為什麼很多商場三樓四樓沒有租户？為什麼不降租金呢？我去問了專業的人_風聞

來源：@汪有

圖1，上週@顧扯淡 問：為什麼很多商場三樓四樓沒有租户？為什麼不降租金呢？情願不賺錢也不降價嗎？好多人紛紛艾特我。

隔行如隔山，我專門找我司廣州公司商業業務線負責人，Ben總，做了1小時專訪，以下是3000字乾貨。你要開店創業，本篇都有大用。金句我會劃重點。一句話解答：白送都沒人來——

商業和寫字樓不同，寫字樓你在哪都能辦公，商業模式沒啥變化。但是線下商業，非常看客户流。沒有人，商業就沒有價值。

圖1裏扯淡叔的例子：只有b1到1層有商户，2樓人就少了。2樓既然都開不太起來，那就是這裏沒人。3-4樓白送也沒人開。

0租金沒人開，是因為租金在商業店鋪裏，根本就不佔大頭。商業的運營成本很高。

以一家典型的餐飲店為例：租金在店收入裏，只佔10%。運營成本佔60%，利潤30%。這是一家健康的餐飲店，很多還沒到。

業態不同，利潤率也不同。零售業比餐飲業慘一點，利潤率達到10%就差不多。典型的零售店，租金佔銷售收入25%。運營成本65%。

可見：降租金沒用。租金只佔收入的10%，你打對摺也隻影響我5%的成本。全免也只減少10%。而場子不旺，客户流減少超過了10%，那我貪圖免租，去了你的場地，我倒虧錢。

所以Ben總建議：【如果開店，很多時候寧可選擇高租金的旺場，也比低租金的冷場要強】【千萬不要貪圖租金便宜，去開店，租金便宜必有其道理】

從這個數據還能看出來：既然典型餐飲租金佔收入比10%，那麼，【如果你要開餐飲店，預期收入達不到租金10倍，不要開】

零售業的數據，是Ben總專門幫忙問了某運動品牌中國區商業總。在這位商業總管理的全國幾百家零售店中：租金佔收入25%。一旦超過30%，必虧錢。【如果你要開零售店，預期收入達不到租金4倍，不要開】（其實4倍也不把握，人那是大家都知道的運動品牌，品牌力強）

關於免租也不來，Ben總舉了個實例：某佛山非常好的場地，大開發商運營。那時候國潮比較火，他們招某個潮牌入駐，首年免租。

產品沒問題，裝修漂亮，好多人來打卡，還有媒體報導。地段沒問題，是一線臨街位。結果開了8個月，開不下去跑了。因為收入根本無法支付運營成本，每天都虧錢。歸根結底是被電商衝擊。

店鋪2個店長，2個店員，3個兼職（100一天）。但每天營業額平日只有400-500。節假日營業額500-1000。有時候搞搞活動，邀請朋友來捧場，可以達到上萬，但這都是朋友來了給面子，不好意思不買，不可持續。

營業額這麼低，竟然是因為：有時候電商搞活動，同品牌，他們拿貨價甚至比電商有時打折後的價格還高。

教訓是：【盲目開品牌店，容易被品牌在線上背刺】從那以後，再有開發商找我司商業部門，希望引入一些潮牌店，他都會拿這個舉例。

以上是一般情況。也有情況，租金不但可以超過30%，甚至可以超過50%，乃至更高。這一定是虧錢的，但，商家開某些店，不是為了賺錢。

比如，廣州太古匯，月租金可以達到3000元/平方米。也就是你開一家店，200平方米，每月租金60萬。但你店鋪營業額不可能達到240萬。

但，品牌開在這裏，並不是為了賣貨。這是品牌策略的一部分，塑造“我在太古匯有旗艦店”的品牌形象。每月租金60萬不划算，但每月投放60萬的廣告，這不算什麼。何況還能做展示。

廣州十三行走出了一家設計師品牌，很有設計感，但這不夠。專門虧錢跑去廣州某頂級商場開了店，做形象。現在這家本土品牌已經走向國際，一些國際明星也穿它家牌子。

啓發是：【做優質品牌，虧錢在高端場地開店，是品牌形象一部分】

那麼你會問：三四樓那麼不好，那你為啥要蓋呢？你不蓋不就完了？這是因為，房地產規劃，有滯後性。

此前城市規劃，拿一塊地，可以有30%的面積拿來做商業。開發商一看，反正都有商業指標了，那我做滿不就得了。土地面積有限，就都做到四層五層。

那個時候電商沒有衝擊線下，一鋪難求。“一鋪養三代”。商鋪是妥妥的賣方市場。想進商鋪，就要有入場費，頂手費。現在高端商場仍有入場費，但大部分商鋪都沒有這些了，還是租不出去。

