地產寒冬中，這家房企靠商業引擎穿越週期_風聞

文源 | 源媒匯

作者 | 謝春生

編輯 | 蘇淮

“艱難求存”仍舊是當前眾多房企的真實寫照。

數據顯示，2024年，全國商品房銷售額跌破10萬億關口，同比下降17.1%，銷售面積下降12.9% 。另有統計披露，截止3月中旬，90餘家內地房企在A股、港股發佈2024年業績預告顯示，超七成預虧，僅三成尚能盈利。

綜合預虧原因來看，2024年房企們淨利潤下滑，很大程度上是受房地產開發業務毛利率下降所致。

在這樣的背景下，靠着“地產開發+商業運營”的雙輪驅動，新城控股交出了一份不錯的成績單；尤其是商業運營板塊的亮眼表現，讓外界看到其在行業深度調整週期下，謀求第二增長曲線的決心、魄力和眼光。

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住宅與商業的“雙向奔赴”

2024年，國內房地產市場前三季度承壓明顯，四季度受政策利好推動，例如央行年內兩次全面降準、三次下調基準利率，將1年期和5年期LPR分別累計下調35和60個基點，降至3.1%和3.6%；同時，央行取消房貸利率下限並推動存量房貸利率降低等，讓市場出現拐點和止跌回穩的向好態勢，全年呈現出“U型”走勢。

雖然市場出現拐點，但仍存較大不確定。

“2024年四季度以來，在政策持續發力和市場自我調節的協同作用下，房地產市場出現階段性的修復，部分城市有回穩的跡象，但整體市場的不確定性仍然較高。市場要實現全面觸底和回暖，等待效應釋放時間。”在近期的業績説明會上，新城控股董事會秘書李峯針對投資者提問，如是答覆道。

同時，李峯也表示，公司將把握市場動向，積極調整供貨結構和營銷策略，提升現金回收效率，降費守價，抵禦市場“寒潮”。並根據市場變化和自身優勢，挖掘不同城市、不同需求的結構性機會，做好營銷推廣、提升貨值變現能力，緊抓銷售和資金回籠。

或許正是這份“謹慎”，讓新城控股在2024年裏交出了一份還算理想的“成績單”。

3月28日，新城控股發佈2024年年度報告顯示，公司實現營收890億元，歸母淨利潤以及扣非歸母淨利潤為7.52億元、8.70億，同比增長2.07%、183.07%；公司整體毛利率為19.80%，平均融資成本為5.92%，同比下降28個bp，核心指標保持穩定向好。

具體來看，2024年，主營業務收入中，房地產開發銷售、物業出租及管理實現營收為760.41億元、120.29億元；其中，實現合同銷售金額和回款金額分別為約401.71億元、411億元，回款率達到102%。合同銷售面積約538.82萬平方米。

綜上不難發現，住宅開發仍是新城控股的營收大頭，但商管業務持續保持增長態勢，成為企業穩定現金流的重要來源。

對於主營業務上的變化，新城控股董事長兼總裁王曉松則表示：“公司將繼續貫徹‘地產開發+商業運營’雙輪驅動戰略，持續推進業務間的優勢互補，與時俱進創新產品與業務，實現公司安全、穩定的運營。”

安全、穩定，算是新城控股近幾年留給外界最直觀的印象。尤其是在債務結構上，公司長期信奉“底線思維”，這也讓其在當前的市場環境下，持續穿越週期。

截止2024年末，新城控股如期償還境內外公開市場債券52.62億元；融資餘額為536.50億元，同比壓降34.29億元，有息負債水平保持低位。公司合聯營權益有息負債降至32.73億元。

面對投資者提問公司平均融資成本、整體債務償還計劃等問題，王曉松在業績會上透露：“截至2024年末，公司整體平均融資成本為5.92%，較去年末下降0.28個百分點。2024年度內，公司新增以吾悦廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資約205億元，加權本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。公司將根據債務到期時間做好資金安排並積極把握各類融資機會，確保債務到期償付。”

