰居盡收眼底…
這樣的懸挑空間幾乎把私密性暴露無遺
第四，更長久的，其實是後期的物業與維護
以已經是二手房的成都四代宅七一國際廣場為例
採訪相關業主得知，最初物業承諾每年會有若干次免費植物修剪服務，另外如果樹木太高，還會額外收取高空費
這個小區的物業費是區域天花板級別的2.98元/月/平，相比之下，周邊其他兩個小區的物業費只有1.8元/月/平
所以
一個好的四代宅背後
最近我看見這樣一個言論，就是放眼那麼多國家，新加坡的城市森林和南法地中海的摩納哥，四代宅的鼻祖也來自意大利米蘭
它們背後都有一些共同的特點：
1、高房價從而保障客羣的一致性
2、先天氣候條件給到後期運營提供了保障，鮮有極端天氣，類似北方地區可以適配的植物本就相對南方較少
3、巨大的成本投入確保露台體系完整性以及當地法規可以規範建築立面
位於意大利米蘭的全世界首例垂直森林住宅，每3個月一次維護、6個月一次外圍修剪，80%的工作都要由掛着鋼絲繩的園丁完成，住户每年要交7000歐的物業費
另外新加坡也作為硬性規定，陽台不能封窗
所以未來對於國內四代宅，還需要更多的產品研發跟考量，未來也還有很長一段時間要走
不過幸運的是
有項目已經率先在思考，曾經我們在福州保利天珺就看見項目特意在露台間增加玻璃隔板來隔絕視線
以此兼顧高區的私密性
四代宅的交付與未來，註定是長期主義
05
回過頭來看
四代宅的興起也已經是一兩年前的事，而伴隨如今越來越多項目入市，後期關於維護以及二手市場是否同樣經得起考驗依然在等待市場的檢驗
但不可否認的是
相較於傳統地產開發，四代宅的機制確實為當下市場注入了一劑強心劑
尤其是對於剛改或改善類產品
這樣的產品帶來的優勢與居住體驗是顛覆性的
但我更想説的
其背後也可以看到更多城市，針對地產止跌回穩是真的在拿出十足的誠意
類似四代宅的政策被快速的推進，四代宅的目的是什麼，不就是給到企業可以提升室內附加值用來促進去化的麼
土地容積率同樣如此
整個2025年初2.0以下容積率地塊佔比明顯提升，達到44%，為近四年新高
很明顯現在政策出台的誠意程度都無以復加了
但最最重要的是
也因為這樣的誠意又反過來推動土地端回暖，客户更願意買單，開發商可以很快去化也有利可賺
基本上是一箭三雕
今年我們説過當下的地產已經來到碎銀時代，每一塊錢賺的都不容易
每一步都難免泥濘
但起碼如今來看政策導向已經在快速更迭，起碼還有人在靠着實力繼續向前
而未來我們也期待着，這樣的四代宅能夠推動行業健康發展的同時，也真的能迎來因為這些好產品的交付
越來越多城市，乃至個體的生活
變得如同花園一樣美好
以上為正文，來自Moon