現在不需要這麼多線下店了，現在我的客户拿一些土地，通常只配10-15%的商業指標，剩下的面積蓋寫字樓。那麼之前那些按照30%商業指標蓋起來的樓，就很尷尬了。

三樓的租金，通常在一樓租金基礎上打4折，去到四樓五樓更低。客流量下降，對建築設計，物業管理的要求非常高。建築設計不好，動線有問題，物業管理水平低，指引差，標識不清晰，都不行。

所以，【如果你要在三樓以上開店，請留意動線流暢和物業管理能力】在一鋪難求的時代，建築設計再爛，也能租出去。現在，設計老舊過時，會被淘汰。所以，他們團隊，參與廣州紅棉中大門項目時候，直接修改了建築設計。如圖2，本來這是個老舊的紡織布匹專業市場，是上一代的建築。原始形態只是個方方正正的盒子。經過建築整改，動線重新規劃，增加了很多直接從一層直通三層四層的樓梯。一層經營不好，我從建築外部就有樓梯直接上三層，對三層影響有限。

圖3是改造後的樣子，看起來非常現代化了。從建築設計到標識指引全都做了改造，效果很好。

但，大部分商場，沒有能力也沒有意識整改。我經常聊到，很多客户，不願意付諮詢費。他們説，你們既然做諮詢，那直接落地不就行了，你幫我租出去，我給你中介費不就得了。圖4是改造前的樣子，一間間商鋪挨着，這種狀態，不可能租出去。這就是諮詢的價值，不充錢是不會變強的。我能理解部分客户不願意付費，很多諮詢機構跟騙錢差不多。

這種老舊物業，如果沒有線上衝擊和結構轉型，本來也可以租出去。主要的租户是一些配套業態。包括：KTV、小超市、教培、健身房。客户流不足，沒關係，這是目的性消費。有個場所就可以了，我自己引流。

但，經濟結構變了，KTV、小超市、教培、健身房迎來關店潮。KTV是業態老舊，年輕人不喜歡了。其他三個，都是“充卡型消費”。都是充一筆會員費，然後會員經常來，就收不到錢了。Ben：【充卡型消費持續經營能力很弱，創業儘量避開】此外，教培經歷過雙減，現在也開不起來。

所以三四樓的租户大面積關店。僅有能活下來的，他們發現，一樓二樓也有關店的，那我搬去一樓二樓好了。三樓四樓就更加無法招商。現在的商業已經不是瞎蓋就能賺錢了。出現了非常明顯的分化。

先是同一區域，不同場地之間的分化：太古匯的租金可以達到每平方米3000，過一條馬路，就是300。這非常考驗商場的運營能力，專業力，品牌力。再是同一條街相鄰店鋪，不同業態的租金也不同。租户盈利能力相差很大。

結尾我問：如果有人考慮開店創業，現在有什麼業態比較受歡迎呢？

Ben：現在開店，不管是哪個類別，三個關鍵點：【小面積，產品聚焦，輕運營】在滿足運營的前提下，面積越小越好。圖5，例如六運的sipsite小酒館，現在湧現了很多很小面積的烘焙店，一個小小的櫥窗就可以創造話題，產品不多，也沒有過多就餐區可以減輕運營壓力，此類坪效都特別高。當然這種店選址很考驗周邊環境，更多消費者買完直接在旁邊蹲馬路喝酒。不要給自己上太多負擔。

總結：租金在商户運營裏不佔大頭，免租也減少不了太多成本；線上衝擊疊加經濟不明朗，線下實體店受到衝擊；原有商場建築設計和物業服務過時，不受歡迎；商户結構轉變，傳統業態出現閉店，新業態要求小面積、產品聚焦、輕運營；創業開店，需要謹慎。

最終，感謝圖6裏的Ben總。他非常專業！如果你們誰以後當了大老闆，有任何房地產諮詢需求，記得來找我，小汪會為您引薦我司最專業的團隊。做商業我就幫你介紹他。我們下期再見！