此外，源媒匯注意到，2024年5月，新城控股還成功發行一筆規模為13.6億元的中期票據，獲得中債增全額擔保，總認購倍數超2.7倍；同年11月，發行第二期中期票據，規模為15.6億元，票面利率3.5%，認購倍數1.97倍。

而將“保交付”工作列為運營管理重中之重的新城控股，在2024年還組織交付超10萬套物業。

一連串漂亮數據背後，既有新城控股在債務等方面的自律，也有其在新市場環境下篤定轉型的魄力和實幹。

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深度調整下的新增長引擎

在地產開發業務集體陷入下行的嚴峻形勢下，國內一批頭部房企紛紛將重心和希望放在了第二增量的尋找上。

在這一過程中，各家也走向了不同的方向，有人依舊堅定追求規模、有人偏向代建業務等，新城控股則依靠深耕多年的商業業務走出了自己的獨特路徑。

數據顯示，2024年，新城控股商業運營業務實現營收同比增長13.1%，達到128億元，超額完成年度目標。

具體來看，2024年，新城控股實現不含税物業出租及管理收入120.29億元，佔公司營業收入的13.52%；物業出租及管理業務毛利84.40億元，佔公司總毛利由去年同期的32.73%提升至47.89%；物業出租及管理毛利率達70.17%，為公司整體利潤持續帶來貢獻。

在開發業務整體承壓的境況下，上述業務不管是毛利率還是營收增長情況，均展現出了較好勢頭，併成為企業利潤貢獻的主力軍。

這背後，新城控股對持有型吾悦廣場與管理輸出並行的“輕重並舉”策略，值得借鑑。

過去一年，新城控股新增開業15座吾悦廣場，其中7家為自持商業，8家為管理輸出的商業。截至2024年末，新城控股實現173個綜合體項目的佈局，吾悦廣場開業商業面積達1601.07萬平方米，出租率提升至97.97%。

此外，2024年下半年，新城控股還將旗下的新城商業管理事業部升級至新城吾悦商業管理集團有限公司，並首次發佈“五邊形經營理念”。

這種調整，是新城控股面對當前經濟發展和消費環境變化的主動升級，也是在進一步構建共生共贏的商業生態。

從目前的結果來看，商業運營收入的穩定性也確實成為新城控股穿越週期的關鍵。

與住宅銷售受政策和市場波動影響不同，吾悦廣場的租金收入具有強抗週期性。數據顯示，今年一季度，吾悦廣場的租金收入仍保持兩位數增長。

源媒匯發現，在一些經濟相對穩定的城市，吾悦廣場的租客大多是一些知名品牌和連鎖商家，它們具有較強的抗風險能力，能夠穩定經營，按時支付租金。未來，隨着吾悦廣場品牌影響力的不斷提升，其在招商和租金定價方面具有更大的話語權，進一步保障了租金收入的穩定性。

值得一提的是，新城控股在財報中披露，2025年，計劃實現商業運營收入140億元，新開業持有吾悦廣場及管理輸出項目5座。同時，代建業務的全國化佈局將成為公司新的增長極，與商業運營一起構成強大的“雙引擎”。

新城控股於2022年底成立的房地產代建、代管業務平台——新城建管，通過輸出品牌和管理能力，快速切入代建賽道。

目前，新城建管已基本實現全國化佈局，累計管理項目超100個，其中商業綜合體管理項目超60個；累計管理總建築面積超1600萬平方米，新增簽約面積超710萬平方米，並躋身“2024中國房地產企業代建綜合能力TOP10”。

新城控股透露，在商業運營方面，公司正積極探索多層級REITs產品，打造“募-投-建-管-退”全週期閉環。這一模式的實施，不僅能盤活存量資產，將沉澱的商業資產轉化為流動性更強的金融資產，還能為商業板塊注入長期資金支持。

不難看出，在行業深度調整的洪流中，新城控股已用商業運營構築了一道堅固的護城河。

恰如新城控股在2024年財報所言，在行業新格局之下，具備規模壁壘、高效運營能力及前瞻性戰略佈局的企業將佔據先機；行業寒冬終將過去，只有繼續保持黑暗穿行的勇氣與毅力，方能直面房地產新形勢、新格局。

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