去香港買房的人創紀錄了_風聞
北海湾拐角-2分钟前
內地市場在經歷小陽春的時候
沒想到去年一年香港的樓市也在發生着鉅變
去年香港撤辣後，我們關注過一陣子香港樓市的變化（撤辣十天後，香港樓市那邊到底發生了什麼）
十天之後的售樓處依舊是擠爆的狀態
中介代理們飯都顧不上吃，只能用“乍起”兩個字形容從業以來非常罕見的景象
當時就有評論説期待一個月之後我們再次關注香港樓市
不過一個月未必能反映真實情況
所以時隔一年之後，我們再赴此約，回顧一下撤辣一年之後的香港樓市
又是怎樣一番光景
不賣關子，這一年真的可以用“創紀錄”來形容
據香港特區政府土地註冊處近日通報
香港2024年全年整體樓宇買賣合約登記量（包括住宅、車位及工商鋪物業等）
達到67979宗，較2023年同期增長17.1%
私人住宅方面，一二手成交量也有顯著提升
一手住宅攀升至三年以來最高點，幾乎趕上2021年的數量
數據整理自：香港土地註冊處及美聯物業
二手房市場較前兩年的下降趨勢也有所回升
過去我們經常看到香港人北上內地購房
但在香港撤辣之後的這一年，內地人赴港買房的熱情至今沒有消退
據披露數據顯示，2024年內地買家購房總量達到1.1萬套
一舉打破了自2010年成交一萬套的長達十餘年的紀錄
但當時的數量雖高，卻只佔到總成交量的9%
然而2024年已經佔到了香港樓市的24%
可以説香港每賣出四套房子，其中就有一套由內地買家購入
除了內地買家的交易量讓人不禁咋舌，購房總金額也超過1300億港元（港元，下同）
同比上漲了67%
數據整理自：澎湃新聞
平均每個內地買家為香港樓市貢獻了超過1121萬元
這並非是曇花一現，內地買家對於香港樓市的熱情程度一直覆蓋了整個春節
到今年前兩個月依然不曾消減
2025年前兩個月
香港一二手市場總共成交1364套內地買家入市個案，佔到全部成交的23%
更超過2024年同期數據
可謂是在總成交量與總成交價兩方面都創下了紀錄
所以為什麼內地人在香港買房這麼猛
01
到底是哪些地方的樓被內地人買爆了，又是哪些人在買房呢
香港樓市的爆火，讓一些媒體都打出內地購房客買下半個香港的驚人標題
到底這些內地買家青睞的是什麼樓盤呢
從一二手成交的數據來看，新房與二手房銷量持平
內地買家共實現11638套交易，其中新房交易5723套
但面對15587套的香港新房供應總量來説，內地買家貢獻超過三成
且佔據了一手房總成交金額的52.5%
倒也算是對得起“買下半個香港”的標題了
細看購房趨勢，香港樓市的塔尖位置，也由內地購房者牢牢佔據
面對一手豪宅是越貴越買，億元以上的一手豪宅，內地買家佔總體比重近八成
數據整理自：美聯物業研究中心
因此，內地購房客對於新進豪宅的關注趨勢非常明顯
從區域來看，作為一手供應重鎮的啓德新區，深受內地買家的偏愛
2024年一年，啓德新區成交2957宗，其中內地買家就佔到了1482宗，佔比超過50.1%
數據整理自：中原樓市大數據
另外集中了地鐵上蓋出行優勢、迎山看海景觀優勢和國際學校資源優勢的黃竹坑
也成為內地購房者熱衷的選擇
像深水埗這樣的老舊城區，已經不再是內地購房者的首選區域
今年以來啓德也有203宗住宅成交，其中96宗被內地買家買走，比重也接近50%
內地購房客鍾情的啓德，到底有什麼過人之處
幸運的是前年夏天我們團隊去過一趟啓德
45公頃綠化的空中花園已經夠讓人震撼
三面環海的視野也足夠對得起香港寸土寸金的房價
與九龍灣四分鐘即達的距離，以及全長約1500米的啓德地下購物街
一方面享受了香港得天獨厚的景觀資源
另一方面又排除了“鴿子籠”的壓抑，這就是啓德吸引購房者的理由
香港土地註冊處並未披露到底購房者的城市來源
但在跟一位內地赴港工作的中介聊天時
也發現如今在香港買房的顧客大多還是集中在上海、廣東、北京、福建等地
比較誇張的還有在深圳上班、香港買房的特例
這些購房者中，自住的也比想象中的多，並非只集中在投資一途
頻上熱搜新聞的“內地名人”也是香港樓市的一股力量
名人之中不乏企業家和一些內地明星
足見如今南下香港買房的人更多的也是看中了香港本身的優勢資源
02
個人置業之外，房企赴港投資也在賺錢
近幾年內地房企將眼光也放在了香港這塊土地之上
單看企業年報，就不難看出，不少房企在香港樓市上確實賺到了錢
好比説保利
2024年保利置業的合約銷售均價達到25546元/㎡，同比提高7.3%
剔除香港地區之後，企業合約銷售460億元，同比呈下滑狀態
數據來源：保利置業企業公告
也要歸功於在港銷售金額佔比超過15%，創下了近年來的新高
可以看出保利置業在港合約銷售金額自2021年起，呈現出逐年上升的趨勢
數據來源：保利置業企業公告
保利在2024年深耕香港，銷售達到了82億元，超越了上海的71億躍居第一
無獨有偶，華潤2024年在港銷售金額較之2023年也有接近70%的提升
在內地各個大區銷售金額普遍下滑的態勢之下
唯有香港地區不降反增，漲勢明顯
數據來源：華潤置地企業公告
由華潤與保利聯合開發的香港澐璟，就是位於啓德新區的樓盤
自2022年底開盤以來，共成交324套
去年一年共成交201套
年初撤辣之後，在四月達到了106套的銷量高峯
數據整理自中原地產APP
從659呎的兩房到1909呎的四房都有出售記錄
成交價最高達到了3.8億港元，破億豪宅共售出12套之多
除了一直深耕香港市場的華潤和保利之外，陸續也有內地房企進軍香港市場
比如今年與香港本土房企聯袂開發北部都會區大型商住項目的招商蛇口
位於新界東北部的粉嶺馬適路未來也將提供超過2300個住宅單位
華潤、保利、招商幾大房企，繼2017年後再度將眼光聚集於香港
其開發潛質不言而喻
國央企和本土房地產企業的強強聯合也是各領域深度融合的體現
03
為什麼去香港買樓的人越來越多了
不難看出，赴港個人置業和投資的數量確實在迅速擴張
按照內地購房的常規邏輯：越跌越不買
而香港似乎逆勢而行，內地人在這裏越跌越買
但是深究其原因，到底是為什麼呢
香港去年2月之後撤辣的影響必然無法忽略
參考撤辣前11個月和撤辣後11個月的數據
撤辣後11個月成交量是之前的兩倍還多，總成交佔比也有所提升
數據整理自美聯物業香港
成交金額和市場佔比，也呈現出大幅度上升趨勢
數據整理自美聯物業香港
香港撤辣力度之強勁，從印花税30%直接“腳脖子斬”到最低100港幣
這種撤辣力度對港外投資者來説是極大的利好，即買即賣的政策一定程度上也提振了市場信心
但除了超強撤辣之外，在我看來，還有一些其他的原因
首先不能忽視的就是連跌之下的香港樓市目前來説已經非常有性價比
較2021年高點下跌超過了26%
如今港島灣仔的網紅豪宅盤囍匯
實用面積913呎，對比內地面積換算後約為85平
大約可以與內地117平建面住宅的實際使用面積等同（73%得房率）
也就是説這棟囍匯的三房，按照內地房價計算是22.4萬元/㎡（人民幣）
對比上海市中心高端樓盤翠湖天地25.7萬元的單方成交價
香港樓盤曾經世界第一的房價如今也顯得沒有那麼高不可攀了
除了性價比的優勢
香港購房的租售比也讓購房顯得更有吸引力了
根據官方數據統計，雖然香港房價一路走跌，但房租水平卻在一路上升
以海茵莊園這套為例，圖上有幾個關鍵信息
月供12102港幣，月租金14300港幣，租金是可以完全覆蓋月供的
另外根據圖上信息計算出的租售比為1：269
遠遠高於上海1:680的租售比的
一般來説租售比小於1:300，購房就是相對划算的了
所以香港中介常説租不如買，也不完全是促銷的話術
上海南京西路附近35年房齡的老破小月租金僅6200元
而香港52年樓齡的銅鑼灣“老破小”
同樣面積卻能租出24000港幣的價格
這個租金回報率顯而易見的成為了香港買房的又一理由
香港樓市火熱的原因，同樣也離不開人才政策的支持
2024年香港各類人才入境計劃共批准14萬總簽證申請
大量的人才進入香港的同時，帶來更多的家庭人口
人才引進是城市發展的核心力量，在房價走低的情況下
這部分人才進入香港，也成為了香港樓市成交增量的來源之一
此外在市調的過程中，也有不少中介反映
很多內地購房者也是為了教育投資
內地購房首要考慮的因素之一，就是學區
讓孩子贏在起跑線上的想法，去了香港自然也不會例外
更加便宜優質的國際學校，成為了教育投資的優選
在香港選擇一所好的小學，可謂是贏在了起跑線
後續“一條龍”的升學制度，可以完全不擔心升中問題
04
香港撤辣已經過去一年
自撤辣之後的第十天到今天，我們也已經關注了一年多
從最開始大家紛紛覺得是短期拉昇
到現在長達一年的“創紀錄”銷售戰果，不得不説這個“撤辣”措施
成果斐然
香港在過去一年“搶人”和“撤辣”並舉
把人才吸引過去，再把人才留下來
加上原本就有大優勢的留學、醫療、教育、購物、簽證資源
一串連招確實打得有水平，城市吸引力也還是處在強勁的水平
其實香港也只是一個縮影
對比內地的更多地方
好比北京、上海，又或是正在發力的杭州和深圳
當你把資產投入核心城市的核心地段
也一定具備長期抗風險的屬性和穩健增值的潛力
因為這些城市的競爭力本來就非常強勁
因為核心地段的資源本來就是最稀缺的資源
我們站在內地去看香港
可以從外圍觀察分析到一些有價值的東西
或許再過一年之後，我們再回頭看看撤辣之後人才湧入的香港
又能夠從中獲得不少啓示
以上為正文，來自燈央